李湛：房地產“調控再回歸”預期增強

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 李湛

　　從2016年9.30新政實施以來的調控邏輯看，房住不炒、因城施策仍是基調，政策著眼於既防止房價大起大落，也要防止地方政府土地金融鏈條崩斷，穩住房價慢慢熬的邏輯已經越發清晰。近期土地市場、建案銷售快速回溫，擠壓調控放鬆空間，調控再回歸預期增強。

　　近期，部分熱點城市交易投資火爆、監管部門持續發出關注信號，房地產行業整體狀況究竟如何？後續政策走向引發各界廣泛關注。我們的梳理發現：1．房地產投資持續走高，但土地投資仍處低位；2． 4月樓市小陽春，銷售持續升溫；3． 銀行貸款改善，助力開發到位資金增長。4．市場回溫明顯，調控再回歸預期增強。以下是我們的具體分析。

　　一、房地產投資持續走高，但土地投資仍處低位

　　房企新開工積極，拉動房地產投資增速持續走高。2019年1-4月房地產開發投資增速創近4年新高，房地產開發投資完成額同比增速高達11.9%，如圖1所示。投資增速再創新高，主要得益於房企新開工積極，房屋新開工面積增速已連續三個月持續走高，1-4月房屋新開工面積5.86億平方米，同比增長13.1%，增速較1-3月提高了1.2個百分點。一方面，一二線城市的樓市於今年年初迅速回暖，房企希望加快施工搶跑業績；另一方面，三四線城市因棚改縮量，未來市場需求尚不明朗，預期走弱的情況下，房企提早開盤預售搶佔不斷減少的購房需求。因此，不少房企加大開工力度，前期囤積的土地紛紛被開發，投放市場。房屋施工面積方面，由於時間差的問題，1-4月同比增長8.8%，表現較為平穩，但隨著新開工面積的高速增長，未來房屋施工面積將會大幅提升。竣工方面，受2017年末和2018年初新開工增速下滑以及近預售屋企主動放慢存貨周轉的影響，竣工面積增速持續下滑，但降幅有收窄趨勢，1-4月房屋竣工面積1.98億平方米，同比下滑10.3%，降幅較1-3月收窄0.5個百分點。

　　從先前指標看，房地產投資數據並不樂觀，全國土地購置面積和土地成交價款持續走弱，土地溢價率邊際改善。1-4月土地購置面積3582萬平方米，同比下滑33.8%；1-4月土地成交價款1590億元，同比下滑33.5%。土地溢價率方面，隨著資金面的改善，一二線城市的土地溢價率有所修複。

　　棚改縮量，為今年土地投資走勢定下了大方向。雖然4月部分二線城市出現“土地熱”，房企“搶地”，“地王”再現，但三四線城市的土地投資情況仍未改善，而且一二線城市的新增地塊有限，近期自然資源部也發出通知，要求根據城市去化周期控制城市土地供應。這些因素使今年土地投資缺乏走強動力。隨著我國房地產逐步進入存量時代，未來很難再現全國範圍內強勁的土地投資，不過局部地區投資仍有增長的空間。

　　二、4月樓市小陽春，銷售持續升溫

　　受貸款利率下降和市場預期回暖的影響，4月樓市持續升溫，一二線城市建案銷售火熱，部分城市出成屋價過熱現象，引起監管層的關注。4月全國建案銷售面積同比增長1.3%；銷售額同比增長13.9%，增速大幅提高，較3月提高5.6個百分點。銷售額增速遠高於銷售面積增速，說明4月房價漲幅較大。

　　從地產的周期趨勢看，一二線城市經歷了2017-2018年的低谷期後正在邊際改善，處於觸底回升階段；三四線城市因棚改貨幣化收縮，從2017年-2018年的高位逐漸進入增速回落區間。根據30大中城市建案銷售面積數據看，一線城市銷售強勁，二線城市延續底部回暖趨勢，三線城市邊際走弱。4月一線城市建案銷售面積同比大增50.54%，雖然增速較3月下滑了11個百分點，但仍屬於高增速； 二線城市建案銷售面積同比8.41%，延續了3月的觸底回暖之勢；三線城市建案銷售面積同比增長23.23%，增速較3月下降了0.25個百分點。目前一二線城市與三線城市分化走勢，如我們前期所預測。一二線城市經濟發展動力較強，此外2017年起各地陸續頒布人才引進政策，聚集高素質人才，這為一二線城市帶來長期穩定的住房剛需。從供需上看，大部分一二線城市是供小於需的狀態。

　　三、銀行貸款改善，助力開發到位資金增長

　　年初寬鬆貨幣政策影響逐漸顯現，“寬貨幣”逐漸向“寬信用”傳導，房地產領域也受到影響，房企國內貸款明顯好於去年同期，但2019年-2021年是房企還債的高峰期，房地產行業資金鏈問題仍需密切關注。2019年1-4月房地產開發資金來源5.25兆元，同比增長8.9%，主要受益於年初寬鬆貨幣政策，銀行資金有所放鬆。居民購房貸款也在持續修複。全國首套平均房貸利率已經連續4月回調，信貸環境改善，從資金層面體現了居民購房熱度回暖。房地產開發到位資金中，1-4月有8031億來自個人抵押貸款，同比增長12.4%。房企到位資金大幅改善，總體融資與銷售回款情況良好，但近期部分城市出現地價、房價過熱現象，迫使房地產融資監管政策出現變動，5月17日銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（以下簡稱“通知”），其中多處涉及房地產行業，從銀行、信託、資產管理公司、財務公司等多方面嚴格規範房地產行業融資，並首次提及“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”，未來監管將嚴查資金違規流入房地產領域。在償債高峰期背景下，房企資金鏈壓力是長期需要關注的問題，融資環境和銷售回款情況影響著房地產開發投資力度。

　　四、市場回溫明顯，調控再回歸預期增強

　　交易量的回暖帶動房價抬頭，局部城市房價過熱，這也引起監管層的注意。由於各地限價政策以及一手房房價的可比性問題，我們首選統計局公布的二手房價指標作為房價走勢的參考。4月4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.4%。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.6%。此外，同花順數據顯示，北京市二手房價4月同比增長13.93%，深圳12.06%，杭州15.91%，蘇州15.81%。房價過熱引起監管層注意，住房和城鄉建設部一個月內兩次發布房價預警，繼4月19日對6個城市進行預警提示後，5月18日又對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進行了預警提示。蘇州調控加碼，對部分區域“限售”，可以看出“ 房住不炒、因城施策”已經是房地產行業的長期調控基調，穩地價、穩房價、穩預期已成為房地產調控的要求，預計未來各城房價將維持窄幅箱體震蕩。

　　從2016年9.30新政實施以來的調控邏輯看，房住不炒、因城施策仍是基調，政策著眼於既防止房價大起大落，也要防止地方政府土地金融鏈條崩斷，穩住房價慢慢熬的邏輯已經越發清晰。近期土地市場、建案銷售市場快速回溫，擠壓調控放鬆空間，調控再回歸預期增強。

　　(本文作者介紹：中山證券研究所首席經濟學家、研究所所長)