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置業指南:如何規避二手房定金糾紛?

??定金是一個規範的法律概念,在二手房買賣過程中,買方支付定金是為了保證買賣雙方合約的履行而自願約定的一種擔保形式。建案交易中,買家履行合約後,定金應當抵作價款或者收回;若買家不履行合約,無權要求返還定金,賣家不履行合約的,應雙倍返還定金。

??那麽如何規避二手房定金糾紛呢?

??一、定金並非越多越好

??有的賣家認為,定金越多越好,尤其是還有尚未還清房貸的賣家可以用此來解抵押。但對於賣家來說也並非定金越多越好,定金收多少一般是基於二手房買賣雙方的協商結果,但還需要考慮其他因素。根據我國《擔保法》規定,定金的數額不能超過主合約標額的20%,超過的部分不受法律保護。舉例說明,如果業主出售一套合約價為100萬的房子,定金多收取20萬元。

??二、注意定金vs意向金vs訂金的不同

??意向金:在意向金轉為定金之前,不會對賣方構成約束。支付定金一定要簽署定金合約,買賣雙方需按照合約約定承擔相應的法律責任。

??訂金:訂金的效力取決於雙方當事人的約定,雙方當事人如果沒有約定,“訂金”的性質主要是預付款,如果購房者不想購買,作為預付款的“訂金”應可退還。

??定金:是一種擔保形式,是作為履行合約的擔保。給付定金的一方如果不履行合約義務,無權要求對方返還,而接受定金的一方不履行合約義務,則要雙倍返還定金。

??三、了解定金罰則

??很多二手房交易雙方都聽說過雙倍返還定金的罰則規定,那麽具體的實施條件是什麽呢?首先如果想要定金罰則得以實現,那麽定金合約就必須合法且成立。(定金合約必須以書面的形式呈現,口頭上的約定是無效的。)其次,如果賣方存在因為違約行為導致合約不能正常履行的情況,需將雙倍將定金返還給支付方。

??在一般情況,如果賣家隻收取定金然後反悔交易的,要將定金雙倍返還買家,因此賣方收取定金越多違約後的賠償數額也就越大。

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