以價換量現象增多 廣州建案頻推特價房

與往年同期相比，今年樓市銷售旺季月份顯得平淡了許多。地產研究機構克而瑞監測了51個典型城市的市場情況，統計顯示，“金九月”這些城市的成交量為3476萬平方米，環比下降7%，儘管與去年同期相比大體持平，但二線城市下滑相對顯著。

即便是9月成交狀況同比有所上升的一線城市，今年以來的樓市成交也淡靜了許多。以廣州為例，9月份成交面積109萬平方米，環比增加15%，同比增加22%，但今年1-9月成交總面積為833萬平方米，同比仍減少14%。

在廣州，建案降價的聲音時有傳出，從記者近日的走訪情況來看，一些建案推出特價部門，與先前的報價相比讓利幅度較大，有業內人士向記者表示，儘管當前尚不能對樓市轉涼一概而論，但推出特價部門的建案增多，也折射出房企加快推貨的欲望。

部分建案特價部門降幅大

記者以購房者名義走訪了廣州部分建案，在黃埔區南崗站附近的一處在建項目，銷售人員表示，當前他們推售的80平方米複式三房和105平方米複式四房有特價優惠。

其中，80平方米複式三房特價部門售價約為230萬元，折合單價約為2.87萬元/平方米，若按照該戶型原先的報價，105平方米複式部門也有較大幅度讓價，當前該特價部門售價約為288萬元，折合單價為2.74萬元/平方米，若按原先報價，兩種戶型的單價都在3萬元/平方米以上。

這名銷售人員表示，與此前相比，當前推售的戶型優惠幅度確實較大，但這也僅限於部分特價戶型，且這部分部門賣完後，特價優惠也將隨之結束。

增城朱村附近的一處在建建案同樣也在降價，以該建案正在推售的二期108平方米四房戶型為例，當前報價約為270萬，折合每平方米約2.43萬元。現場銷售人員表示，目前該戶型報價和備案價格一致，系單合約銷售，首付款加各項費用大約在80萬元左右。

這名銷售人員稱，該戶型房價已經包含多重折扣，若在確定購買後一定期限內交清款項，折扣幅度還將再度增加，但相應戶型已所剩不多，整個二期的銷售也即將進入尾聲。

在中心城區，同樣有建案對一些戶型報價進行了下調，廣鋼新城某處建案報價一度達到5萬元/平方米，但其推出的部分特價部門讓利幅度接近1萬元/平方米。

事實上，不僅是廣州，規模房企在其他城市也在展開促銷優惠活動，以龍頭房企恆大為例，該企業曾在2月開展全國建案基礎優惠88折、部分項目限量折扣特價房的優惠活動。

到了今年8月，恆大又打出“全部89折”的宣傳廣告，啟動全國範圍的大型促銷，根據購買品類、付款方式的不同，可享有的優惠政策也不同，例如3個月內付清全款93折，公寓商辦類產品最低6折優惠等。

對於“以價換量”等降價促銷行為的頻頻出現，克而瑞分析指出，降價促銷通常是精裝改毛坯，或是將部分難於去化的產品以特價房的方式出售。

“閉眼賣房”已是過去

有業內觀點認為，近幾個月來廣州一手住宅成交量上升，主要是受到此前積壓未網簽的房源集中網簽的影響。

一名在廣鋼新城置業的改善型業主向記者表示，他在今年年中與相中建案確定了購房意向，首付款也已繳清，隨後開始等待網簽，等了幾個月後，對接的銷售人員開始催促他趕緊辦理，於是他所購買的房屋在9月順利完成簽約。

克而瑞監測的城市新開盤項目去化變化情況顯示，下半年以來典型一二線城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈穩步下滑趨勢，國慶假期總體去化率僅為54%，較2018年9月下降了14個百分點。但一線城市項目去化率從44%上升至57%，這主要是由於供應持續放量使部分剛需和改善型需求得到了集中釋放，因而項目開盤去化率有所回升。

不過，建案促銷優惠活動增多，背後仍折射出“房子不像以前一樣好賣”這一現實。克而瑞的分析觀點也認為，樓市“轉冷”的信號已顯，無論是短期波動還是長久之勢，“閉著眼睛賣房子”的日子都已經一去不複返。

現在，加緊搶收回籠資金，保證現金流的房企不斷增加，而在拿地方面，房企態度也日趨謹慎。據不完全統計，TOP10企業中半數以上在公開場合明確表示要放緩投資、謹慎拿地，其中也包含龍頭企業。克而瑞分析認為，前期激進拿地、資產負債率偏高的房企，應當緩拿地甚至暫時性退出土地市場，貿然投資拿地往往是風險大於機會。

對於如今房企的決策和發展方向，克而瑞建議稱，一是審慎投資，更多考慮現有土地、項目的快速去化，從而加快現金回籠，儲備好過冬的“糧草”。二是修煉內功，著力於自身產品力的提升。三是對於中小房企，也可在地產多元化的“藍海”領域尋求新的發展契機。