《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第8條：
具有下列情形之一的，導致建案買賣合約目的不能實現的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：
（一）建案買賣合約訂立後，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；
（二）建案買賣合約訂立後，出賣人又將該房屋出賣給第三人。
我國的懲罰性賠償制度最早見於消費者權益保護領域，建案交易領域引入懲罰性賠償制度則是肇端於2003年《解釋》的頒布。一方面，源於開發商與購房者在合約簽訂過程中存在嚴重的資訊不對等，購房者的利益容易收到侵害；另一方面，通過加重開發商的違約成本從而達到製約其違約行為的效果。
01
關於《解釋》第8條的理解與適用
最高院在2003年頒布了《解釋》，第8條的規定引起了廣泛的關注，但該條文在理解與適用上卻並未達到統一，裁判實踐中也存在著不同的觀點，小編試著就當中的一些問題進行探討。
適用條件。主體上，出賣一方必須為具有相應資質的房地產開發企業；標的物則僅限房地產開發企業建設並出售的房屋（包括預售屋與成屋）。商業用房是否適用該解釋？這在實踐中存在爭議，有觀點認為《解釋》僅適用於住宅用房。小編以為，該種觀點雖有一定合理之處，但僅停留在立法上的應然狀態，從《解釋》本身的文義上考量並無法解讀出該種含義，對其適用範圍進行限縮似有過度解讀之嫌。
以惡意違約或存在欺詐為前提？在最高院審理的“鄭國安與青海萬通物業發展有限公司其他買賣合約糾紛上訴案”中，法院認為萬通公司不存在欺詐或者惡意的情形，駁回了鄭國安主張的賠償一倍已付購房款的請求。有觀點即認為“存在惡意違約或欺詐”是適用《解釋》第8條的前提條件。小編對此有不同的看法，該案中未支持懲罰性賠償本身有著其他的因素考慮（下文詳述），並不能完全得出上述結論。我們先看一下一個最高院的再審案例：
節選自（2012）民抗字第24號判決書：
根據本院《解釋》第8條的規定............可見，只要出賣人在建案買賣合約訂立後事實上存在將該房屋出賣給第三人的行為，無法取得房屋的買受人即可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任，且上述規定中並不存在此種賠償責任的適用以出賣人具有惡意違約故意為前提的規定。
分析：從規定本身的文義來看，規定並未明確必須以“惡意違約與欺詐”為適用前提條件，裁判中應否考慮該主觀方面的因素，小編認為需要謹慎：一方面，在建案買賣中，買賣雙方資訊並不對等，要求購房者證明開發商存在“惡意違約與欺詐”，無疑加大了購房者的舉證難度，從而影響最終的裁判結果，該規定的實踐意義將受到極大限制；另一方面，如該案中，因開發商與案外人（委託代理機構銷售房屋）之間的原因，儘管開發商並非故意，但客觀上導致了一房二賣的事實，該後果不應由購房者來承擔，但開發商在履約過程中的主觀惡意程度可作為認定賠付已付購房款時的一個參考因素。（最高院民一庭就《解釋》答記者問：懲罰性賠償數額為不超過買受人已付購房款的一倍，即人民法院可根據當事人的過錯程度等具體情況，在買受人已付購房款的一倍之內確定賠償數額，最高賠償數額為買受人已付購房款的一倍。）
02
開發商已承擔房屋差價損失，還需承擔懲罰性賠償嗎？
節選自最高院案例（“鄭國安與青海萬通物業發展有限公司其他買賣合約糾紛上訴案”）：
綜合本案中鄭國安已經實際佔有案涉房產並出租獲益6年多，以及萬通公司將案涉房產轉售他人的背景、原因、交易價格等因素，一審判決以合約無法繼續履行時點的市場價與鄭國安購買價之間的差額作為可得利益損失，判令萬通公司賠償鄭國安11513700元，導致雙方當事人之間利益的顯失平衡，超出了當事人對違反合約可能造成損失的預期，根據合約法第一百一十三條第一款規定精神，為了更好平衡雙方當事人的利益，最高人民法院酌定萬通公司賠償鄭國安可得利益損失5035400元。
《解釋》第8條中的“賠償損失”不應包括賠償可得利益損失
可得利益是在合約完全履行的情況下才會發生，其取得以合約雙方繼續履行合約為前提，而在適用《解釋》第8條時，當事人是主張解除合約，故該規定中的“賠償損失”範圍不應包括可得利益。
《解釋》對於懲罰性賠償的規定，本身是基於開發商因房價上漲過快而可能出現一房數賣等嚴重違約事件，但按照原有的規定，購房者的損失難以得到充分彌補，開發商違約成本過低，故規定了懲罰性賠償。小編認為：若購房者可得利益損失的請求得到滿足（如支持房屋差價損失），其損失基本得到了彌補，這在是否支持懲罰性賠償問題上是一個重要的考量因素。
《最高人民法院關於當前形勢下審理民商事合約糾紛案件若乾問題的指導意見》第10條：人民法院在計算和認定可得利益損失時，應當綜合運用可預見規則、減損規則、損益相抵規則以及過失相抵規則等，從非違約方主張的可得利益賠償總額中扣除違約方不可預見的損失、非違約方不當擴大的損失、非違約方因違約獲得的利益、非違約方亦有過失所造成的損失以及必要的交易成本。故在該案中，青海高院一審支持了鄭國安要求賠償房屋差價損失的請求，最高院二審亦支持了，但依據可預見規則調整了該項損失（不超過已付購房款的1倍），也未再支持其要求懲罰性賠償的請求。
來源:廣州仲裁委員會
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