2019年中國房地產市場 將繼續保持穩定

記者觀察 本報記者 王松才

從1998年中國宣布取消福利分房，全面開啟住宅商品化以來，中國的樓市就進入到一個飛速發展的時代，尤其是2009年以來，隨著各路資金湧入樓市，全國各地的房價開始快速上漲，儘管各地隨後頒布各種調控政策，但卻陷入了“越調越漲”的調控怪圈。

從2017年3月以來，中國的樓市開始進入前所未有的時代，房價和市場越來越穩定。進入2019年，儘管一些熱點城市的房地產市場出現回暖甚至過熱的情況，但卻在中央“房住不炒”的調控精神下，迅速冷靜下來。時過境遷，房地產難以再像前些年一樣暴漲暴跌，而展望2019年，大多數城市的市場將日趨穩定和理性。

從外部環境來看，以美聯儲為主的世界主要經濟體的央行早已不再實行量化寬鬆的貨幣政策，反而開始縮表，並進入加息周期。在這種大環境下，中國的貨幣政策也步入到穩健發展階段，不會再搞“大水漫灌”，房地產行業作為典型的資金密集型行業，失去了大筆資金流入的支撐，難以暴漲。

從內部情況來看，前些年由於房地產市場的暴漲，導致各路資金通過各種渠道流入樓市，對整個社會經濟形成虹吸效應，並嚴重影響實體經濟的發展，甚至出現某上市公司面臨退市危機通過賣旗下兩套房產來實現“扭虧為盈”的案例，令人震驚。這種情況導致實體經濟受到巨大衝擊，這顯然不是一個健康經濟社會應該出現的現象。

因此，中央一再強調“房子是用來住的、不是用來炒的”，要求剝離房子的金融屬性，強化房子的居住屬性，並堅持實行一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制。從這個角度來說，房產失去了炒作和投資價值，資金也失去了炒作的動力。

從最近國家統計局公布的統計數據來看，國內大多數大中城市房地產市場日趨穩定，在“房住不炒”的精神指引下，在長效調控機制的作用下，中國的樓市正面臨著前所未有的大變局，將會越來越穩定，因此也給市場預期帶來了前所未有的改變。

從最近本報記者在北京、上海等一些熱點城市的實地調研來看，市場交易雙方的心理發生了巨大的變化。以最能真實反映市場變化的二手房市場來看，已經完全從之前的賣方市場轉為買方市場，購房者選房的過程拉長，貨比三家，從容待購。而賣方也進入心理拉鋸戰，不著急用錢的賣家手中的房子成交周期拉得非常長，而著急用錢的賣家則會不斷降低心理成交價位。現在北京等城市二手房市場上能成交的存量房基本上都是稍微低於市場價的高性價比房屋。

在新房市場，一線重點城市由於限購限貸等政策，使得適宜的客戶群體大大低於之前的數量，所以，那些資金壓力較大有業績要求的房地產企業一般會選擇各種優惠策略來拚命爭奪這些稀缺的客戶資源。

在土地市場，由於“房住不炒”的要求和終端市場客觀因素限制，作為買家的房地產開發企業也在不斷調低心理預期，儘管今年多個重點城市的土地市場相比去年的多地塊流拍相比開始升溫，但已經很難出現前幾年“地王”頻出的景象了。土地市場也開始進入平穩的周期。

綜合來講，2019年中國大多數大中城市的樓市無論是房價、成交量還是土地市場都將步入平穩周期，房子的居住屬性將越來越凸顯。長遠來看，中國的房地產市場發展也將會越來越理性、健康。