前 言
截止至7月15日，2018年房企主體信用評級調整持續發布。通過監測銷售業績TOP100房企，我們獲取約70家樣本房企主體信用評級情況。8家房企主體信用評級出現調整，其中7家企業信用評級上調。
一.
兩大特徵透析房企信用評級
表：2018年典型房企主體信用評級情況
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規模小，但信用評級不一定低。從數據統計看出以上四個梯隊中均有信用評級為AAA的房企，而且監測的TOP51-100梯隊房企中也有10家房企主體信用評級為AAA。
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信用評級高的房企多集中於規模型房企。雖然信用評級為AAA的房企出現在以上所有梯隊中，但從佔比來看呈逐漸下降趨勢。TOP30梯隊房企主體信用評級基本均維持在AA+以上，多數為AAA；排名TOP31-50和TOP50-100的房企主體信用評級以AA+為主。
二.
信用評級青睞房企業績提升
在億翰監測的樣本中，2018年共有8家房企主體信用評級出現調整，其中有7家房企主體信用評級上調：4家公司主體信用評級由AA+上調至AAA，分別為北京城建、複地集團、旭輝集團和金科集團；3家公司主體信用評級由AA上調至AA+，為上海大名城、光明地產和信達地產。
表：2018年典型房企主體信用評級調整明細
綜合來看，評級機構最關注的是房企主體的經營業績和土地儲備問題。以複地、旭輝、金科、上海大名城和信達等典型房企為例，2017年5家房企銷售業績均出現不同程度的提升。從土地儲備上來看，5家房企存續比均在2.5年以上，土地儲備較充足。
圖：2016年-2017年典型房企銷售金額變動情況
表：截止2017年底，典型房企土地儲備面積及存續比情況
數據來源：億翰智庫
1.金科股份——區域競爭力強，拉動業績快速上升
金科集團在重慶區域保持領先地位，帶動整體簽約銷售金額的快速上升。2017年度公司實現營業收入347.58億元，同比增長7.82%，其中位於重慶區域的2個項目貢獻公司主營業務收入的10.21%，2017年度銷售回款約550億元，同比增長66.94%。
2. 旭輝集團——項目布局合理，盈利太空大
旭輝集團項目主要布局於長三角、環渤海及中西部地區，抗風險能力較強。在房企調控政策較強的背景下，公司積極推進三四線庫存去化，進而大幅提升經營業績。另外2017年公司新增權益土地儲備多數布局在一二線城市，且新獲取土地樓面均價為8206元/平方米，較合理的土地價格也可以為公司帶來可觀的利潤水準。
3. 上海大名城——多元化業務，現金流量由負轉正
上海大名城借助自身多元化業務改善現金流狀況，基於“產業+資本”雙輪驅動戰略，公司金控業務目前擁有兩隻產業基金（名城大消費產業基金和大名城城鎮化建設基金）。 2017年公司金控板塊實現營業收入12.11億元，同比增長44.7%，毛利率達45.58%，公司經營性淨現金流量由負轉正，增強了其償債能力。
4. 北京城建——土地儲備充足，經營業績可觀
2017年公司土地儲備主要位於一二線城市，棚改項目也為公司提供較多土地補充，截止2017年底累計土地儲備面積為916.2萬平方米，新開工及在建面積也保持在較大規模。2017年公司實現營業收入140.43億元，同比增長20.77%，銷售回款約174.61億元，同比增長3.33%，超額完成各項經營指標。
5．光明地產——控股股東擔保，安全性增強
憑借股東光明集團在資金、融資和土地資源方面的大力支持，光明地產經營業績提升。而且光明集團為光明地產所發行的債務（“16光明房產MTN001”、“16光明房產MTN002”和“17光明房產MTN001”）提供連帶責任保證擔保，有效保障這些票據還本付息安全性。
三.
房企債務失信，信用評級下調
2018年有一家房企主體信用評級由B下降為CCC，為中弘股份。
中弘股份2017年營業收入為10.16億元，同比減少77.18%，淨虧損25.11億元。2018年一季度，公司再度虧損3.15億元，目前已無償還債務能力。2018年公司已經累計債務違約三次，截止至2018年7月18日，中弘股份及下屬控股子公司累計逾期債務本息合計金額約為43.7億元，控股股東中弘卓業集團有限公司持有本公司的所有股份被凍結，該股份佔中弘控股總股本的26.55%。
表：2018年中弘股份三次債務違約情況明細
附表：2018年典型房企信用評級匯總
數據來源：上交所、深交所、中國貨幣網
企業名稱拚音進行排序
特別說明：匯總表中僅統計70家房企，
如有疏漏，還望大家能在留言中指出
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億翰股份
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