地產銷售邊際改善 難改增速下滑趨勢

　　文/新浪財經意見領袖（微信公眾號kopleader）專欄作家 郭華山

　　5月份房地產投資累計同比10.2%，較前月小幅回落0.1%，整體保持穩定，對固定投資增速形成一定支撐。而土地購置費支撐房地產整體投資，建築安裝投資仍然低迷，表明開發商對未來整體房地產銷售情況保持謹慎。

　　5月地產數據各項指標的整體表現優於市場預期，地產銷售狀況有所改善。建案銷售單月同比從4月份的6%反彈到21%；開發商補庫存意願強烈，1~4月土地購費同比增長67%，2017年全年增速23.4%；房地產商資金壓力也有一定緩解，房地產投資的資金同比從4月份2.1%反彈至5.1%，主要源於自籌資金和定金及預收款的大幅改善，其中自籌資金源於房企海外發債和股權轉讓的大幅提高，國內融資形勢依然堪憂。5月份房地產投資累計同比10.2%，較前月小幅回落0.1%，整體保持穩定，對固定投資增速形成一定支撐。而土地購置費支撐房地產整體投資，建築安裝投資仍然低迷，表明開發商對未來整體房地產銷售情況保持謹慎。

　　房價整體維持穩定。根據國家統計局，中國5月70大中城市中有61城新建建案價格環比上漲，4月為58城，一線城市商品住宅銷售價格同比持續下降，二三線城市維持穩定。6月15日央行發放了605億元人民幣抵押補充貸款，前5個月新增PSL同比增長48%，抵押補充貸款投放力度顯著大於去年，PSL是棚改貨幣化資金主要來源，PSL的大幅增加將對二三線城市房地產銷售提供支撐。

　　房屋銷售狀況有改善。1~5月建案銷售面積同比增長2.9%，增速比1~4月提高1.6%；銷售額同比增長11.8%，增速比1~4月提高2.8%。部分城市預售證放鬆、資金壓力和補庫存意願下，房企加速推盤是主要因素。房企為加速資金回籠或在限價方面做出讓步，此外政府也有意通過擴大供給緩解熱點城市的供需缺口。在棚改貨幣化支撐下，二三線城市房價增速維持穩定，5月份房價指數和四月份持平。然而，由於房價的上升以及基數擴大棚改貨幣化對建案銷售的支撐邊際效應減弱，PSL大幅投放能支撐建案銷售，但建案銷售增速仍將繼續緩慢下滑。

　　建案待售面積下降。截至5月末，建案待售面積56010萬平方米，為連續46個月新低，去庫存效果顯著，這也是開發商積極補庫存的重要原因。前5月建案銷售面積同比上升2.9%，較2017年全年7.7%出現大幅下降，動態來看短期庫銷比（待售面積/單月銷售面積）維持在4個月，和去年相比小幅下降。如果加上房地產施工面積庫銷比有50個月，即按照目前建案銷量，短期庫存+中期庫存能維持50個月的銷量，和去年基本持平。

　　房地產企業融資邊際收緊。國內債券市場因為信用風險提升導致5月份整體債券融資出現負增長。國內房地產開發貸和抵押貸款繼續收緊，1~5月銀行對房地產企業放貸同比下降2.8%，相比1~4月降幅繼續擴大（-1.6%）。5月份社融數據新增委託貸款和信託貸款出現2474億元的下降，是有史以來的最大降幅，反映監管層對於地產融資監管日益趨嚴，今年前5月房地產企業海外資本市場融資達到693億美金，同比上漲幅度超過400%，彌補了開發商融資的下降並獲得資金購置土地，然而發債利率普遍在5%~10%之間，成本較高。開發商艱巨的融資形勢也反映在股票上，投資者普遍擔憂開發商資金斷裂帶來的風險。

　　(本文作者介紹：經濟學博士，挖財基金投研總監。)