銳見財報之地產:中糧地產重組期不平靜 多名高管辭職

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　　摘要：中糧地產並表後17.35億淨利潤中，少數股東權益有7.9億，佔比明顯偏高，也就是公司通過合作開發而不是自己獨立完成的項目佔比偏多，其次公司較多的使用了財務杠杆，負債率偏高，據披露數據顯示中糧地產負債率達84.5%，明顯高於同類企業。

　　新浪財經訊 正在進行重大資產重組而處於停牌期的中糧地產股份有限公司（以下簡稱中糧地產）發布了2017年報，全年實現銷售額261.59億元，由於可結轉房屋銷售面積的減少，全年營業收入140.42億元，同比下降22%，實現歸屬上市公司股東的淨利潤9.45億元，同比增長31%。

　　披露的財務數據顯示，中糧地產ROIC數值（投資回報率）僅僅不到3%，並且較15.44%的ROE值（淨資產收益率）也顯著偏低，明顯異於同類企業，一定程度反映出公司雖然盈利能力還可以，但相對於所承擔的風險而言，其盈利品質並不夠好。

　　是什麽原因造成中糧地產盈利品質偏低的呢？

　　新浪財經結合公司實際情況並查閱相關資料發現，主要原因是中糧地產並表後17.35億淨利潤中，少數股東權益有7.9億，佔比明顯偏高，也就是公司通過合作開發而不是自己獨立完成的項目佔比偏多，其次公司較多的使用了財務杠杆，負債率偏高，據披露數據顯示中糧地產負債率達84.5%，明顯高於同類企業。

　　中糧地產投資指標速覽：

　　（注釋：類別指標為新浪財經依據日常投資者所關注的財務標準而分類設定）

　　加速主業整合 2018年要“大躍進”？

　　在地產主業方面，新浪財經注意到，2017年公司計劃住宅新開工面積139.68萬平米，而實際新開工面積為115.09萬平米，比計劃新開工面積少近五分之一。針對此項變化，中糧地產在年報中解釋，主要是因為2017年為順應市場變化，對部分項目的規劃設計方案進行了調整和優化，導致部分項目的新開工進度慢於預期。

　　同時，中糧地產2018年計劃新開工面積將達389.28萬平方米，同比2017年計劃開工面積大幅增長近兩倍，明顯加快了業務發展步伐。這點從新浪財經統計的公司2017年相關經營指標中，新增面積大幅增加349.58萬平數據中似乎也能得到印證，見下表。

　　在加快步伐發展主業的同時，公司還對非主業進行了剝離。2017年初，公司出售了旗下食品業務——金帝巧克力，交易價格為2.06億元，公司從該剝離事項中取得了1.09億元的純利潤。

　　中糧地產經營指標速覽：

　　一拖再拖的並購重組這次“很快有消息了”

　　除了加快步伐、聚焦主業外，公司在大股東中糧集團“強地產”的戰略方針下，啟動了重大資產重組。

　　在最新的年報中，公司透露，本次重組標的資產初步確定為Vibrant Oak Limited（中文名稱為“明毅有限公司”，一家在英屬維爾京群島設立的公司，大悅城的控股股東）100%股權。公司期望通過本次重組，與大悅城形成住宅、商業板塊的優勢互補，打造統一的房地產專業化平台，在地產主業中注入新的商業地產元素，變身一家全業態地產公司。

　　但自2017年7月24日起由於該重大重組事項停牌，至今已長達8個月，而且資產重組仍未完成。

　　不過，從另一個當事人大悅城，在剛剛過去的3月12日2017年度業績說明會上，其財務總監許漢平表示，對於目前正在進行的重組事項，由於涉及到兩家國有企業上市公司重組，所以流程上相對複雜一點，停牌時間確實稍微長了一些，但“應該很快就會有消息了”。

　　停牌期間多名高管相繼辭職

　　在公布年報的同時，公司還對存貨、應收款項、商譽、長期股權投資、固定資產及無形資產等資產進行了減值測試，並實施了減值計提，擬計提資產減值準備共計 2.38億元，其中計提壞账準備金額最多，達1.76億元。

　　此外，新浪財經還注意到，自2018年初至今以來僅僅不到3個月的時間內，包括一名副總經理、兩名獨董、一名董事、以及一名監事在內，共計5名公司董監高“因工作調動原因”，先後辭職。由於公司處於重組靜默期已長達8個月，期間沒有任何調研接待和公開研報，具體原因還不得而知。（文/丁昊）

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責任編輯：張恆星 SF142