昆明資訊港（昆明日報 記者趙春梅）租期10年的房子,卻突然遇到法官來騰房,怎整?原來,這名租戶2013年租的房子,在2008年就已經作為銀行貸款的擔保財產抵押給銀行了,並辦理了相應的抵押登記手續。根據相關法律規定,租賃房屋在辦理抵押登記之後,該租賃關係並不能對抗銀行對該房屋享有的抵押權。近日,在西山區人民法院的執行法官多次聯繫這名租戶後,其表示願意騰空該房屋,並於本月底搬空。
案情:男子欠錢不還被強製執行
2008年8月,王某與昆明某銀行簽訂了《個人循環授信協定》,協定對還款方式、利息、複息、罰息等事項進行了約定。王某以其所有的房屋為貸款行為設定了抵押,並依法辦理了抵押登記。
協定簽訂後,王某向銀行申請了53筆貸款,銀行將1698234.48元劃至王某指定账戶,但王某未按約還款,構成違約。銀行為維護自身合法權益將王某訴至西山區人民法院。
審理過程中,經法院調解,當事人自願達成協定:被告王某償還原告截止2016年8月止的借款本息835115.84元,於2016年12月31日前付清。若被告王某未按照約定的時間及金額償還款項,原告有權就被告王某全部未付款項申請強製執行。同時被告王某還需承擔自逾期之日起至實際還款之日止按照雙方約定標準計算的利息、罰息、複息。此外,原告對於被告位於昆明市某商廈房屋的變賣、拍賣所得價款享有優先受償權。
西山區人民法院作出的民事調解書已發生法律效力,因王某未按期履行生效法律文書確定的義務,銀行向法院提出申請強製執行。
意外:涉案房屋被租給案外人
今年4月,法院依法查封了被執行人王某位於昆明市某商廈房屋一套,並依法委託昆明正道司法鑒定中心對該房屋進行評估,評估價為1930538.00元。後經西山區人民法院依法進行網絡公開拍賣,買受人沙某依法競得。
西山區人民法院依法解除了被執行人王某位於昆明某商廈的房屋查封,將原登記在王某名下的房屋所有權及土地使用證予以注銷並辦理變更登記於沙某名下所有。
原本以為案件到這就告一段落了,但卻出現了一個意外的“小插曲”。據了解,涉案房屋於2013年被王某租賃給甲某使用,租期為10年。
直到6月,甲某都未騰空該房屋,沙某只好依法向法院申請執行騰空該房屋。由於西山區人民法院執行二局的法官一直未聯繫上甲某,7月8日,執行法官到該商廈對該房屋貼騰房公告並對房屋進行換鎖處置,並再次聯繫租賃人甲某,通知其限期騰空房屋。7月12日,甲某到法院表示願意騰空該房屋,並於本月底搬空。
法官釋疑
財產抵押在前出租在後 租賃關係不得對抗抵押權
《合約法》第229條規定:租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合約的效力。那是不是甲某的租賃關係是受法律保護的?
執行法官表示,根據《中華人民共和國物權法》第190條規定:訂立抵押合約前抵押財產已經出租的,原租賃關係不受該抵押權的影響。抵押權設立後抵押財產出租的,該租賃關係不得對抗已登記的抵押權。
“該案所涉及房屋於2008年作為銀行貸款的擔保財產已抵押給銀行,並辦理了相應的抵押登記手續,而租賃人甲某是在2013年租賃該房屋,其租賃房屋在辦理抵押登記之後,該租賃關係並不能對抗銀行對該房屋享有的抵押權。”執行法官說,被執行人王某未按照生效法律文書履行還款義務,銀行申請執行後,法院有權將該房屋進行處置,以償還銀行欠款。
法官表示,抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。
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