濱江集團拿地提速 千億目標背後的資金難題成焦點

　　濱江集團拿地提速 千億目標背後的資金難題成焦點

　　《投資者報》 記者 楊春霞、高方方

　　【導語】現金流出現負值且大幅下降，濱江集團要如何繼續保持加速拿地的態勢衝刺千億規模目標？

　　提出千億規模目標的濱江集團（002244.sz），對於土地儲備有著較為強烈的渴求。

　　6月22日，濱江集團公告稱，子公司花漾年華旅居置業（湖州）有限公司以13.51億元競得湖州市太湖度假區一幅地塊。

　　值得一提的是，這是濱江集團一個星期內拿下的第二幅地塊。6月15日，杭州市舉行土地拍賣會，經過78輪報價，蕭政儲出[2018]18號地塊由競買人濱江集團以27.48億元總價競得，樓面價24390.20元/平方米，溢價率41.8%。

　　《投資者報》記者梳理得知，截至發稿，濱江集團今年通過公開市場招拍掛及收並購等不同方式，共獲得12幅地塊，共耗資87.2億元，佔比同期權益銷售額（148.6億元）的比例超過50%。

　　有業內人士認為，近兩年濱江集團開始逐漸改變穩健的戰略，開始追求規模的增長。這一說法從數據中可以窺見一斑，2017年濱江集團實現合約銷售額約615億元人民幣，同比增長68%，2018年濱江集團將規模目標提為1000億。

　　不過，在規模擴張的同時，投資者報注意到濱江集團存在權益銷售比過低、現金流為負且大幅下降等不良財務狀況。此外，與其他追求規模擴張的房企一樣，濱江集團的資產負債率也逐漸居於較高位。

　　加速拿地？

　　實際上，去年濱江集團提出衝刺千億目標之後，就開始加快拿地速度，甚至於2017年成立專門的並購長官小組。濱江集團給的數據顯示，2017年其通過招拍掛和收並購等方式共獲取20個項目。

　　而作為對比的是，2016年這一數據為13；2018年濱江集團稱目標是要新增30個項目。投資者報根據濱江集團公告梳理得知，截至2018年5月，濱江集團通過公開市場招拍掛、收並購以及一二級聯動等不同方式，共獲得12幅地塊。

　　針對拿地資金方面，濱江集團方面在與投資者的互動中表示，公司獲取土地的資金均來源於自有資金。有消息稱濱江集團2018年拿地金額預算為1350億港元，濱江集團在回復投資者報採訪時規避了這一問題。

　　此外，東興證券研報也指出，濱江集團近年拿地積極，拿地面積與銷售面積的比例由2015年的1.33上升至2018年一季度的2.75。

　　東興證券研報還指出，濱江集團提高杠杆太空大，一季度杠杆水準有所上升，也反映了其擴張的強烈意願。數據顯示，2018年一季度濱江集團資產負債率74.95%，同比上升5.22%

　　對於濱江集團積極拿地行為，易居智庫研究院研究總監嚴躍進表示，濱江集團拿地提速是因為有緊迫感，尤其是作為大本營的杭州市場的發展太空明顯受到了衝擊。據克而瑞江浙區域此前發布的《2017年度大浙江房企排行榜》，排行前5名分別為祥生、上海中梁、綠城、萬科、華鴻，濱江集團以217.31億元的權益金額位列第8，跌出排行榜前5名。不過，據濱江集團方面稱，截至2018年5月濱江在杭州銷售金額排在第二位。

　　“不過，類似的擴張會帶來的一定的資金壓力，尤其是在房企融資趨緊下，需防範風險。” 嚴躍進進一步向記者表示。

　　據公開報導，2017年濱江集團合約銷售為615億元，這意味著如想今年實現千億目標，銷售額要同比增長逾60%。去年7月，濱江集團董事長戚金興公開表示，2017年達到2000億貨值，並爭取在2018年達到3000億貨值。在戚金興看來，只有達到3000億貨值，才能確保達到千億以上的銷售額。

　　東興證券分析師鄭閔鋼在研報中表示，依據濱江集團2017年底的約1128億元可售貨值和約1303億元未結算貨值的數值，如果僅從可售貨值的角度，考慮目前杭州較為平緩的房價走勢，若不計入代建後續新增項目，2018年實現千億銷售或有難度。

　　資金狀況不樂觀

　　在積極拿地擴張背後，投資者報記者注意到，濱江集團的資金狀況並不樂觀。

　　財務數據顯示，2018年一季度濱江集團歸屬於上市公司股東的淨利潤3.4億元，較去年4.3億元下降了20%；公司經營活動產生的現金流量淨額為-103.2億元，較去年同期大降519.49% 。

　　將時間撥回到2017年底，濱江集團經營活動產生的現金流量淨額也在同比下降。截止2017年，濱江集團經營活動產生的現金流量淨額為34.3億元，較2016年131.3億元的水準下降了73%。

　　針對投資者報提出的會否存在資金壓力的問題，濱江集團方面對投資者報表示，濱江集團真實負債率水準在行業中處於較低水準，公司還有較大的杠杆太空。

　　根據濱江集團方面給到的一組數據，2017年濱江集團淨資產為143億元，同期內有息負債為89 億元，有息負債比淨資產為0.63。而作為對比，泰禾集團這一數值為8.43，華發股份為6.24，陽光城為5.93。

　　此外，在自有資金方面，2017年濱江集團多個地區營收出現同步下滑。根據年報，2017年濱江集團在衢州、紹興、金華、嘉興四個地區的營收出現下滑，紹興以-87.23%的比例成為下幅度最大的區域。就連大本營杭州，去年的營收也出現同比15.19%的下滑。

　　在上海市場，濱江集團進軍上海兩年地王項目濱江公園壹號仍未開盤。2015年底，濱江集團聯合平安不動產以34.65億奪上海寶山區大場鎮祁連社區一地塊，樓板價每平方米28755元，溢價率91.7%，成為彼時的“地王”。

　　而退出深圳舊改項目也一度讓濱江集團陷入資金鏈壓力的輿論旋渦。今年4月，濱江集團公告稱，公司退出深圳龍華區舊改項目並要求並要求安遠控股歸還本金總額為11.6億元的融資款。不過，對於退出深圳項目是否與公司資金周轉有關，濱江集團未予回復。

　　與退出深圳舊改項目一樣讓外界對濱江集團資金壓力頗為關注的還有濱江集團對控股子公司的減持。5月29日，濱江集團發布關於對控股子公司杭州濱江商博房地產開發有限公司減資的公告，濱江集團注資從原有的2.55億元減少至2550萬元。

　　除了通過對控股子公司減持獲取資金，6月5日，濱江集團發布公告表示，公司控股股東杭州濱江投資控股有限公司已於2018年6月1日將此前質押給中信證券股份有限公司的股份提前購回，並辦理了相關解押手續。

　　2018年3月16日，濱江集團公告稱，為進一步拓寬公司融資管道，優化融資結構，降低融資成本，滿足公司快速發展對資金的需求，公司擬注冊短期融資券的規模不超過65億元，主要用途包括但不限於補充公司流動資金、償還流動資金貸款。

責任編輯：陳靖