深圳法拍房激增背後：投資客開始離場

中房報記者翁曉琳丨深圳報導

深圳法拍房正在成為買家新的戰場。去年12月剛剛成交的一套位於深圳市南山區深圳灣的禦景東方花園191平方米的房源，起拍價為1349萬元。由於該小區同樣戶型掛牌價達到了2200萬元，這中間巨大的差價，吸引了290次競價，最終以2794萬元成交，溢價率達到了107.05%。

深圳的購房者素來十分精明，法拍房出現了大量筍盤，吸引了不少購房者關注。市場人士猜測，深圳法拍房整體數量增加，意味著投資客開始離場，但是從長遠來看，長期投資價值依然存在。

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行情不佳部分投資客斷供

購房者小吳近期十分關注深圳的法拍房，“我看中的那套華僑城的豪宅，正常的200多平方米都要2000多萬元一套了，這上邊只要1589萬元。之前到周邊的中介了解過，有的是買家把房本抵押給銀行或小額貸款公司，然後資金無法回籠，才不得不拍賣房子。”

中國房地產報記者也到後海片區、蛇口片區的二手房門市了解，的確有業主因為斷供而導致手中房產拍賣，“這些業主大部分是投資客，因為民間借貸、商業貸款或者司法沒收，資金缺口過大，不得不‘自斷手臂’以求存活。”一位中介透露。

這也使得深圳的法拍房數量變相增加。阿里拍賣的數據顯示，2018上半年，深圳法拍房數量還保持著不溫不火的局面，維持在100~140套之間。8月過後深圳法拍房的數量開始直線增加，有3個月的數量甚至超過了200套。這一勢頭延續至今年，截至1月23日，已經有184套法拍房，平均每天就增加8套。

此外，諸葛找房聯合阿里拍賣市場數據研究報告顯示，深圳2018年法拍房的數量也在去年年末達到了一個小高潮，11月成交了161套，12月成交了128套。線上拍賣市場較為火熱，去年12月溢價率達到了22.07%。

究其原因，隨著深圳樓市調控深入，房地產市場短期預期消極，不少業主手中握有的二手房掛牌價也是一路走低。尤其是投資客，一旦資金成本控制不嚴，又無法脫手，往往要折戟。

深圳貝殼研究中心數據顯示，2018年深圳二手房成交7.3萬套，由於政策以及房貸利率影響，去年四季度二手住宅成交量較“7·31”新政前下跌了大約4成，月度平均成交量不足4000套。

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示：“ 因為深圳樓市整體處於收緊狀態，買家以觀望為主，任何房子的轉讓周期都變長了，加上銀行放貸緊縮，導致投資客出手困難。不過投資客對於深圳樓市長期看好，但要有足夠高的資產溢價，持有的時間可能要比較長。”

深圳中原董事總經理鄭叔倫也對記者表示，“7·31新政後，樓市下行明顯，成交量大幅下滑，客戶觀望情緒特別明顯，買房時更看重價格，一般情況下只有性價比高的房源才能成交。投資客一般是以獲利為目標。近兩年深圳房價漲幅有限，短期的投資客獲利難度大，出手的價格也不會明顯低於市場價，出手的難度加大。”

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多重打擊投資客開始離場

之所以深圳投資佔比高，是因為深圳買家將購房杠杆運用到極致。深圳貝殼研究院數據顯示，深圳二手房市場以貸款方式購房的比例2014年為87.3%，2018年已經增加至了92.3%。

中國房地產報記者了解到，除了正規管道的住房抵押，在流動性寬鬆背景下，為控制不良貸款、提升利潤空間，各銀行（特別是中小銀行）大力拓展以房屋抵押的消費貸款和以個人銀行账戶流水保障的信用貸款。

尤其是不少買家通過“加抵押”來買房。即有抵押的房產或者正處於抵押狀態當中，可以通過“持證二次抵押”先將原來的貸款還清，然後將增值後的房產進行二次抵押，可以獲得更多的貸款額度，多貸的錢就可以用於炒房。

此外，還有不少投資客將“高評高貸”玩到極致，一手合約以低價備案，銷售時二手房估價又是高價，買家往往能從銀行貸出高額資金。不少投資客甚至能做到零首付貸款買房繼續投資。

官方曾有數據披露，利用銀行以外“加杠杆”配資入樓市的購房者比例在5%~10%之間。但是2017年~2018年，進入房地產的資金多重政策進行了嚴控。

2017年9月，深圳發布《關於加強房產抵押消費貸款及抵押貸款風險控制的通知》，其中消費貸款不能超過5年，包括過去以房本抵押的住房消費貸款，也從30年被壓縮為5年；審查中若借款人征信顯示近3個月內有消費貸款記錄的，認定為首付貸，將拒絕再貸款。

去年3月底，中國人民銀行深圳中心支行、深圳市銀監局、深圳市規劃和國土資源委員會聯合發文，要求深圳的房屋真實成交價、網簽備案合約價(過戶價)、銀行貸款評估價一致。目的就是壓縮“陰陽合約”生存空間，降低金融風險，打擊炒房客。

深圳貝殼研究院相關負責人對中國房地產報記者表示：“調控一定程度上提升了置業者的購房成本。尤其是成交業主中持有紅本比例下降，房貸餘額比上升，這反映了目前業主持有壓力增加。“

隨著年底不少投資客離場，深圳的投資客佔比也開始走低。深圳中原研究中心數據顯示，2018年上半年深圳投資客的佔比還達到了26%，和2016年、2017年持平，到了2018年年末，深圳投資客的佔比已經降到了23%。

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斷供潮未大規模來臨

值得注意的是，雖然深圳投資客開始離場，但是大規模的斷供潮並未到來，對於深圳樓市的未來走向，業內依然看好。

何倩茹對中國房地產報記者表示：“從目前觀察到的情況看，主要是前期金融杠杆使用得比較高的購房者難以承受每月的月供。他們本來打算短持的，但由於去年房子不好賣，資金鏈就斷了。”

尤其是2018年年底，深圳信貸環境開始逐漸放鬆。中行、建行、工行、農行四大行已經將首套房貸利率由基準上浮15%下調至上浮10%。而北京銀行、招商銀行等在更早之前就調整房貸利率。

鄭叔倫對中國房地產報記者表示，“銀行資金雖然緊張，但是還是可以滿足房貸的需求，2018年上半年資金雖然緊張，但是樓市有明顯的回暖趨勢，從10月開始，資金已經漸漸放寬，流動性加大，利率也有放鬆。”

與此同時，深圳經濟發展潛力依然很足，加上粵港澳大灣區等利好不斷，吸引了不少人落戶深圳。

深圳中原研究中心指出，深圳與其他一線城市相比，落戶要求較低，去年上半年進一步放寬了落戶條件。深圳還加大了對畢業生落戶的補貼，吸引非常多的畢業生落戶，深圳戶籍人口增長加快。

“深圳房產肯定還是優質標的。雖然目前深圳正處於調整階段，市場成交量和價格都在下行，但是從長遠來看，長期的投資價值依然很高，看好深圳房產的人不在少數。”鄭叔倫指出。

（此文刊於中國房地產報1月28日09版責任編輯蘇志勇）

流程編輯：劉凱

審讀：戴士潮

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