商務公寓主打居住功能 二手房保值轉手均不易

實習記者 黃瓊 華夏時報（chinatimes.net.cn）記者袁曉瀾 深圳報導

從去年5月份以來，以北京為首，上海、廣州、天津、合肥、南京等城市相繼開展整改商住項目。2017年5月12日，深圳市規劃和國土資源委員會也發布了《關於進一步加強商業辦公研發用房建築設計管理工作的通知》（以下簡稱《通知》）。《通知》中明確表示，商業、辦公、研發用房建築設計應遵循“適用、經濟、綠色、美觀”的原則。建築平面布局不得採用住宅套型式設計。

北京京潤律師事務所律師張志同向《華夏時報》記者表示，雖然《通知》是規範性的紅頭檔案，不是法律法規，不具有強製性，但是將來驗收時，以這個用途和當初規範審判檔案不一致，後期驗收不合格便無法交付房屋，買房人會陷入不必要的糾紛中。

記者走訪時發現，深圳下半年集中入市的多個公寓建案，裝修格局均以住宅為標準來打造，以此作為出售亮點，吸引了不少購房者的眼球。然而在轉手時，公寓卻面臨交易難等問題。

商務公寓主打居住功能

據了解，商務公寓一般會打出“精裝小戶”、“不限購不限貸”、“天然氣入戶”、“低總價”和“預留上下水和煙道”等宣傳口號，以此來吸引投資客和剛需用戶。

記者走訪發現，深圳多家開發商均推出“類住宅”（是指開發部門為了規避風險，將依法批準的商業建設用地通過住宅化的設計和行銷推廣對外銷售的產品，業內通常將其稱為“商改住”）的小面積商務公寓。

10月初開盤的深圳羅湖區深業泰富廣場，主推面積約38到89平米的商務公寓，均價65800元／平米。據銷售介紹，該公寓是商住兩用的商務公寓，面積在38到80多平米不等，通燃氣，有生活陽台，獨立衛生間，適合居住。

“我們公寓不限購不限貸，並且是精裝修交付，廚房和衛生間會做好，還會配一個家庭式的中央冷氣機，陽台會配一個洗衣機，上面還有一個熱水器，臥室會配一個衣櫃。”深業泰富廣場的現場銷售介紹道。

“有陽台、有燃氣，後期我們也是精裝交付。”位於深圳羅湖9月底開盤的國速世紀大廈推出了面積約48到100平米的商務公寓產品，均價66000元/平米。現場銷售李強向《華夏時報》記者介紹道：“這邊主要是以居住為主，我們都是按照住宅的標準打造。”

同樣是新推出的公寓建案，國速世紀大廈也打出了適合居住的宣傳口號。有陽台、通燃氣、適合居住成為了他們一致的宣傳口徑。而在深圳市規劃和國土資源委員會官方網站公布的一手房源的資訊資料中，《華夏時報》記者發現，國速世紀大廈和深業泰富廣場的土地用途皆為商業用地。

開發商的這一行為：將商業建設用地，改為居住用途使用，正是備受爭議的“商改住”行為。

商改住是指用地部門為了規避風險，將依法批準的商業建設用地改作居住用途使用，並最終以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。“商改住”是否是一種違法行為要以最終用途來界定。相關法律條文規定：建設用地經依法批準後，用地部門就不得擅自改變原批準的土地用途，但如果商業用房改為住宅後用於出租並非售賣，則是國家支持的一種行為。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對此表示，對於房企來說，之所以押注某個項目，是因為此類項目過去銷售非常火爆，尤其加上不限購的屬性。但是“商改住”確實因為是走擦邊球的模式，所以風險是很大。但無論政策是否放鬆，有一條原則是不變的，即此類項目不允許宣傳居住功能。

針對商務公寓以居住功能作為對外宣傳口徑，《華夏時報》記者給深業泰富廣場相關負責人發去了採訪提綱，而截至發稿，仍未收到回復。

張志同律師認為，對於商業用途的樓房，若當初的設計審批下來可以用於居住，並且水電氣等設施驗收合格，這種做法實際上也是打了一個擦邊球。商業用房做“住宅”來宣傳是肯定不允許的。因為，在土地用途、使用年限、房屋設計規範上，住宅、商業用房有嚴格的區分，尤其是對於開發商來講，不能將二者混合在一起，魚目混珠，這樣的偷梁換柱的行為是不允許的。

轉手不易

商務公寓由於自身產權年數較短、水電費高、契稅高、不帶學位等多重因素，二手商務公寓的行情也似乎並不樂觀。

《華夏時報》記者發現，位於深圳寶安區的2017年8月份開盤的福城前海新紀元，目前在售一手房源為40年產權的非毛坯公寓，建築面積約為86-101平米，在售均價約為63000元/平米。

而同在寶安區，與福城前海新紀元相差4公里左右的前海鉑寓，2016年10月底開盤，據貝殼找房APP數據顯示，目前該建案在售的二手公寓，共18套，掛牌均價約為50500元/平米。同時，記者在貝殼找房APP上發現，前海鉑寓2016年開盤均價約為53000元/平米，兩年不到的時間，均價下降約2500元/平米。

而就目前福城前海新紀元和前海鉑寓這兩個建案的均價來看，二手公寓比一手公寓價格低19.8%。而前海鉑寓在售的這18套二手公寓，數據顯示，歷史成交零套，即使價格比一手公寓的價格低了近百分之二十，二手公寓轉手難度仍然較大。

商業性質的公寓，在室內布局方面，可以盡量與住宅匹配，但是在產權、配套設施、物業費管理費等方面，仍有較大的差異。

張志同律師向記者表示，房屋的類別用途主要是通過土地的年限來區分，住宅是70年的年限，商業用地是40年、50年的年限。按照現在的標準，住宅70年年限期滿，可以順延土地年限，土地出讓金一般不用再交；而對於商業性質用地，年限期滿後，雖然現在法律沒有嚴格規定必須要交土地出讓金，但是更傾向於要交的，要不然土地使用權就被收回。商業用房和住宅的區別不僅涉及到土地使用年限的長短，還涉及到出讓金費用的問題。而在實際使用過程中，生活成本還是有差別。商業水電的費用會比普通居住用水用電高出很多。

除此之外，據了解，在配套設施方面，商改房無法遷入戶口，無法就近入學；另外，商改住項目還無法按照住宅的標準繳納契稅；同時，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅等。

深圳中原二級市場總經理玉家雄也表示，深圳近幾年來，公寓的供應量較大，再加上深圳房地產調控的政策越來越嚴格，投資氛圍必然受到影響，同時還有二手公寓的高稅費等問題，使得投資客在選擇時，還是更青睞一手公寓。

責任編輯：袁曉瀾