長租公寓的“資金劫”：巨額資金流向哪裡？

在上海工作的小麗（化名）近日為租房四處奔波——由於她所租公寓的中介拖欠房東租金，房東收回房子，小麗不僅要重新尋找住所，還要繼續還大半年的貸款。與小麗有著相同遭遇的人不在少數。今年以來，已有多家長租公寓出現資金問題，殃及租客。長租公寓曾經財大氣粗，手握重金，為何會遭遇“資金劫”？

長租公寓成資金聚集地

傳統的租房模式裡只有租房、房東、中介，租客與房東直接簽訂租賃合約，中介隻收取服務費用。如今，長租公寓則是一手托多家，既連接房東、租客，又引入“租房貸”，使得租房模式具有了金融特點。

其模式大體是這樣的：中介與出租人簽訂房屋長期包租協定，無論是否出租，均按月支付房東房租。隨後，中介把房租給租客，並以優惠吸引租客以租客名義簽下和金融公司的貸款合約，中介公司一次性拿到租客租期內全部資金，租客則需按月將“租金”（貸款）交給金融公司。

據小麗介紹，今年4月，她從某長租公寓中介處租了房，該中介以優惠活動的名義，讓她簽下一單分期一年總額為14850元的房租貸款，這筆貸款最終進入中介口袋。此後，她每個月要交的房租，就變成了給金融公司的貸款。中介提前拿到了房租貸款，聲稱會按月向房東支付租金。

然而上個月，隨著該長租公寓被曝出現資金問題，無法繼續向房東支付房租，房東決定收回房屋。但小麗名下的這筆房租貸款，則成了她的困擾：如果還款，自己已經沒房住，為何還要交房租？如果不還，她又會面臨征信等問題。

資金出問題的長租公寓，實際上“並不缺錢”。

除了利用時間差截留租戶貸來的巨額資金外，其運營模式也一度吸引大量資本湧入。據了解，2017年以來，已有多家長租公寓企業拿到上億元融資，今年年初，行業龍頭自如更是完成了40億元人民幣的A輪融資。小麗所租房的中介，其開業房源數據稱超過2萬戶，資產管理規模超300億元。

如此規模的資金，為何會出現問題？這些錢都湧向了哪裡？

河北大學經濟學院教授張玉梅表示，這些扣留在中介手裡的錢，其中一個重要用途是用來擴張。部分中介以高於市場價格來獲取更多房源，成為區域“二房東”。“拿房―出租―融資―再拿房”的資本擴張模式由此誕生，部分長租公寓以巨額資金跑馬圈地，通過壟斷海量房源，形成市場支配地位。

而除了搶佔房源和裝修房子之外，該資本的另一個用途，還可能被挪用於炒股、放貸等高周轉投資和生利活動。

河北某房屋中介負責人告訴記者，對中介來說，從金融機構一下子拿到全年的房租，就有了充足的現金流，這些錢可以注入中介公司的其他項目，也可以進行短期民間借貸。

同時，這位負責人稱，這種運營模式存在較大風險。比如中介拿這些錢去高價爭搶房源，當房租行情上行尚好，一旦房租行情下行，租客給出的租金達不到企業拿房時的成本，就會存在風險；另一種情況，當中介拿到的房源出現較大空置，中介的資本風險也會升高。

中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林認為，長租公寓盲目金融化，讓原本的租賃企業變成了金融企業，由此帶來的資金池蘊含著巨大風險。

對大部分長租公寓來說，資本刺激下的一路擴張，會不斷積聚風險。

今年9月，上海市住建委等多部門聯合下發《關於進一步規範本市代理經租企業及個人“租金貸”相關業務的通知》，明確了“租金貸”需加強風險管理、銀行業金融機構的主體責任等要求。“去杠杆”的政策環境，使得長租公寓擴張的融資環境面臨收緊。

當然，最根本的風險還是來自長租公寓內在的盈利模式。業內人士分析，長租公寓不僅需要承擔房屋的裝修成本，還有空置期和後期服務管理的成本，十分考驗企業的運營能力。

張玉梅分析，以資本擴張的方式去搶佔市場，在房租價格一路上漲的情況下，基本不會出現風險。然而一旦房租價格下降或者投資失誤，較小的中介公司就可能出現問題。

“長租公寓的現實就是回報期較長，利潤太空狹窄。”盤和林說，長租公寓只能通過租金與拿房成本之間的差價獲利，由此產生的時滯讓企業賺錢變得非常艱難，過低的拿房成本會丟失房源，而過高的租金又會丟失租戶。