限房價項目降價，是為跑量還是行銷策略？

據新京報記者觀察，目前，去化最多的是瀛海府一期，基本售完。但有部分項目網簽去化較低，僅為個位數。 新京報記者 段文平 攝

未出現普遍大幅降價，僅有部分項目在開盤或者節假日推出特價房或優惠

限房價項目整體去化存高壓的情況下，不少開發商正在謀求多樣的行銷手段。近日，北京新房市場上出現不少限房價項目降價促銷的聲音。為了一探究竟，新京報記者走訪大興、房山等區域的限房價項目發現，並未有普遍性的、大幅度的降價，不過，確實有部分項目在開盤或者節假日推出特價房或優惠房源。

有項目推出特價房

位於北京市房山區的旭輝城項目已經於今年6月份開盤，當記者詢問該項目是否有降價或者優惠情況時，該項目的銷售人員主動向記者介紹了一批低價房源：“我們最近有一個特惠活動，先前有一批房源是給工程部的，但是他們現在需要回款，委託我們把房子賣掉，把現金給他們，所以這批房源價格比較低，總價大概會降10萬-20萬，統一在周末推出。”此外，該銷售人員還表示：“如果您是團購的話，跟著周末的看房團，可以有一個10萬抵15萬的優惠。”

位於亦莊經濟開發區的首創遠洋禧瑞天著項目於9月5日開盤，該售樓處銷售人員向記者表示：“目前，項目均價在52695元/平方米，並未有降價；但是對於首付困難的客戶可以實行分批次繳納首付款。”

新京報記者隨後向項目開發商首創置業進行了求證：“現在執行的是一周之內交20%，一個月內簽約補齊另外20%。主要是由於取證後即開盤銷售，部分購房客戶反映立即籌措資金有困難，本著國有企業社會責任擔當，落實房住不炒的主體責任，允許個別剛需購房者盡快在一月內湊齊首付，再簽約購房。”

隨著“金九銀十”的到來，遠洋萬和斐麗的銷售人員告訴記者：“目前，項目的均價在每平方米5.2萬元左右，案場預計在中秋節和國慶節的時候做活動，到時候可能會有特價房的推出。”位於大興義和莊的金悅府銷售人員同樣也表示，預計項目10月份開盤，可能會推出一些限價房。

在走訪中，多名不同項目的銷售向記者表示，限房價項目由於政府限價，本身價格相比於周邊建案較低，自身調價的太空並不大，更多是案場優惠和假期活動。

前期價格讓步，刺激需求

事實上，記者在調查中也發現，有限房價項目部分已經入市的房源中，價格差異較大。有業內人士透露，位於大興區的和悅華錦項目於9月9日開盤，開盤當天，東西向房源要比南北向的便宜大約60萬一套，項目銷售人員告訴記者，剩餘東西向房源中的89平方米三居室，總價在402萬-420萬元，而南北向的89平方米，總價在460萬-475萬元。

已於8月31日開盤的頤景萬和項目，開盤當天打出了9.9折的優惠。不過銷售人員表示，也就開盤當天有優惠。記者在售樓處現場的銷控板上看到，同樣的戶型，因為樓棟、樓層的不同，價格差異較大。據銷售人員講解，同樣的85平方米三居室，2號樓是價格在5.6萬元/平方米左右，而4號樓價格在5.4萬/平方米左右，主要是因為4號樓臨著馬路，2號樓下是小區花園。

同時入市房源，不同樓棟不同樓層價格差異大；首批次入市房源低於銷售均價，這在限房價項目銷售市場成為一種常態。在北京有布局限房價項目的開發商人士就告訴記者，首期開盤價格較低，是因為位置較差，後期建案價格會有所調整。

在合碩機構首席分析師郭毅看來，“其實這是開發商的價格策略，談不上降價，開發商按照市場現狀和企業經營需要隨行就市，對初期入市樓棟制定相對合理的價格，有利於項目後期的持續銷售。”

不過，郭毅表示，限房價項目限定了單套的最高售價和項目整體銷售均價，沒有限制最低售價，從這點來看，限房價項目也有降價的可能性，降價的太空取決於開發商的成本和政府限價之間的利潤比例。如果利潤較高，同時在去化上有一定壓力的話，開發商有一定的調價太空。此外，運用價格杠杆，可以拉動購房需求的短期釋放。對於企業來說，如果前期做出價格讓步，會讓購房者看到項目未來處於價格逐漸上漲的走勢，有利於初期銷售結果的達成。

■ 後市

66宗新供宅地增加市場壓力

9月12日，北京市規劃和國土資源管理委員會發布了近期擬計劃供應住宅用地的情況表，共新增土地66宗，合計規劃建築面積計933萬平方米。新增巨量宅地供應，對於購房者和開發商來說，無疑是件好事。但對集中入市的限房價項目來說，去化壓力將增加。

對於巨量宅地供應入市，且可能大概率是共有產權及限房價項目地塊，麥田房產首席市場分析師張葉松表示，房地產建設通常需要兩年左右的周期，近期土地供應的集中釋放，不會馬上對當前市場帶來影響，但對穩定市場供需預期與控制房價、房租的過快上漲都將起到積極的作用。

合碩機構首席分析師郭毅也認為，明年市場會更嚴峻，政府推出66宗住宅用地計劃，目的可能是向市場傳遞一種信號，雖然今年上半年土地供應不是很多，但政府還有很多儲備土地。從目前市場現狀來看，去年土地供應過大，造成今年市場供過於求，如果繼續保持這樣的供地規模，會給未來市場產生更大壓力。

此外，郭毅還表示，從目前北京土地市場看，不是供不應求，也並非地價高企的問題，而是因限房價項目的去化壓力，導致一些房企對於在北京拿地有一定疑慮。

本版采寫/新京報記者 段文平 徐倩 張曉蘭