2019年1-2月全國房地產開發經營數據解讀

圖：2019年1-2月建案銷售面積、房地產開發投資額、新開工面積及同比增速

一、需求：建案銷售面積同比由增轉降，銷售額同比增幅明顯收窄

圖：2012年至今全國建案和住宅累計銷售面積以及銷售額同比增速

數據來源：CREIS中指數據，國家統計局

2019年1-2月，全國房地產市場小幅調整，建案銷售面積為14102萬平方米，同比下降3.6%，而2018年全年為增長1.3%；銷售額為12803億元，同比增長2.8%，增幅較2018年全年收窄9.4個百分點。其中，住宅銷售面積為12319萬平方米，同比下降3.2%，銷售額為11028億元，同比增長4.5%；辦公樓銷售面積同比下降15.7%，銷售額同比下降6.2%；商業營業用房銷售面積同比下降13.6%，銷售額同比下降9.4%。

二、供應：建案開發投資額同比提速增長，新開工同比增速大幅放緩

圖：2012年至今累計房地產和住宅開發投資及其同比增速

數據來源：CREIS中指數據，國家統計局

房地產開發投資額同比提速增長，住宅開發投資額佔比擴大。2019年1-2月，全國房地產開發投資額為12090億元，同比增長11.6%，增速較2018年全年提高2.1個百分點，主要源於去年新開工快速擴容後，施工進度加快導致在建築工程方面的投資明顯回升。其中，住宅開發投資額為8711億元，同比增長18.0%，增速較2018年全年提高4.6個百分點，佔房地產開發投資的比重為72.1%，佔比較2018年全年擴大1.2個百分點。

圖：2012年至今全國房屋累計新開工和施工面積及其同比增速

數據來源：CREIS中指數據，國家統計局

全國新開工面積同比增速大幅回落，房屋竣工面積同比降幅小幅收窄。2019年1-2月，全國房屋新開工面積為1.9億平方米，同比增長6.0%，增幅較2018年全年收窄11.2個百分點；其中，住宅新開工面積為13597萬平方米，同比增長4.3%，增幅較2018年全年收窄15.4個百分點。新開工增速的快速回落一方面源於去年全年規模的快速提升透支本年開工容量，另一方面，市場銷售端的調整和企業資金端的壓力也削弱了房企開工積極性。全國房屋施工面積達67.5億平方米，同比增長6.8%，增幅較2018年全年擴大1.6個百分點；其中，住宅施工面積為46.6億平方米，同比增長8.3%，增幅較2018年全年擴大2.0個百分點。全國房屋竣工面積為12500萬平方米，同比下降11.9%，降幅較2018年全年擴大4.1個百分點；其中，住宅竣工面積為8926萬平方米，同比下降7.8%，降幅較2018年全年收窄0.3個百分點。

三、資金來源：房企到位資金同比增幅繼續收窄，自籌資金同比由增轉降

圖：2012年至今全國開發企業到位資金同比增速及2019年1-2月各項資金來源同比增速

數據來源：CREIS中指數據，國家統計局

2019年1-2月，房地產開發企業到位資金為2.4兆元，同比增長2.1%，增幅較2018年全年收窄4.3個百分點。具體來看，國內貸款為4976億元，同比下降0.5%，降幅較2018年全年收窄4.4個百分點；利用外資為52億元，同比增長328.1%；自籌資金為7279億元，同比下降1.5%，2018年全年增長9.7%；另外，其他資金來源中，定金及預付款為7366億元，同比增長5.6%，增幅較2018年全年收窄8.2個百分點，個人抵押貸款為3458億元，同比增長6.5%，而2018年全年下降0.8%。房企融資壓力仍存，加之銷售回款也遭遇瓶頸，房企到位資金增幅持續收窄。

2019年1-2月，在開發企業各類資金來源中，國內貸款佔比20.3%，較2018年全年提高5.8個百分點。自籌資金佔比29.7%，較2018年全年下降3.9個百分點。利用外資佔比0.2%。其他資金佔比49.8%，較2018年全年下降2.1個百分點，其中，定金及預付款佔比30.1%，較2018年全年下降3.3個百分點；個人抵押貸款佔比14.1%，較2018年全年下降0.2個百分點。

需求方面，全國建案銷售延續去年調整趨勢，銷售面積同比小幅下降，銷售額增幅明顯收窄。

供應方面，房企施工進度加快，建案開發投資額同比增速提升，但同時開工新項目積極性減弱，房屋新開工同比增速大幅回落。

資金方面，國內貸款同比仍下降，自籌資金由增轉降，同時受銷售調整影響，回款壓力也逐漸加大，房企到位資金增幅繼續收窄。

展望未來，今年兩會“堅持住房居住屬性”的主基調沒有改變，堅持穩地價穩房價穩預期，同時注重因城施策，預計各地樓市調控政策將出現更多結構性微調，但房地產稅“穩步推進”會一定程度上對衝“一城一策”後的政策優化預期，全國市場調整的預期難轉向。在諸多因素綜合作用下，預計全國建案銷售面積將延續小幅調整趨勢，新開工將保持中低速運行。另外，考慮到兩會中強調房地產金融要更加審慎，加之銷售回款存壓，預計未來房企資金壓力依然較大，開發投資額增速將逐步放緩。