李湛：樓市回暖 資金面邊際改善

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李湛 徐璐

　　從結構上看，一二線城市建案銷售3月觸底回暖，推動全國建案銷售數據底部修複。從價格指標看，隨著交易量的回暖，全國房價也出現抬頭，一、二、三線城市二手住宅銷售價格環比微漲，其中二線城市漲幅最大。

　　3月樓市小陽春，量價底部修複

　　3月建案銷售底部回暖，如圖1、2所示。2019年1季度全國建案銷售面積2.98億平方米，同比下滑0.9%，降幅較1-2月收窄2.7個百分點；建案銷售額2.70兆元，同比增長5.6%，增幅較1-2月提高2.8個百分點。3月建案銷售面積同比1.75%，由負轉正；銷售額同比8.31%，增速較2月大幅提高5.5個百分點。

　　從結構上看，一二線城市建案銷售3月觸底回暖，推動全國建案銷售數據底部修複，如圖3所示。根據30大中城市建案銷售面積數據，一線城市3月建案銷售面積同比增加61.81%，增速較2月提高17.21個百分點； 二線城市2月建案銷售面積同比5.21%，由負轉正，增速提高11.27個百分點；三線城市3月建案銷售面積同比增長23.48%，增速提高3.99個百分點。

　　從周期上看，目前一二線城市市場與三四線城市城市，在周期上呈現錯位狀態：一二線城市經歷了2017-2018年的低谷期後正在邊際改善，處於觸底回升階段；三四線城市因棚改貨幣化收縮，從2017年-2018年的高位逐漸進入增速回落區間。

　　從價格指標看，隨著交易量的回暖，全國房價也出現抬頭，一、二、三線城市二手住宅銷售價格環比微漲，其中二線城市漲幅最大。由於各地限價政策以及一手房房價的可比性問題，我們首選統計局公布的二手房價指標作為房價走勢的參考。3月4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比2月擴大0.2個百分點。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，由負轉正，漲幅比2月擴大1.4個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。

　　搶開工助投資增速創新高，但土地投資依舊謹慎　

　　一二線補庫存和三四線搶銷售，新開工和施工面積高速增長助推開發投資完成額增速創新高。從投資總量上看，房地產開發投資增速仍保持較高位置，2019年1-3月房地產開發投資完成額同比增長11.8%，增速較1-2月提高0.2個百分點，如圖5所示。

　　從地產開發面積看，房企新開工面積和施工面積保持高增長，竣工面積邊際改善，如圖6所示。1-3月房屋新開工面積3.87億平方米，同比增長11.90%，增速較1-2月提高5.9個百分點；1-3月房屋施工面積69.94億平方米，同比增長8.2%，增速較1-2月提高1.4個百分點；1-3月房屋竣工面積1.85億平方米，同比下滑10.8%，降幅較1-2月收窄1.1個百分點。

　　新開工面積保持較高增速，竣工面積邊際改善，說明目前房企開工意願邊際改善，一二線城市補庫存、三四線城市搶市場，這有利於上遊建材行業。但考慮到2019年1季度土地購置面積和土地成交價款分別同比下滑33.1%、27%，開發商謹慎拿地對未來的新開工面積產生一定負面影響。

　　從土地市場指標看，2019年1季度土地購置面積和土地成交價款下滑嚴重，但溢價率有所修複。1-3月土地購置面積2543萬平方米，同比下滑-33.1%，降幅較1-2月收窄1個百分點；1-3月土低成交價款1194億元，同比下滑27%，降幅較1-2月擴大13.9個百分點。土地溢價率方面，隨著資金面的改善，二三線城市的土地溢價率有所修複。

　　房地產市場處於調整期，房企搶跑業績加快施工，助推2019年1-3月投資增速超預期，但投資數據並不如看起來的那麽好，作為前瞻數據的土地相關投資下滑明顯，這對未來的新開工投資、施工投資都形成壓製。房企今年將延續高周轉、搶施工、加快資金回籠、謹慎拿地的策略，我們維持新開工、施工投資表現較強勁和土地相關投資維持下行的判斷。

　　資金面邊際改善，房企貸款增加，居民購房利率下調　

　　受2019年降準等貨幣政策的影響，開發商的資金面持續改善。2019年一季度房地產開發資金來源3.89兆元，同比增長5.9%，增速較1-2月提高3.8個百分點。其中國內貸款7134億元，同比2.5%，由負轉正；利用外資33億元，同比增長108.3%，增幅較大。年初寬鬆貨幣政策影響逐漸顯現，“寬貨幣”逐漸向“寬信用”傳導，房地產領域也受到影響，國內貸款和利用外資明顯好於去年同期。國內貸款增速由負轉正，主要受益於年初寬鬆貨幣政策，銀行資金有所放鬆；利用外資的大幅增長，則是源於房企密集發行境外債，2019年房企迎來還債高峰期，多數企業高成本發行境外債以“借新還舊”。

　　居民購房需求方面，購房資金也在持續修複。房貸利率方面，全國首套平均房貸利率已經連續4月回調，根據融360數據顯示，2019年3月全國首套平均房貸利率為5.56%，較2018年11月時的峰值5.71%，已經下調了15BP。央行公布3月社融數據，單月新增社融 2.86 兆，同比增長80%創近年新高，其中居民中長期貸款單月新增約4610億元，同比增長 23%，信貸環境改善，從資金層面體現了居民購房熱度回暖。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)