春節剛過，赴港上市的內地房企又多了一家。2月13日，浙江房企德信中國控股有限公司宣布其全球發售股份及於香港聯合交易所主機板上市的詳情。據悉，德信中國將於2月14日至2月19日公開招股，並預期股份於2月26日在香港聯交所主機板上市。
德信預期2月26日上市
公告顯示，德信中國預期於2019年2月26日在香港聯交所主機板開始買賣。公司的股份將以每手1000股股份買賣，股份代號為2019.HK。每股發售股份不超過3.25港元。
德信中國全球發售的發售股份數目共5.32億股，其中，按發售價初步提呈5320萬股股份以供香港公眾認購，佔根據全球發售初步可供認購股份總數約10%。國際發售包括初步提呈發售的4.788億股發售股份，相當於初步可供認購的發售股份90%。
假設發售價為每股股份2.79港元（即招股章程所述指示性發售價範圍2.32港元至3.25港元的中位數）及假設超額配股權並無獲行使，經扣除公司就全球發售應付的包銷費用、傭金和估計開支，公司估計將全球發售收取所得款項淨額約13.678億港元。
據了解，2018年9月18日，德信中國向香港聯交所遞交了IPO上市申請，成為當前杭州本土房企中最新一家赴港上市的企業。建銀國際金融有限公司為獨家保薦人及獨家全球協調人。
德信中國是一家起家於浙江的綜合型房地產開發商，主要專注於住宅物業開發及商業和綜合用途物業的開發、運營及管理。根據行業報告，2017年，按浙江省全部11個地級市的住宅物業合約銷售總額計算，德信中國排名第五，市場份額為2.2%。
德信官網顯示，1993年德信開啟創業裡程，1995年浙江德信置業有限公司成立，2000年，地產版塊進入加速發展階段：制定以長三角為基地的發展戰略。2005年德信總部遷址到杭州，正式成為杭州房企的一員。在此基礎上，2010年，全面啟動“精耕杭州，深入長三角，拓展全國版圖”發展戰略。
在以住宅物業開發為核心業務的同時，德信以“一體兩翼”為發展策略，豐富產品組合。其住宅物業主要分為四個系列，即海派系、泊林系、大院系和臻悅系；非住宅產品主要分為兩大系列。商業系列主要分為三類，即區域型購物中心、鄰裡生活中心和迎合兒童需求的產業綜合體。商業系列下開發的代表項目包括“杭州·杭州之翼”、“杭州?時代之心”及“杭州?天空之翼”等。產城系列包括辦公樓和科研大樓以及文旅小鎮的開發，如南京仙林智谷產業園，還包括通過生態規劃和創新整合旅遊、休閑、文化和生活方式的項目，如神仙居文化主題樂園。
公告顯示，德信中國擬將所得款項淨額用作以下用途：約60%用於開發若乾現有物業項目（即天空之翼一期、九溪雲莊、麗園、市心府及時代廣場）的開發成本；約30%將用作潛在物業開發項目的土地收購和建築成本，以及用於目前經營和計劃擴展業務的城市物色和收購地塊以收購土地儲備；約10%用作一般公司及營運資金。
業績擴張致負債攀升
可以說，德信中國與同是深耕浙江的濱江集團類似，都是深耕浙江，濱江更加聚焦杭州，德信則更加聚焦溫州。據克而瑞榜單顯示，2016年、2017年以及2018年，德信流量金額分別為156.8億元、265.1億元、366億元。近幾年其業績呈翻倍增長，但由於起點低，仍屬於中小型房企行列。相對於濱江2018年全年850.1億元的銷售額，德信366億元的規模亦小很多。
在業務急速擴張下，德信中國的資產規模不斷擴大。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的流動資產總值一路攀升，分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。
德信一大亮點在於，近幾年毛利率大幅攀升。2015年、2016年、2017年，以及2018年前三季度，公司的毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.32億元及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。
對此，德信中國表示，相關增加主要由於已確認平均售價從截至2017年9月30日九個月，16758元/平方米增至2018年同期的18462元/平方米，以及平均土地使用權成本由截至2017年9月30日九個月7494.9元/平方米減至2018年同期7120.4元/平方米。
不過，近三年的規模雖在快速增長，但其營收增長卻並不明顯。招股書顯示，2015年至2017年，德信的營業收入分別為56.95億元、69.8億元和65.54億元。2018年前三季度，德信的營收為57.25億元。
與此同時，近年來，德信的負債率也在不斷增加。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的流動負債總額分別為137.18億元、159.45億元、271.92億元、354.38億元。
此外，公司經營活動的現金流出超過現金流入。2015年、2016年、2017年和2018年前三季度，德信中國的經營活動所得/所用現金流出淨額分別為28億元，-1.21億元、2.56億元、-35.4億元。
不過，德信預期2019年的經營活動將產生正現金流量淨額，對此，德信在其公告內解釋道，可能於2019年上半年預售若乾新項目，具體時間取決於預售許可證申請的進度，這或會促進現金流入。此外，為獲得充足的營運資金，德信將繼續通過加強行銷工作及進一步加強物業銷售及預售的客戶款項回收工作，以促進有關物業銷售及預售的現金流入。同時，還打算通過協商及建立戰略關係，更好地利用總承包商在建設協定中提供的付款條款，從而優化建設費用的付款安排以配合公司的收款及物業銷售計劃。於總部，各部門將基於外部融資機會及物業銷售所得款項相關現金流入制定開發及建設安排、物業銷售及土地收購計劃以協調控制現金流出。
能否實現千億目標？
同策研究院首席分析師張巨集偉指出，在市場行情不太好，資本市場相對嚴格背景下，通過香港上市融資，策略角度來講是正確的。不過，上市後需要對股民、投資者有所交代，業績必然也要有所增長，因此，企業業務上必然有所擴張。
“上市本身不是目的，上市是為了企業有更好的發展，未來還需要看企業戰略方面，在浙江以及長三角區域是否有更好的發展。”張巨集偉說。
從布局廣度來看，與很多浙系房企一樣，德信奉行區域深耕，在大本營省份的布局比例較高，在土地儲備上，德信中國主要布局於浙江省，這也導致進入其他區域的城市數量相對少。
公開資料顯示，截至2018年11月30日，就權益比例而言，德信中國的土地儲備總計約為693.39萬平方米，其中約589.87萬平方米位於浙江省。土地儲備分布的前六大城市為溫州、杭州、湖州、徐州、寧波和台州，這些城市土地儲備佔比超60%。其中，德信在溫州、杭州和湖州分別持有26個項目、28個項目和18個項目。
在業內人士看來，德信的布局依賴浙江省，這容易使德信受到房地產市場調整和嚴控的影響，其面臨風險時自我調整空間受限，從而影響業績表現。
億翰智庫研究院主任張化東指出，德信特點比較新鮮，主要背靠浙江大本營進行發展，整個公司規模還屬中型偏小，處於整個高速發展周期內。其區域布局，可能會使風險略微升高，“整個浙江市場周期性比較明顯，可能會影響德信業績和負債情況。”
在其招股書內，德信亦在風險因素內作出表述：業務及前景在很大程度上依賴於中國的經濟狀況及中國房地產市場，尤其是長三角地區各主要城市的表現，而中國整體上或該地區主要城市的物業銷售或價格或物業需求的任何潛在下降，均可能對業務、財務狀況及經營業績造成重大不利影響。
“上市後有了資金必然會尋找機會，從企業策略角度來講，也不會局限於浙江與長三角區域，未來其他城市有機會，對企業而言當然不會錯過。”張巨集偉表示。
實際上，德信也意識到了這一問題，其發展目光也不再只是放在浙江一個省份。在“立足浙江，深耕長三角，拓展全國業務”的戰略布局，德信進軍長三角地區及全國其他主要樞紐城市。
公告資料顯示，截至2018年11月30日，德信中國在15個城市有74個正在開發中或持作未來開發的物業項目。這些項目中，開發中項目的總建築面積約為559.2萬平方米，持作未來開發項目的總建築面積約為81.8平方米。集團的項目組合（包括合營企業及聯營公司持有的項目）包括33個竣工項目，61個在建項目及13個持作未來開發項目。此外，未來德信還計劃在武漢、鄭州及長沙等增長潛力較大的全國各中心城市布局。
對此，德信表示，根據現時的開發計劃，土地儲備足夠未來三至五年開發之用。不過，由於中國經濟持續增長以及商業和住宅物業需求保持相對強勁，預期全國及在其經營所在的城市，開發商間對適合物業開發的土地儲備的競爭將加劇。此外，採用公開投標、拍賣及掛牌出售的方式出讓國有土地使用權，亦可能加劇開發土地的競爭及增加土地收購成本。
值得注意的是，德信曾提出2021年實現千億目標。業內人士認為，儘管德信擁有長三角較優質的土地儲備，但在房企銷售普遍放緩、加速回籠資金的當下，其未來業績增長仍面臨一定的壓力。
新京報記者 張曉蘭 編輯 武新 校對 柳寶慶
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