銷售面積如期下行，投資增速逆市上升

昨日，統計局公布首2月房地產行業數據，建案銷售面積如期下行，同比下降3.6%；投資增速逆市上行，較2018年全年提高2.1個百分點；新開工面積、土地購置面積皆回調，土地購置面積更是同比陡降34.1%。

一、銷售面積如期負增長，極端跌幅﹣10%~﹣20%

正如我在年初時候預測的，建案銷售面積時隔45個月首次出現負值。1-2月份，建案銷售面積轉升為降，同比下跌3.6%；銷售額同比增長2.8%，增速回落9.4個百分點。鑒於當下房地產市場已然步入調整期，我認為後續銷售面積仍有下降空間，極端跌幅將在﹣10%~﹣20%之間，當然前2月銷售面積下降3.6%也是意料之中的事情。

全國月度建案銷售面積、銷售金額及其同比走勢

（部門：萬平方米、億元）

數據來源：國家統計局

二、時隔51個月，房地產開發投資增速再“創新高”

房地產開發投資增速創近51個月以來新高，鑒於去年同預售屋地產開發投資基數並不低，投資增速仍能逆市回升，著實超預期。一方面，在新開工面積增速下滑的情況下，在建總量大幅回升。前2月施工面積同比增長6.8%，增速提高1.6個百分點。另一方面，從結構性因素來看，中、西部地區投資增速明顯回升，尤其是西部地區房地產開發投資同比增長16.8%，增速提高7.9個百分點。不過，我認為核心因素還是在於房地產開發投資屬滯後指標，並不足以反映當下市場的實際情況。譬如，東部地區投資增速基本持平，基本符合目前市場現狀，但東部地區調整周期已有半年之久。另外，中、西部地區調整周期稍晚，但投資增速仍明顯回升。

全國房地產開發投資額月度走勢

（部門：億元）

數據來源：國家統計局

三、企業新開工、再投資意願皆不足，土地購置面積陡降34.1%

出現這種情況是因為房企受困於在售項目去化表現不暢、新開工意願普遍不足，新開工面積增速大幅回落11.2個百分點，側面映證房地產開發投資增速逆市上行僅是房企加快施工進度以備供應搶跑的短期效應，實難延續較長的時間周期。鑒於市場下行壓力不斷積聚，銷售面積如期負增長，將顯著抑製企業新開工意願，短期內新開工面積仍將延續下行趨勢，年內不排除步入負增長區間的可能性。

房地產開發企業新開工面積月度走勢

（部門：萬平方米）

數據來源：國家統計局

2018年下半年以來，土拍市場持續轉冷，企業拿地態度愈加謹慎，底價成交、流拍已成市場常態。2019年開年土地市場更是陷入成交“冰封期”，1-2月份，房地產開發企業土地購置面積、土地成交價款皆由升轉降，土地購置面積更是創2003年以來新低，同比陡降34.1%。預計2019年土拍市場難言實質性好轉，土地價格猶存一定的下降空間，年內有望迎來較佳的拿地窗口期。

全國房地產開發企業土地購置面積增速

（部門：%）

數據來源：國家統計局

綜上，2019年房地產市場開局不佳，銷售面積如期負增長，新開工面積、土地購置面積皆降，但房地產開發投資增速再“創新高”。展望未來，預計各項房地產行業指標都在下行的市場趨勢暫時不會發生改變，房地產開發投資增速也將放緩。

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