強行解除合約的行為有效嗎？

內容編者按：合約陷阱、問題房源、過戶糾紛……購房者在買房過程中常常會遇到各種各樣的問題，難免煩心不已。在這樣的背景下，藍房網特邀律師許東，以真實事件為例，全方位解讀房產糾紛中的法律問題。每周將推出一篇獨家解讀，現推出第74期《強扭的瓜不甜，強行解除合約的行為有效嗎？》。

【導語】

在租賃關係中，承租人在租賃合約未賦予其約定解除權的條件下，單方面違約通知出租人要求解除合約，而出租人雖明確收到解除合約通知，但卻對此未予理會，此種情形能否認定承租人通知解除合約具有法律效力？租賃合約的雙方又各自應當承擔怎樣的責任？

【基本案情】

2016年8月20日，於某與王某簽訂《房屋租賃合約》一份，約定於某將案涉房屋租賃給王某使用，並約定了租金、押金、租賃期限、屋內設備歸屬等事宜。

2016年8月20日，王某支付4萬元房租和5萬元押金給於某。

入住後，王某因與周邊居民發生矛盾而不願在該房屋內繼續居住。2016年11月9日，王某向於某發送簡訊，要求提前終止租房合約，其已付租金無需退還，但要求於某如數退還設備押金5萬元，並前來清點查核設備。

2016年11月15日，王某向警察局報警稱屋內設備等失竊。2017年2月7日經派出所調查，嫌疑人張某陳述其於2016年11月14日晚上該屋內電腦、電瓶車、音響等部分物品被其搬走，原因是王某欠錢未還。

2017年5月，於某將案涉房屋出租給他人使用，租賃期限從2017年5月26日至2022年5月15日。

2017年5月8日，王某訴至法院，請求判令《房屋租賃合約》於2016年11月9日解除並要求於某退還押金。於某辯稱王某無權要求退還押金，並提出反訴，請求判令確認《房屋租賃合約》於2017年5月15日解除並要求王某支付其2017年2月21日至2017年5月15日三個月的租金及滯納金。

法院經審判終結，判令駁回王某的訴訟請求及王某的反訴請求。

【律詩講解】

本案中，《房屋租賃合約》是王某與於某共同簽訂，是雙方真實意思表示，合法有效，雙方應當依約履行。合約中明確約定了租賃期限，但未約定承租人的解除權，即未經出租人同意承租人不得隨意要求解除合約。但王某使用承租房屋三個月後提出提前解除合約，其行為明顯違約。

2017年2月20日王某應支付下一期的租金，但其在2016年11月9日已提前通知於某解除合約，承諾剩餘三個月的租金不需要返還，並給予了出租人於某一定異議期間，於某收到該簡訊後未予理會。此後王某再未支付租金，王某以實際行為表示解除雙方的租賃關係。因此，雙方合約自2017年2月20日起即解除，於某無權要求王某支付2017年2月至5月的租金及滯納金。

王某提出解除合約後未能將承租房屋內的設施、設備完好交給出租人，也未向出租人交還房屋，上述行為均違反合約約定，但於某在收到解除合約通知後未予回復，也未采取措施減少損失，對於損失的擴大亦存在一定的過錯。雙方合約未約定違約金的支付方式，也未明確約定5萬元押金的範圍，合約僅約定出租人退還押金的情形，即王某在交清租金及相關費用後。但從合約的整體意思解釋可以看出，押金應包含保證房屋、設施設備的完好及租金、水費、電費結欠等。本案中王某違約解除合約，也未能將房屋、設施設備完好交還給出租人，應在押金範圍內承擔違約責任。