在房屋買賣過程中，購房者在簽訂購房合約前或者支付房款前，往往會向開發商支付一定數額的“定金”。一間以5萬元/平米計價的100平米的房子，認購協議書中規定收取房款的20%的定金，若事後不想買該房子了，那麽這100萬元定金交出去很可能就打了水漂。由此可見，定金對於辛苦打拚的上班族來說並非一筆小數目，一旦出成屋產糾紛，後果也是很嚴重的。
在以前的文章中，我們曾聊過了“定金”與“訂金”以及“留置金”、“擔保金”、“保證金”、“訂約金”和“押金”的區別，沒有看過或有疑問的朋友可以戳《購房合約裡能讓你損失幾十萬的8大雷區 你知道幾個？| 財看見》進行了解。當時我們在文章中談到了定金的概念和法律上的相關規定，我們先揀重要內容敲黑板回顧一下。
定金就是一種法定的擔保形式，作為合約履行的金錢上的擔保普遍存在於買賣合約關係當中，在《合約法》、《擔保法》及其司法的解釋中都是有明文的規定的，是有著嚴格的法定的條件的：
（1）定金是必需以書面的形式進行約定的;
（2）定金是必須要實際完成了交付的;
（3）定金的數額不得超過合約標的總額的20%。
在買賣合約中，只要約定了定金條款，如果違約都要承擔與定金數額相等的損失。在開發企業取得房屋合法的銷售證件後，可以收取買房人的定金。如果支付定金的一方違約，即喪失定金的所有權，定金歸收取定金的一方所有。如果收取定金的一方違約，則應雙倍返還定金。
定金按其作用來分，主要有立約定金、成約定金、解約定金、違約定金、證約定金五種。實際中常見的有解約定金和違約定金。
1、立約定金
據擔保法解釋第115條：當事人約定以交付定金作為訂立主合約擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合約的，無權要求返還定金;收受定金的一方拒絕訂立合約的，應當雙倍返還定金。
2、成約定金
據擔保法解釋第116條：當事人約定以交付定金作為主合約成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合約已經履行或者已經履行主要部分的，不影響主合約的成立或者生效。
3、解約定金
據擔保法解釋第117條：定金交付後，交付定金的一方可以按照合約的約定以喪失定金為代價而解除主合約，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價而解除主合約。對解除主合約後責任的處理，適用《中華人民共和國合約法》的規定。
4、違約定金
據《合約法》第115條：當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
5、證約定金
以其交付作為合約成立的證據的定金。
實踐中，開發商或銷售方以認購書、意向書、定金合約等形式的合約中約定的定金，性質較為複雜，在審判實踐中也有不同的判例。
明確了定金的概念和種類，我們，來盤點一下關於購房定金的幾大雷區。
一、沒有簽定金合約
定金不是一個小數字，定金合約也是受到法律保護的，那麽有些購房者覺得售樓處就在那裡尤其有名氣的開發商肯定不會抵賴，於是就只是和開發商口頭進行承諾不必簽定金合約的想法就很可怕了。大家都知道售樓人員的行銷手段用“洗腦”形容都不為過，耳根子軟的朋友可千萬不要被售樓人員忽悠得懵掉，從而對他們所說的話深信不疑。萬一日後房價大漲，開發商不認账，而購房者又沒有簽定金合約，這樣一來恐怕就難以維權了。因此，只要提到交定金，一定要匹配具有法律效力的定金合約。
二、未約定退定金條件
不同於訂金，一般情況下定金是很難退的。根據著名的“定金罰則”，即《合約法》中規定：“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應該雙倍返還定金”。定金罰則是一種懲罰性的規定，目的在於督促當事人正確、積極地行使權利。
但定金並非完全沒有可能退。《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第四條規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立建案買賣合約擔保的，因不可歸責於當事人雙方的事由，導致建案買賣合約未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。另外，當條件滿足：因合約條款達不成一致意見，且必須是在認購書約定的期限內來簽合約則可以退。購房人須證明這一點，可以通合約條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。
因此在定金合約中一定要按法律條文明確規定好退定金的條件，千萬不要有含糊性的語句，否則就很容易被開發商鑽了空子。
另外，在定金合約中還有幾項內容需要絕對的明確，即房屋地理位置、房屋交易價格、是否含裝修、是否含車位、車位價格、各方的責任義務，如悔約責任、違約金款項等，以及其他細節，如是否屬於教育地產、學區名額有沒有使用過等情況。
三、盡量少交定金嗎？
定金收多少一般是基於二手房買賣雙方的協商結果。有些購房者認為，買房交定金一定要盡量少，這樣就算出了問題損失也能盡量小。其實少交定金不一定就是好事，要知道當下房價仍然沒有回落的趨勢，如果房價之後大漲，而你交的定金又比較少，那麽即便開發商違約了，賠償雙倍定金，這樣計算下來也沒多少錢，但此時你卻已經錯過了買房子的好時機。
因此在買房交定金時，大家一定要根據房價走勢來定，可別以為盡量少交定金是好事。當然，根據《擔保法》規定，定金的數額不得超過合約標的總額的20%，定金數額如果超出這個規定就更不能簽了，因為超過超過主合約標額的20%的部分不受法律保護。
四、交定金前未明晰房屋產權？
前面三點主要圍繞定金合約在進行討論，那麽在交定金之前還有一個很重要的事項就是要明晰房屋產權。如果是新房，產權一般還比較容易確定。但如果買的是二手房，就需要著重查清以下問題了。
（1）查清該二手房是否存在外債、有無抵押貸款、是否被法院查封等；產權證上的房主和賣房人是否為同一人。
（2）搞清該房屋是否屬於允許出售的房屋，一般來說，軍隊、醫院、學校的公房，因公有住房“房改”售房時，有些部門還保留有優先收購權，一定要征詢原產權部門同意，並有所購房屋轉讓的書面意見，並簽章。
（3）問清這個房屋是否可以由你自由購買。這裡涉及兩個問題，一是有的房屋在出售時，其實正在出租，且租房合約還未到期；二是由於租戶具有優先購買權，在交定金時，需有證據表明租戶放棄優先購買權且房屋不在承租期內。
前者的情況根據《合約法》中的買賣不破原則，如果租期未滿房屋就被賣出，買賣合約不影響之前的租賃合約效果，也就是儘管房東換人了，但是租戶和之前房東的租賃合約仍然有效，還是可以繼續承租，也就是說你買了房子但也不能把原租戶趕走，想一想買了房子卻不能立刻入住還要讓素不相識的人先住一段日子作為房主還無處說理有多糟心呢？所以付定金前一定要探明房子是否正在出租。
後者需要注意的是，優先購買權是在平等條件下的優先購買權，因此，只要其他購房人比承租人高出一分錢，就可以打破優先購買權。所以有一個方法是可以通知承租人，報出你的價格以及付款時間等條件，如果承租人同意，對你沒有任何影響；如果不同意，就等於他放棄了優先購買權。具體可以以律師函方式通知。
五、忽視定金合約中的“終止期限”條款
定金合約中的“終止期限”條款是長啥樣的呢？定金合約中有類似“如雙方在簽定本定金合約後七日內未能簽定正式的建案買賣合約，則本定金合約自動終止”的話語，即表明定金合約是附有終止期限的，購房的朋友們需要引起警覺。
據律師解釋，無論是定金合約還是雙方當事人擬訂立的建案預售合約，基本上都是開發商提供的格式合約。當對格式條款有兩種以上解釋時，應當作出不利於格式合約提供一方的解釋。
預大約同的作用，只是為在公平、誠信原則下訂立本約創造條件。從這一認識出發來理解定金合約中的附期限終止條款，顯然不包括由於不可歸責於雙方的原因而到期不簽約的情形。這種情況要綜合全案證據材料予以任定，如在買受方尚未見過建案預售合約文本的情形下，若將此語理解為無論出於何種原因，只要買受人到期未能夠簽訂本約均是違約，勢必將買受人置於要麽損失定金，要麽被迫無條件全部接受出售方提供的建案預售格式合約的不利境地，出售方則可以籍此獲利。雙方在訂立本約時的地位極不平等，顯然違背公平、誠信原則。
所以當定金合約中出現“終止期限”條款，那麽就需要思慮再三了，因為這種說法在合約中是存在隱患的，在未來可能是糾紛的一個導火索。
六、不了解權利救濟而失去維權機會
最後，我們關於定金合約有約定解除條款而後陷入糾紛時，購房人何進行權利救濟進行一個法律科普。
據《合約法》第九十三條第二款規定：“當事人可以約定一方解除合約的條件。解除合約的條件成就時，解除權人可以解除合約。”實踐中，如雙方簽訂的定金合約中存在類似如下的約定：“乙方（買受人）如在簽訂本定金合約並交納定金後七日內，因單方面原因未與本公司（開發商）簽訂正式《建案預售合約》的視為乙方（買受人）放棄定購上述房源，本協議自行解除；……”其實質是若簽訂定金協議後七日內，因買受人單方的原因導致雙方未能簽訂正式《建案預售合約》，則開發商享有一個單方解除本定金合約的權利，解除權人即開發商可以解除合約。
但是，從法律上講，合約是不能夠自行解除的，且合約解除是有要式條件的，對合約解除的異議是有期限的，對該期限可以約定。《合約法》第九十六條第一款規定：“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合約的，應當通知對方。合約自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合約的效力。”同時，最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合約法〉若乾問題的解釋（二）》第二十四條規定：“當事人對合約法第九十六條、第九十九條規定的合約解除或者債務抵銷雖有異議，但在約定的異議期限屆滿後才提出異議並向人民法院起訴的，人民法院不予支持；當事人沒有約定異議期間，在解除合約或者債務抵銷通知到達之日起三個月以後才向人民法院起訴的，人民法院不予支持。”
也就是說，即便開發商向買受人發出了正式的解除通知，買受人還有一個約定或者是法定的異議期來進行權利救濟。因此，在簽定金合約時需要對“權利救濟”這個法律知識有一定的了解，千萬不要開發商說什麽就信什麽，必要時尋求專業律師在法律支持的期限內進行及時地維權。
對於購房者來說，買房交定金就像吃了一顆定心丸，原本作為一段即將入住新居的預告是一件令人開心的事兒。但如果你觸碰了以上六大雷區，恐怕定心丸不僅不能定心反而還會攻心，錢交出去房沒拿著，竹籃打水一場空。所以大家在買房交定金時，一定要考慮細致周到，千萬別讓開發商鑽了空子！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室