在房屋租賃市場中，各種類型的糾紛不僅對租賃雙方的利益造成了損害，也影響了經濟秩序及社會穩定。2016年5月，國務院辦公廳發布《關於加快培育和發展住房租賃市場的若乾意見》，要求規範租賃行為，促進住房租賃市場健康發展。據悉，2014年至2016年上半年，僅北京市第一中級人民法院就審結房屋租賃合約糾紛案件742件，佔該院房地產類案件的15%。結合審判實踐，北京一中院對涉及房屋租賃熱點問題的典型案例進行了梳理，並就當前房屋租賃中的風險對社會公眾進行了提示。
群租房租賃合約是否有效
2013年8月19日，張某與某房屋中介公司簽訂租賃合約，約定張某租賃中介公司所有的一套房屋中的一間，租金每月1500元，租期一年。合約簽訂當日，張某支付租金及押金後，入住該房屋。合約履行期間，中介公司又將該套房屋的其他房間打隔斷後出租給多人。次年4月，相關行政管理部門在租賃房屋所在小區張貼告知書，對打隔斷等群租行為進行整頓治理，要求上述房屋的承租人盡快搬離。此後，相關部門聯合執法清理群租房，張某主動搬離了租賃房屋，此時距1年租賃期滿還差2個月。後張某向法院提起訴訟請求：1.確認雙方租賃合約無效；2.中介公司返還已支付的房屋租金及押金。
法院審理認為，張某與中介公司簽訂的租賃合約合法有效。因中介公司將房屋群租，違反了相關管理規定，在清理群租房過程中，法院確認雙方的合約於張某2014年5月19日搬離房屋之日起解除，並判決中介公司返還張某已支付的剩餘租金及押金。
■法官說法■
2013年7月18日，北京市住房和城鄉建設委員會等部門聯合發布《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》，明確禁止將房屋改造後分割出租。實踐中，當事人常以房屋為群租房為由起訴要求確認租賃合約無效。而《關於公布本市出租房屋人均居住面積標準等有關問題的通知》僅為地方性規定，違反上述規定並不影響租賃合約的效力，故當事人一方以房屋屬於群租房為由要求確認房屋租賃合約無效的，法院不予支持。但同時也應明確，法院對租賃合約效力的認定不影響行政主管機構對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
保障性住房能否出租
朱先生於2005年3月購買了北京市保障性住房一套，並實際居住使用。2011年6月，朱先生搬入其另外購買的一套建案，並將保障性住房出租給高先生。出租後，朱先生又想提前將房屋收回，在與高先生協商無果後，起訴至法院，以保障性住房對外出租違反相關規定為由，要求判決雙方簽訂的房屋租賃合約無效。
法院審理後認為，朱先生以房屋是保障性住房為由，要求確認租賃合約無效，沒有充分的法律依據，法院不予支持。同時，法院對租賃合約效力的認定不影響行政主管機構對違反行政管理規定的違法行為予以處理。最終判決駁回了朱先生的訴訟請求。
■法官說法■
雖然購買保障性住房後將其出租獲利，並不符合政府保障房制度設立的初衷，但是，我國法律並未明確禁止保障性住房的租賃，故當事人僅以租賃房屋為保障性住房為由，要求確認房屋租賃合約無效的，並不符合合約法關於合約無效的規定，故法院不予支持。但同時亦須明確，法院未對合約效力進行否定，並不影響行政主管機構對違反行政管理規定的違法行為予以處理。
租賃面積與合約不符誰擔責
劉先生與樂家公司簽訂一份房屋租賃合約，約定樂家公司將其代理的401號房屋出租給劉先生居住，房屋建築面積78平方米，租賃期限一年，租金每月5000元。合約簽訂後，劉先生向樂家公司支付了約定費用後入住房屋。入住後不久，劉先生經查詢發現401號房屋面積只有67.7平方米，遂與樂家公司交涉要求減少租金。遭到拒絕後，劉先生向樂家公司發出律師函，要求終止合約並退還多收租金。隨後，劉先生搬離訴爭房屋。後雙方協商未果，劉先生訴至法院，要求解除合約，樂家公司退還其房租、中介費等相應費用，賠償其違約金1萬元及搬家費用等實際損失。
法院認為，專業的房地產中介機構，應當知道房屋的實際面積。劉先生作為普通的自然人，無法推定其在看房時有能力看出房屋面積不足78平方米。樂家公司在與劉先生締約時，兩項面積存在較大差距，明顯不符合合約約定。法院最終判令解除雙方租賃合約，樂家公司返還劉先生多收的租金等相應費用，並支付劉先生違約金1萬元，賠償其搬家費等實際損失。
■法官說法■
房屋租賃合約履行過程中，如果租賃房屋的租金數額與租賃面積直接相關，那麽承租人以合約約定面積與實際面積不符為由，要求出租人承擔減付租金等違約責任的，法院予以支持；如果租賃房屋是當事人雙方認可的特定房屋，合約約定的租金標準為固定數額，出租人依約交付該特定房屋，承租人在合理期限內未提出異議，那麽承租人又以合約約定面積與實際面積不符為由主張拒付、減付租金的，法院不予支持。
租賃合約能否提前解除
2011年，王某租賃張某名下一處房屋開辦餐館。2014年，因經營不善，王某突然停業並撤離租賃房屋，留下大量設備未清理，也未繼續交納租金。張某訴至法院，要求判決解除雙方租賃合約，王某將房屋清理恢復原狀後交還張某。王某則表示，除非張某對其物品和裝修等予以賠償，否則不同意解除合約。
法院經審理認為，王某自行搬離房屋且不再繼續支付租金，已經以行為方式表示其不再履行合約，屬嚴重違約，張某要求解除合約，應當支持。故法院判決解除雙方的租賃合約，王某清理房屋並將房屋恢復原狀返還張某。
■法官說法■
房屋租賃合約屬於持續性合約，但在合約履行過程中，難免出現市場行情變化等情況。一般地，承租人單方搬離房屋，不具有單方解除合約的效力，如果出租人也願意解除合約，法院可判決解除合約，由承租人承擔違約責任；如果出租人堅持不解除，法院不宜強製承租人必須使用房屋，可以直接判決解除租賃合約，要求承租人就提前解約給出租人造成的損失承擔賠償責任。
營業執照可否隨房租賃
2012年9月，紅太陽公司與李某簽訂《房屋租賃合約》，約定紅太陽公司將自己的經營用房及營業執照及煙草專賣許可證一並提供給李某使用。合約簽訂後，李某使用租賃房屋進行經營活動。李某支付房屋租金至2013年4月。2013年2月20日，紅太陽公司的法定代表人陳某將營業執照原件從李某處取走，到有關部門辦理工商年檢和換證，之後未將相關證照及時交給李某，造成李某自2013年2月20日起在無證的狀態下經營。李某因此向紅太陽公司提出要求終止租賃合約，紅太陽公司同意合約解除，但雙方就租賃保證金的退還等問題未達成一致，房屋未能交接。為此，紅太陽公司訴至法院，要求李某返還房屋，支付經營期間的房屋使用費等相關費用。李某亦提出反訴，要求紅太陽公司返還租賃保證金5000元。
法院認為，涉案的《房屋租賃合約》中，出租人將營業執照及煙草專賣許可證一並交由承租人使用，違反了國家強製性規定，租賃合約應為無效。本案中，雙方當事人對該合約的無效均有責任，最終判決李某返還房屋、支付截止到實際騰退之日止的房屋使用費及實際發生的水電費、稅費，紅太陽公司將租賃保證金返還李某。
■法官說法■
營業執照的使用屬於行政監管的範疇，一般來說，不會影響房屋租賃合約的效力。但是，因國家對於涉及國計民生、國家利益、社會公共利益等的項目設定了限制經營和特許經營制度，若承租人使用出租人提供的營業執照進行經營的範圍包含了國家限制經營、特許經營的活動，則屬於擅自變更經營主體，會對市場秩序造成破壞，故這種租賃合約應被認定無效。
房屋空置的損失誰承擔
2013年12月，徐先生與廣廈公司簽訂《租賃協定》，約定廣廈公司將74號商鋪出租給徐先生，徐先生需向廣廈公司交納租金及管理費，租賃期限從2013年12月30日至2016年12月29日。徐先生支付了押金和首期租金後，對該商鋪進行了裝修。2014年2月，裝修完成，但因該商鋪上有其他公司的注冊登記，導致徐先生無法辦理營業執照和衛生許可證。2014年11月，廣廈公司明確告知徐先生執照無法辦出，徐先生隨即離開商鋪，但並未將商鋪返還廣廈公司。2015年2月，徐先生起訴，要求解除租賃協定，廣廈公司賠償其經濟損失。廣廈公司則反訴要求確認協定於2014年12月1日解除，徐先生返還訴爭房屋並支付房屋佔用期間的使用費。經徐先生申請，法院委託鑒定機構對74號商鋪的裝修殘值進行了鑒定。2015年6月4日，法院組織雙方進行了交接，徐先生向廣廈公司返還了訴爭商鋪。
法院認為，雖然徐先生未實際經營，並在2014年11月撤場，但其直到2015年6月4日才將訴爭商鋪返還給廣廈公司，故仍應支付其實際佔有訴爭商鋪期間的租金及管理費。但考慮到因相關證照無法辦理對徐先生正常經營造成的影響，且廣廈公司對於租賃協定的解除承擔主要責任，故判決廣廈公司酌情補償徐先生部分租金及管理費。
■法官說法■
出租人將房屋交付承租人後，因雙方產生糾紛導致房屋空置的，承租人是否應當承擔空置期間的房屋租金或使用費，在實踐中容易引發爭議。原則上，只要承租人未將房屋交還出租人，即使空置，只要房屋仍處在承租人的實際控制下，承租人就應當負擔實際交還房屋之前的房屋租金或使用費。出租人在起訴要求承租人騰退房屋的同時，可以一並要求承租人承擔房屋空置期間的租金或房屋使用費。具體的費用標準由法院根據房屋是否符合合約約定的使用條件、訴訟中評估鑒定期限延長的原因、當事人過錯程度等因素予以確定。
■法官提示■
合法交易依法維權
如何更好地規範租賃雙方的交易行為，減小交易風險？北京一中院法官結合審判實踐積累的經驗，梳理了在房屋租賃中不同階段應注意的問題，向公眾進行風險提示。
簽訂租賃合約厘清房屋性質
在房屋租賃合約簽訂階段，租賃雙方應當提前了解租賃房屋的性質，對幾類特殊的租賃加以關注。
首先，對於帶營業執照租賃的房屋，一般來說，營業執照的使用不影響房屋租賃合約的效力，但租賃雙方都應當按照法律規定從事經營活動，不得通過帶照租賃的方式將包含限制經營或特許經營業務的營業執照提供給他人使用。對於保障性住房及群租房租賃，因保障性住房或群租房的租賃雖然不會導致租賃合約無效，但並不符合相關法律規定，出租人出租該類房屋，可能會受到相關行政機構的行政處罰。出租人應當按照法律規定的用途使用房屋，不要貪圖一時之利，做違反國家政策法律的行為；承租人也應避免租賃此類房屋，以免因小失大，導致自身利益受損。
其次，租賃雙方應當在房屋租賃合約中對雙方權利義務等事項作出明確約定，以免爭議發生。房屋租賃合約中應當明確約定租賃房屋的實際面積、租金的計算方法、提前解除租賃合約的條件及相應責任承擔等。出租人應當遵守誠實信用原則，將出租房屋的真實情況向承租人如實告知。承租人也應通過查看租賃房屋所有權證或向權威機構查詢等方式，確認房屋性質、房屋面積等基本情況。
履行租賃合約雙方誠實守信
在房屋租賃合約履行階段，租賃雙方都應遵循誠實信用原則，嚴格履行合約約定的義務。
其一，承租人應當以法律規定和合約約定的方法和用途使用租賃房屋，不得擅自改變房屋用途。
其二，除非房屋租賃合約中有特別約定，否則承租人對房屋進行裝飾裝修或擴建，應征得出租人的同意。出租人亦應當時時關注租賃房屋的實際狀況，若不同意承租人的裝飾裝修或擴建行為，應當在知道或應當知道承租人行為的合理期限內（一般為六個月）提出異議，否則將視為同意承租人的裝飾裝修或擴建行為。
其三，除非房屋租賃合約中有特別約定，否則承租人將房屋轉租給第三人，應征得出租人的同意。若承租人未經同意將房屋轉租，出租人有權在知道或應當知道轉租事實的六個月內提出異議，要求解除租賃合約。
發生租賃糾紛及時收集證據
在房屋租賃合約履行過程中，由於各種主客觀因素影響，難免導致糾紛產生。糾紛發生之後，雙方當事人應當及時收集證據，採用法律手段保護自己的合法權益。
一要注意，因一方違約導致房屋租賃合約無法繼續履行的，守約方應當采取合理措施減少損失擴大，這也是守約方的法定義務之一。如承租人要求提前解除合約而從租賃房屋中搬離的，出租人不能任由房屋空置，而讓承租人支付高額的賠償費用；反之，如出租人要求提前收回房屋的，承租人也應采取合理措施，如正在進行裝修的應停止裝修，或停水停電的情況下應及時將房屋內的物品處理，防止損失進一步擴大。
二要注意，當事人雙方同意終止合約或者經審查合約無法繼續履行的，雙方當事人應當及時辦理房屋交接。訴訟期間，雙方當事人可以在法院的組織下進行交接，也可自行辦理交接。如果當事人一方在法院釋明後仍拒絕交接的，應當承擔此期間的房屋租金或房屋使用費。租賃雙方交接房屋時應當辦理正式的書面交接手續，對交接進行簽字確認，便於法院對交接的程式和時間進行認定，防止當事人遭受不必要的損失。
來源：最高人民法院微信公眾號
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