近期，房地產企業2017年年報迎來披露高峰期，各大房企的真實銷售情況、經營業績也終於揭開面紗，行業排名也終見分曉。
目前，已公布年報的上市房企（含A股、港股）銷售排名與克而瑞、中指院所發布的榜單近乎一致，但是個別房企排名數據與真實銷售數據相比嚴重失真。對此，新浪財經梳理分析2017年上市房企真實經營情況，逐一甄別為何部分房企“榜單數據”失真？背後藏何誘因？
新浪財經將從上市房企的核心財務指標、盈利能力、償債能力、營運能力等方面總結分析，發布2017上市房企“排行榜”，從企業規模、土地儲備、現金流、融資能力等層面入手著重分析部分房企的經營側重與優勢劣勢，以將一些革變、成長、創新的房地產企業呈現出來，為行業、機構及投資者提供專業參考。
藍光發展“真實業績”與“榜單數據”差額達157億
據悉，在年初公布的克而瑞、中指院房地產企業排名中藍光發展分別以銷售金額689.1億元、738億元排名30、29位。而藍光發展的年報顯示，公司2017年銷售金額僅有581.5億元，與中指院榜單顯示數據減少近157億元，為何權威機構的排名榜單會有如此“失真的數據“？
新浪財經查詢了上市房企最終的年報數據與二者（克而瑞、中指院）榜單數據比較，超9成房企數據近乎一致。但為何偏偏藍光發展數據相差甚多，是權威機構統計失誤？還是藍光發展上報數據摻水？
無論是權威機構的口徑差異，或是藍光發展的有意而為之，“失真數據”背後藍光發展業績品質如何？在房企資金為王的時代，藍光發展現金流如何？新浪財經研讀藍光發展年報，尋找“失真數據”背後的動因。
“失真數據”誘因猜想一：資金需求強烈 未來或存百億缺口
業內人士表示，房地產行業一個不成文的定律即資金實力往往決定土地談判能力，融資能力決定市場競爭能力。通俗來說，一個房地產企業如果要想快速發展，既要保證手裡擁有足夠的現金，又需要持續提高企業的融資能力，這是一個房企最真實的本能需求。
2017年年報顯示，藍光發展存貨同比新增124.98億元，同時預付款同比增幅82.42%，新獲取土儲建面581萬方，新增土儲面積/銷售面積為95%，拿地金額186億元。
可以看出，要保證其未來高速發展藍光發展的資金壓力還是較大的。那藍光發展手握的資金是否能夠滿足其未來需要呢？
藍光發展2017年營業成本為228.39億元，其經營資金支出為297.17億元。經新浪財經粗略估算，要保證2018年與20017年同當量的發展水準至少需要200-300億元現金支持。而目前公司账上可用資金（剔除受限）為114.09億元，還有將近100億元的缺口。
這一系列數據都表明，在可預見的未來藍光發展對資金的需求十分強烈。
藍光發展存貨預付款數據對比如下圖：
此外，藍光發展在醫藥和3D生物列印也在持續發力，截止目前其收入佔比較去年提高了9.33%，這些新業務的開拓都需要資金維持。
“失真數據”誘因猜想二：暴增450%的永續債是一塊“大蛋糕”
藍光發展年報顯示，其資產負債率由2016年的80.9%下降到80%，同比下降90bp。但經新浪財經分析得知，這是一個優化後的結果，待後面再進一步解釋其緣由。
新浪財經從通過財務費用裡面的利息支出分析藍光發展的財務壓力如何？在不考慮其利息資本化的情況下，藍光發展的財務費用為4.36億元，同比增長28.69%，吞噬了將近35%的淨利潤。相關數據數據如下：
前面提到其資產負債率存在優化的情形，就不得不提藍光發展的“永續債”。2017年，藍光發展永續債同比增長483.72%。
據悉，永續債不設還款期限，同時可不計入公司債務，這為房地產企業在進行高額融資的同時“躲避”了負債率被拉高的風險。但永續債其實也是債，它隻不過從技術層面規避了債務認定的標準。如果將其還原為負債，藍光發展的資產負債率則為85%，高出之前負債率水準500bp。
永續債也存在弊端，會稀釋公司當期利潤，新浪財經進一步發現，藍光發展淨資產收益率為12.81%同比增長30%，而2016年為9.86%，這也間接說明其當期實現淨利增長是可以抵消部分其成本的增加。
藍光發展永續債情況如下：
債券專家指出，房地產企業之所以對永續債表現出極大的熱情，是因為房地產屬於資金密集型行業，而近年由於市場調控導致開發商現金流偏緊，資金缺口巨大，如果通過傳統管道融資，無疑會讓本來負債高企的房企在負債率數據上的表現更糟糕，而永續債則是一個兩全其美的選擇。
但永續債產品對於發行人有著比較多的硬性要求，發行人的信用評級是關鍵所在。有業內人士表示，國內發行永續債的企業，都是一些股價不錯，評級很高的企業。而房地產企業評級的一些關鍵因素中就包含行業排名。
新浪財經整理的房地產評級關鍵要素指標如下：
“失真數據”誘因猜想三：一個“合適的數字”揭露房企另類KPI
一個房地產企業的資金缺口就必須需要強大的融資支持，而其行業排名、公司規模、資產負債率等指標都會對其融資獲取及融資額度產生直接或間接的影響，評級信用的高低將直接影響其銀行信貸額度、融資成本等。
房地產企業的銷售金額一直以來都被認為是行業排名的重要參照，而行業排名被認為是機構評級參考指標之一。據悉，為了爭奪好的名次以獲得更多的“青睞”，部分房地產企業在特定時期對外的銷售數據會有一定的水分，只是希望競得好的排名，提升自己的“對外實力”，以便可以獲得更多地授信，以提升融資和宣傳的便利度。業內人士稱，此類現象似乎已成為行業共識，這個對外公布的“合適的數字”有時候會成為房地產企業自身不成文的“KPI”，這個數字不能太離譜，但也要達到公司“想要的效果”。
對於這個“合適的數字”在年報披露時會遭到考驗的問題，相關業內人士表示，等到公司公布真實數據時，影響融資排名的各種榜單、評選已經出爐，行業“潛規則”被忽視和默認。
中指院2018年年初公布的藍光發展排名情況：
相關人士分析稱，2017年藍光發展積極拿地，並購加速，新業務加大開拓等都刺激了公司資金的內生需求，而為了獲取更多的資金支持，增加信貸額度，提升“自身價值”也是一種“良策”。
【銳見財報】
責任編輯：張恆星 SF142
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