未來房價是越來越高，還是越來越便宜？

中國房地產行業是國民經濟支柱產業，在現代社會經濟發展中具有舉足輕重的地位。樓市調控政策真能降低房價嗎？未來房價到底是越來越高，還是越來越便宜呢？劉全分析認為，中國高房價的原因比較複雜，投資投機行為過盛會導致房價上漲，房地產市場供求關係不平衡也是深層原因。人口數量、政府政策、金融信貸政策、經濟增長等都會引起房價波動。無論是自住買家或投資炒房雖然目標不同，但都有共同之處就是房子被人買走了，人口數量是高房價的重要條件。住宅居住屬性及投資價值無法替代，土地資源稀缺與唯一性等決定了房價持續走高。支撐中國高房價主要原因，一是人口數量，二是經濟穩定增長，三是寬鬆金融信貸政策，四是政府政策行為。

2018年第一季度，全國300個受監測城市住宅類用地出讓金7683億元，同比增加34%；一季度300個受監測城市成交樓面均價4002元平方米，同比去年上升7%。3月份，一二線城市土地成交佔比分別回落19%、11%；三四線城市土地成交佔比同比去年上升17%。劉全分析認為，中國“人多地少，人多房少”的現實國情非常突出。一二線城市土地資源稀缺，經濟基礎條件優越及城市功能配套相對完善，客觀上具有支撐房價上漲的市場動力。中國城市化快速推進發展，民眾為尋求更多發展機會與更好生活品質，金融資本和勞動力必然向中心城市流動明顯增多。

劉全分析認為，中國城市發展進程第一階段是向中心化與聚集化發展，主要特徵是人、財、物等社會資源向大城市聚集。中國社會經濟快速發展20多年，城市持續向“中心化”發展必然會產生很多社會問題。如，交通、教育、投資、住房等一系列的社會問題突顯。現在中國城市化發展步入第二個重要階段去“中心化”向“泛中心化”發展模式轉變。中國城市化已經轉向城市群和泛中心化發展的新時代，新一輪城市化發展分級已經開始。城市人才、資源、產業等很容易被競爭城市掠奪，擁有優勢資源二三線城市將引領地區中心城市快速發展。中國城市化發展至少需要20年時間，大量外來人口流向城市住宅是最重要的生活必需品。

劉全分析認為，房地產市場不再只是本地人的市場，城市住宅價格與本地居民經濟實力快速分化。樓市調控只在銷售端限制真實市場需求，長期市場需求積累擠壓及引發市場恐慌等市場有可能出現報復性反彈。樓市調控主要目標是穩定房價，確保房價回歸理性平穩持續上漲。金融降杠杆全面落地實施，上調利率及提高房貸標準條件意圖已明確。高房價背後隱患主要來自居民高杠杆購房金融系統風險，地方土地財政依賴嚴重，因此樓市調控要保留適當市場太空。什麽都上漲，就是工資不漲。你工資可以不漲，房價上漲沒毛病。未來房價是越來越高，還是越來越便宜？你們說說吧？

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.4.10