銳見財報之地產:濱江集團不進則退 行銷推廣大幅落後

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　　摘要：濱江集團發布2017年年報，在公布的年報中，公司公告原文突出顯示銷售金額達到615億元，同比上漲67.67%，為歷史之最。然而公司實際結轉和確認的營業收入為137.74億元，在行業整體銷售規模小幅攀升的情況下，濱江集團營收逆勢下降了近三成。

　　新浪財經訊 進入3月下旬，房地產上市企業陸續進入年報披露密集期。由於2017年房地產新房市場整體仍然保持較高熱度和成交，特別是三四線城市在去庫存政策刺激下，部分區域仍比較“火熱”。從相關情況來看，多數房企公布的業績達到或超過公司自身和市場的預期，但也有曾經的區域龍頭公司開始顯露疲態，呈現掉隊之勢。

　　濱江集團發布2017年年報，在公布的年報中，公司公告原文突出顯示銷售金額達到615億元，同比上漲67.67%，為歷史之最。然而公司實際結轉和確認的營業收入為137.74億元，在行業整體銷售規模小幅攀升的情況下，濱江集團營收逆勢下降了近三成。

　　濱江集團投資指標速覽：

　　（注釋：類別指標為新浪財經依據日常投資者所關注的財務標準而分類設定）

　　非經項目引發營收和淨利同比變動背離？

　　新浪財經注意到，公司2017年營收同比下降29%，而另一個指標淨利潤同比卻上升了22%，這就讓投資者產生疑問，是不是2017年濱江集團“房子賣的少，反而賺的多”呢？

　　仔細查閱年報後會發現“事實”不是這樣。

　　濱江集團營收和淨利潤變化出現背離的原因在於公司2017年有約4.4億元的非經常性損益利潤，佔到當期淨利潤的逾四分之一。那麽這些非經常性收益到底是哪些呢？年報中反映出最多的一項是“非流動資產處置損益”，約為2.58億元，2016年同期該項數字僅為1萬元，到底處置了哪些資產，年報裡並未列明細項。

　　但查閱之前公司公告可以發現，公司轉讓了旗下濱江物業公司給大股東濱江投資控股，因而增加了投資收益2.5億元，而並非業績表面上看上去的“量減利增”。

　　平均融資成本未披露

　　公司未按一般房企慣例，在年報中披露平均融資成本，而是局部選擇性的披露了銀行貸款、中期票據、債券三方面融資總額約為89.67億元，其中銀行貸款融資成本為5.15%-5.29%，中期票據融資成本為4.99%-6.5%，債券融資成本為3.46%-5.8%。從選擇性披露出的數據看，公司平均融資成本中規中矩。

　　濱江集團披露的融資情況：

　　籌資金額大增三倍 現金增速驟降

　　現金流方面，濱江集團部分指標變動較大。其中，籌資活動產生的現金流淨額為12.02億元，同比增長300%，顯然公司2017年明顯加大了融資活動，與此同時，現金及現金等價物淨額為5.86億元，增幅同比下降近90%，表明融來的錢基本都花了，手中現金流並沒有留存多少，在2018年“房企錢緊”境況越來越來明顯的背景下，濱江集團該如何應對“資金荒”？

　　濱江集團現金流情況如下：

　　濱江集團經營指標速覽：

　　濱江集團行銷推廣明顯落後 浙江房企榜眼掉隊

　　回顧過往，2016年杭州房企年度之戰中，隨著銷售冠軍寶座被綠城穩坐後，濱江集團和萬科榜眼之爭進入白熱化，最終雙方以不分伯仲告終。但面對萬科在隨後的持續發力，2017年的榜眼之爭，隨著濱江集團年報的公布，似乎已提前塵埃落定了。

　　是什麽原因導致了2017年濱江集團的突然掉隊？

　　市場人士分析稱，公司在2015年前後行業整體低迷時期，沒有像諸如新城控股等行業黑馬公司逆勢加杠杆進行大膽擴張，而是仍然維持保守的經營和拿地策略，致使大行情來臨後由於儲備問題使得後勁不足，錯過了行業大發展機遇。

　　新浪財經經過梳理發現，和已出年報的同類房地產上市公司對比後發現另一個有趣的現象。

　　同樣在2017年，大名城銷售額150億、廣告推廣費用2億，新城控股銷售額1264億、廣告推廣費用7.4億，而濱江集團銷售額615億，而廣告推廣費用僅5282萬。或許正因為公司在廣告行銷和品牌推廣宣傳等方面的力度明顯弱於對手，在房地產這個競爭已經完全市場化和白熱化的行業中，原本的浙江房企老二看上去已經開始掉隊。（文/丁昊）

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責任編輯：張恆星 SF142