出租未取得規劃許可證，房屋租賃合約效力如何認定

來源：中國法院網 | 作者：劉璐

【案例】

甲將其臨街房屋和院子出租給乙作為汽車修理場所。經甲同意，乙先後兩次自費擴建多件房屋作為烤漆車間。乙在又一次擴建報批過程中發現，甲出租的全部房屋均未經過城市規劃部門批準，屬於違章建築。

【分歧】

本案中，關於甲與乙之間的租賃合約的效力產生了兩種不同的意見：

第一種意見認為，該租賃合約是可撤銷的合約，乙可以向甲主張撤銷該租賃合約，理由是《合約法》規定了簽訂的合約存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯示公平情形的可以主張撤銷該合約，本案中甲存在欺詐的情形，故承租人乙可以主張撤銷該合約。

第二種意見認為，該租賃合約自始無效，因其違法了國家的相關法律規定。

【評析】

筆者同意第二種觀點，理由如下：

根據《合約法》的規定，下列情形的合約無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合約，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規的強製性規定。而可撤銷的合約主要有：(一)存在重大誤解訂立的合約;(二)在訂立合約時顯失公平的合約;(三)一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合約。

另依據《房屋租賃合約司法解釋》第2條規定，出租人就未取得建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合約無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。本案中屬於該種情形，故應認定為該租賃合約無效。對於擴建房屋的費用應由哪方負擔的問題，依據《房屋租賃合約司法解釋》第14條規定，承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，法院按照下列情形分別處理：(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。在本案中，因甲、乙對擴建房屋都有過錯，應分擔擴建房屋的費用。

綜上，甲、乙雙方簽訂的租賃合約應認定為無效合約。