在當今的市場經濟環境下，房屋轉租已經成為很普遍的現象。房屋轉租是承租人不退出租賃關係而將房屋出租給他人使用並獲得收益的行為。房屋轉租應該事前征得出租人的同意。但是在未經同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合約的效力如何呢？越秀法院梁志銘法官將為你解答。
《合約法》第二百二十四條對轉租的規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合約繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合約。”在現實情況往往比較複雜，而房屋出租人往往不知道房屋被轉租，這時轉租合約的效力則由出租人的態度決定。如果出租人同意轉租，則視為出租人對轉租合約的追認，那麽轉租合約自始有效；如果出租人明確表示不同意轉租，則出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合約，出租人解除該合約的，轉租合約被撤銷，自始無效。
《最高院關於處理房屋轉讓合約糾紛案件的具體處理意見》第十六條規定：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合約或者認定轉租合約無效的，人民法院不予支持。”根據該條規定，出租人知道或應當知道房屋存在轉租的情況下，六個月內不提出解除合約或認定該合約無效，也視為其對轉租合約的效力進行追認，之後再向人民法院起訴請求解除合約或認定合約無效將得不到法院支持，這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權利。
另外，《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合約糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第十五條規定：承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩餘租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。
鑒於房屋轉租的特殊性，梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合約時注意：第一，事前了解房屋的相關的權屬歸屬情況，以避免不必要的糾紛。第二，房屋屬於轉租情形的，應事前征得房屋產權人的同意。第三，轉租合約約定的房屋租賃期限，應該在出租人和承租人的房屋租賃合約約定的期限內。
(資訊時報)
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