信用評級遭下調 中小房企處境艱難

近日，多家中小型房企評級遭遇下調，其中中誠信將銀億股份主體信用等級由AA下調至BBB，標普將海倫堡地產的評級展望從穩定調整為負面，同時確認其長期發行人信用評級為B。

而港資上市房企則在這一輪香港樓市降溫中表現得極為敏感，比如，評級剛剛由“跑贏大市”被降至“中性”的信和置業，以及一邊舉債一邊聯合收購地產項目公司的財信發展。

樓市蕭條，原本就亟需資本輸血的中小房企日子更加難熬。

舉債擴張

12月12日，財信發展公告，全資子公司重慶國興置業有限公司擬出資3.8億元，與融創西南房地產開發（集團）有限公司、重慶融僑房地產開發有限公司作為聯合體，以總對價10.56億元受讓重慶巴南經濟園區建設實業有限公司持有的重慶星界置業有限公100%股權及2.17億元債權。

與此同時，華融資產受讓重慶國興公司對重慶南賓公司的3.42億元債權，還款寬限期為2年，另設1年延長期，所得融資全部用於生產經營。

即便是舉債也要繼續擴張，因為財信發展今年的盈利狀況不容樂觀，增收不增利。三季報顯示，公司前三季度實現營業收入8.53億元，同比增長32.44%；淨利潤2332.9萬元，同比大降72.74%；每股收益0.02元。

舉債擴張前，財信發展剛剛放棄了2018年收購重慶中置物業發展有限公司、重慶市弘信投資有限公司、重慶財信恆力置業有限公司100%股權的計劃。

財信發展表示公司董事會認為：控股股東2013年承諾注入上市公司的三個項目，開發情況各有不同。中置物業“財信渝中城項目”一旦並購，後續不會給上市後公司發展帶來“可開發增量”；弘信投資“財信沙濱城市項目”，後續的開發需要先行解決目前存在的拆遷問題；而財信恆力“財信賴特與山項目”因為是別墅類項目，不屬於“快周轉”項目，且不易獲得金融機構的資金支持。目前置入上市公司會佔用上市公司大量資金且不利於改善上市公司持續盈利能力，不利於保障上市公司和全體股東的利益。

承壓上市

10月22日，海倫堡向港交所申請IPO。招股書顯示，今年上半年，海倫堡收益為39.2億元，同比增長29.4%；毛利9.9億元，同比增長52.2%；淨利潤約5.5億元，同比增長62.2%。

招股書顯示，2015～2017年及2018年上半年，海倫堡擁有的現金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元，而同期未償還借款總額分別為83.61億元、128.74億元、205.04億元及243.2億元，償債壓力較大。同期淨資產負債率為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，高負債下上市迫在眉睫。

海倫堡評級展望下調，是由於標普認為由於項目交付和收入確認的下滑，海倫堡的杠杆率可能在未來12個月內顯著惡化。標普預計，由於融資管道受限，海倫堡的再融資風險將大幅度增加。另外，標普將海倫堡的流動性水準由“適當”調整為“不足”。

由於信託貸款和其他替代性融資佔總債務的60%以上，標普認為其資本結構的政策敏感性偏高。上述融資管道的可用性和成本可能面臨著波動。標普表示，海倫堡或將利用境內外資本市場擴大融資管道。除了2018年6月發行的國內10億元人民幣的債券外，其還獲得了20億元公司債券和15億元CMBS的配額。

《每日經濟新聞》記者注意到，上市前海倫堡先借道信託進行“輸血”。用益信託顯示，今年11月8日，海倫堡成立了一項規模不超5億元的房地產信託計劃，預期收益8%～9.1%。

記者查閱資料獲悉，2018年最後一個月，海倫堡身上還肩負著未完成的銷售目標。克而瑞研究中心發布的1～11月中國房地產企業銷售TOP200排行榜顯示，今年前11個月，海倫堡銷售額403.5億元，排在第59位。今年海倫堡的銷售目標是500億元，這也意味著其要在最後一個月完成近100億元銷售任務。

上市，成為現階段海倫堡獲取融資管道、改善流動性壓力的重要一環。

艱難轉型

銀億股份算是最早一批謀求轉型的上市房企。2016年，銀億股份以5.91元/股非公開發行5.58億股，作價33億元收購控股股東銀億控股全資子公司西藏銀億旗下寧波昊聖100%股權，從而間接持有美國ARC集團資產。

2017年，銀億股份以8.67元/股的價格向控股股東全資子公司寧波聖洲投資有限公司發行9.2億股，作價79.81億元收購其持有的寧波東方億聖投資有限公司100%股權，而東方億聖持有比利時幫奇100%股權。

到了今年則是以6.56元/股發行股份並支付現金，合計作價15.83億元購買寧波艾禮富100%的股權，從而購買日本艾禮富。這一收購案還在談判，尚未完成。

但大手筆收購的同時，銀億股份也成為滬深股市中累計質押股數最多的上市公司。截至今年9月底，銀億股份累計質押股數33.10億股，累計質押總市值186.37億元，累計質押比鋼彈82.18%，成為其被強製複牌後遭遇爆倉的導火索。

據銀億股份的三項被動減持公告披露，11月30日～12月7日，控股股東銀億控股及其一致行動人被動減持數量累計已達22,459,721股，成交金額8505.53萬元。

經過三次被動減持之後，銀億控股信用账戶中的公司股份從1.31億股，下降為1.09億股，銀億控股持股佔比從23.69%下降為23.13%。

按銀億股份公告的被動減持計劃，在11月30日之後的連續90個自然日內，銀億控股信用账戶中的公司股份將可能被動減持合計不超過3,750萬股，即不超過公司總股本的0.9310%。截至12月10日，在6個交易日之內，該信用账戶中已遭被動減持的公司股份，已經超過應減持股份數的一半。

12月11日晚間，中誠信將銀億股份主體和債項信用等級由AA下調至BBB，並繼續列入可能降級的信用評級觀察名單。

每日經濟新聞