樓市永別了，1億剛需購房者再見！

全國樓市調控政策持續收緊，一二線城市房價大幅上漲受到一定抑製，三四線城市房價依然在上漲，擁有優質資源的城市房價還在大幅上漲。劉全分析認為，樓市調控政策采取“因城施策、一城一策”為基調，房地產市場出現二極分化明顯。一二線城市受調控政策影響房價在高位小幅回落，三四線城市房價持續走高。全國房地產市場總體呈現出階段性平穩趨勢，房價上漲動力仍然強勁。樓市調控政策實質是利用行政手段提高購房標準及控制真實市場需求，並沒有消除市場購房需求。樓市調控政策只會將房價越調越高，買房越來越難等市場消極因素增多。

據最新調查統計數據顯示，2018年3月，一線城市房價環比上漲123.5%，同比上漲4.4%；二線城市房價環比上漲63.1%，同比下降35.5%；三線城市房價環比上漲56%，同比下降12%。北京、西安、大連、杭州、海南、重慶、成都等16個城市，房價仍然在持續中幅上漲。劉全分析認為，多地城市新頒布的調控政策包括：限購、提高首套房與二套房首付比例、二套房差別化信貸等調控政策，未來樓市調控收緊已經明確。房地產市場調控以穩定房價為主要目標，對房價大幅上漲的城市將更新調控政策。蟄伏已久的剛需及首改人群放開觀望情緒，進入三月份大中城市樓市銷售有明顯上漲。

中國指數研究院發布的土地市場報告顯示，1-3月份，全國300個受監測城市土地出讓金總額9661億元，同比上漲37%。其中，住宅用地出讓金總額7683億元，同比上漲34%；住宅用地成交樓面均價9131元平方米，同比上漲11%；住宅用地平均溢價率22%，比去年同期下降17%。劉全分析認為，樓市調控政策實施一年多，全國大中城市的土地價格溢價率明顯下降。一二線城市樓市調控收緊不會放鬆，只能變相放開調控政策以吸引高級人才落戶為切入點，避免房價出現大幅波動。房價直接關係到土地價格，土地財政依賴必然要維護房價平穩持續上漲。

劉全分析認為，房地產市場前端土地價格大漲不限制，在後端房價上采取調控政策抑製市場需求，最後房價還是越調越高並沒有任何改變。建案雖然是商品，但它是特殊商品，是建立在不可再生及具有唯一性資源土地上的商品，絕不允許有錢想買多少就買多少。目前很多城市住宅還是有錢想買多少就買多少，必然會有很多人買不起房子或在炒房者手裡買高價房。樓市永別了, 1億剛需購房者，面對高房價只能租房子住。阿全在想考一個問題，全國糧食價格30多年沒有上漲，糧食價格怎麽控制的這麽好呢？

作者：劉全，房地產專家、法學專家。

創作：2018.4.4