房屋買賣合約解除權如何行使

房屋買賣合約解除權如何行使

案情介紹

甲乙系親屬關係，簽訂房屋買賣合約約定甲將房屋賣與乙，轉讓費為45000元，一次性付清。10年後，甲以乙一直佔用房屋且未支付房款為由向法院起訴要求解除房屋買賣合約，乙向甲返還所佔用房屋。乙稱已向甲交付房款，但甲一直未予協助辦理房屋產權轉讓手續，要求法院判令甲協助其辦理房產證。

法院判決

原審法院認為：雙方簽訂的房屋買賣合約，是雙方當事人的真實意思表示，為合法有效合約，應受法律保護。合約簽訂後，乙雖然一直辯稱已按合約約定給付了相應房款，但無法拿出證據證明其有付款事實存在。乙在長達數年的時間裡，在甲按約交付了房屋後，沒有證據證明自己按照合約約定履行了給付房款的主要合約義務，屬根本違約，符合合約的法定解除條件，故對甲要求解除房屋買賣合約，返還所佔用房屋的訴訟請求予以支持。

乙不服提起上訴，上訴稱：原審判決解除合約沒有事實和法律依據，本案雙方不存在可以解除合約的五種情況，合約簽訂後付了房款，但由於沒有讓對方出具收條，付款行為未被法院認定，現仍願意承付4.5萬元轉讓費，繼續履行合約。並且乙在合約履行期間對房屋進行了改良修繕，原審判決乙搬離房屋，就應當依照合約條款對該房屋和院落的所有費用及損失進行清算。二審審理查明事實與原審審理查明事實相一致，維持原判。

再審審理認為：本案主要涉及的是房屋買賣合約解除權的行使和期限問題。本案中，甲出賣房屋的目的是為了獲得相應價款，而乙當庭表示願意支付房款，故其遲延履行債務並不必然導致出賣方的合約目的不能實現。甲也無權根據《合約法》第九十四條第一款第（四）項關於“當事人一方遲延履行主要債務或者有其它違約行為致使不能實現合約目的，另一方當事人有權解除合約”的規定行使合約解除權。

其次關於合約解除權實行期限問題，參照最高人民法院《關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第十五條第二款解除權消滅的規定，應當認定本案解除權行使期限為一年。故即使甲享有解除權，但其長達十餘年才行使權利，已遠遠超過了法律規定的行使解除權的合理期限，其解除權已經喪失，其可向乙另行主張債權。再審審理判決撤銷原判，駁回甲訴訟請求。

法律點評

關於合約解除權的行使問題，根據《合約法》第九十四條第一款第（三）項的規定，法院認為在雙方當事人沒有約定解除權的情形下，債權人行使合約法定解除權必須具備三個條件：1、當事人一方遲延履行主要債務。2、債權人應當向債務人進行催告。3、債務人經催告後在合理期限內仍未履行。故當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行的，合約另一方當事人有權解除合約。

根據《合約法》第九十四條第一款第（四）項的規定。合約解除權亦應具備兩個條件：1、當事人不履行主要債務，構成根本違約。2、合約目的不能實現。故甲不能適用前述規定。

關於合約解除權的行使期限問題。依法定或約定享有合約解除權的當事人經其單方意思表示即可使合約效力歸於消滅，從而對當事人的權利義務產生重大影響，如解除權人長期擁有合約解除權，但其既不行使也不放棄，則合約隨時有被解除的可能，將使合約各方當事人的關係長期處於不穩定的狀態，這顯然是與《合約法》維護交易穩定和維護社會經濟秩序的立法目的相悖的。

因此，合約解除權應受到除斥期間的限制，如經過合理期限而不行使，解除權則歸於消滅。該案中，甲未催告，根據最高院司法解釋，應當認定本案解除權行使期限為一年。甲超期行使，其解除權已經喪失，故其不能主張解除合約，但其仍可向王守華、魏愛芳另行主張債權。

來源：網絡

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