北京樓市真的“入秋”了

自今年6月初首批4個項目入市後，北京“限競房”供應開始井噴，僅9月上半月就有5個項目集中入市，至此，3個月時間已有18個項目開盤入市，房源供應總量接近萬套。

所謂“限競房”，是指“限房價、競地價”土地出讓方式下的建案，土地出讓時就限定了未來建案銷售價格，並且由於該售價比周邊房價要低，因此備受市場關注。

不過，從3個月來的銷售情況看，原本預期會受熱捧、“日光”遭搶的限競房，實際去化效果遠低於預期。證券時報記者日前從多個近期開盤的限競房項目了解到，由於地理位置及產品定位等多方面原因，購房者的熱度也明顯不同，除了個別項目開盤“日光”外，大部分項目去化都不理想，有個別較早開盤去化不太理想的項目擬近期推出一些優惠。

開盤去化冷熱不均

位於北京亦莊開發區南六環內的某項目，儘管是工作日，證券時報記者仍看到陸續有一些來訪客戶，大廳內有正在簽約的，也有坐下來詳談的。據一位銷售人員介紹，該項目均價5萬2，開盤當天象徵性的總價優惠了1萬元。“房子比較好賣，一共開盤763套房，當天就賣了500多套，目前還有100多套。”他說。

有資深市場人士對證券時報記者表示，在當前市場橫盤階段，開盤當天去化七成已經算不錯的了。而對於開盤去化較好的原因，上述銷售人員說：“還是房子相對便宜，市場認可度較高，周邊二手房建案單價在5萬8左右，二手次新房單價6萬1到6萬2，咱們純新房才5萬2，而旁邊一路之隔的非限價高端項目已經賣到6萬8了。另外，小區純洋房品質，附近有重點中學，也是很多剛需客戶比較看重的。”

與上述亦莊項目相比，位於北京東南五六環之間、亦莊東與通州區交匯處的某項目售樓處則顯得相對冷清。一位銷售人員告訴證券時報記者，該項目開盤均價5萬，低於政府所限的5萬2均價，之所以開發商開盤定價較低，也是考慮到周圍的包括上述亦莊項目在內的競品較多，想在價格上有些優勢，以便加快回款。儘管如此，證券時報記者了解到，該項目開盤當天推出700套房源，賣了200多套左右，去化率不到三成。

更加冷清的是位於北京大興區近南六環的某項目接待中心，證券時報記者並沒有看到來訪客戶，只見到幾名銷售人員坐在一起各自低頭看著手機。據銷售人員介紹，該項目開盤均價5萬5，開盤當天有9.9折優惠，當天開了400多套賣了100多套，目前還剩100多套。儘管該銷售人員稱該項目位於大興核心板塊，距離地鐵很近，但是證券時報記者看到在建項目周邊目前除了一所大興區的學校，顯得有些荒涼。

不僅某些剛開盤的項目遇冷，此前已經開盤的部分項目去化也不太理想。位於大興區南五環外的某項目，7月份就已經開盤了，到目前仍有不少項目在售。

據了解，該項目開盤600多套房，當天只賣了200多套。而位於房山區西南四環外的兩個項目，6月就開盤了，至今仍有不少項目在售。

部分戶型開盤定價低於政府限價

此前有媒體報導稱，北京部分限競房打折促銷，大興區某項目每平方米“降價6000元”來吸引購房者；還有項目在開盤當天對所有選房的客戶都給出了總房款1%的折扣優惠。

證券時報記者多方調查了解到，確實有少數項目開盤當天給出了9.9折優惠，部分相對較差戶型開盤定價低於政府限價，但是目前多數項目在售價格跟開盤當天一樣，並沒有降價和優惠，只有房山區某開盤較早的項目擬在中秋節推出一些優惠。

媒體報導的所謂“降價”，或是將部分戶型銷售價格與銷售均價相比了。

如前述北京大興區南五環外的某項目，東西朝向的戶型售價4萬8，比政府限定的5萬2的銷售均價低4千塊錢；而南北朝向的戶型售價5萬5，高於政府限定的銷售均價，但沒有超過銷售價格上限。另一個亦莊東與通州區交匯處的某項目，有部分南向戶型開盤定價在4萬9左右，低於政府限定的5萬2的銷售均價，而南北通透的戶型開盤定價在5萬2左右，還有少量較好戶型定價5萬3左右。

對於部分戶型售價低於政府限價被指“降價”的說法，和碩機構首席分析師郭毅並不讚同。“不能說是降價，因為人家首期開盤就沒有按建委限定的封頂的均價去賣，並不是先按封天價格去賣，後面發現賣的不好又降價。限競房有最高限價，企業在不能漲價的情況下為讓項目體現出資產價值太空，只能靠前期在價格上做一些讓步。這種行銷手段目前不太多，但未來會越來越多。”她接說。

郭毅進一步對證券時報記者表示，企業作價格表時會對一些戶型價格上限做限制，把一些相對高價值的產品價格做高，最終均價符合政府限價就行了，所謂“降價”多的項目在房企的價格體系裡可能原本價格就不高。“有的項目做了‘拉高排低’，或是把一層做了下躍，這樣就把一層或別墅產品均價做高，高層產品均價做低，整體符合政府限價就可以了，這都是很正常的策略。”她說，如果在向準客戶釋放價格資訊時就是按照優惠價格釋放的，還沒到開盤階段算不上降價，只能說房企用價格手段促進銷售而已。

而對於有項目開盤給出1個百分點優惠的現象，V房CEO司智接受證券時報記者採訪時表示，有些項目差不多同時開盤，處於競爭狀態，為了讓購房者盡量選它，給了1個百分點的折扣，這是行銷策略和技巧，不算降價促銷。“如果不是推盤量太多，也不會這樣。”他說。

“開盤當天有1個百分點優惠很正常，房企要回款，在市場不是很熱的情況下讓客戶覺得有點吸引力，但不是所有項目都面臨激烈競爭。”郭毅說。

明年房企競爭壓力或更大。

自6月初北京首批限競房項目開盤入市至今3個月時間裡，已經有18個項目集中入市，供應房源近萬套，多數分布在北京五、六環之間，多數項目去化不理想也體現了區域性的供需矛盾。

據中原地產首席分析師張大偉統計，現在入市合計18個項目9826套住宅，網簽率只有19.6%，即使算上所有項目的真實銷售，已經入市項目平均去化也不足4成。“在北京嚴格的調控下，北京限競房進入賣不完時代。”他說。

不過，在司智看來，說當前市場房子不好賣也不夠準確，因為總成交量是暴增的。“北京過去每個月新房成交在兩千套左右，8月份成交了4000多套，全部是限競房，說明市場購買力還在買。”他說，只能說供應量集中放大，購房者可選太空比較大，市場分化比較明顯，有些項目賣的不好，有些項目則賣的挺好。有些不好賣的項目，開盤定價就沒有達到上限，這種情況在未來3、4個月還會延續，有些項目售價會陸續降一些，但降幅不會很大，因為限競房本來利潤太空就有限。

去年房企對今年市場的預期還比較樂觀，沒想到今年房地產調控如此嚴厲。一位房企內部人士對證券時報記者表示，當前市場整體比較冷淡，大多房企都感到有壓力，特別是北京近期調整公積金政策，對購房人影響非常大。限競房市場比較尷尬，位置不好的項目銷售確實困難，但是由於政府限價，大多項目利潤太空有限，也沒有什麽降價太空，只能杠著。

未來隨著限競房的大量上市，這種供需市場壓力會逐漸深化。郭毅認為，今年對房企來說是成交有一定保障的年份，明年市場局勢會更加惡化，因為明年才是限競房真正集中入市的年份，類似的產品、相近的價格、供應大量集中，房企將面臨更大的競爭壓力。

“不過，從好的方面說，明年上市的項目都是今年拿的地，今年土地市場競爭沒那麽激烈，地價水準相對可控，很多企業都是低溢價拿地，相比銷售限價中間還有一定調整太空，估計明年房企會運用價格手段來拉動和刺激成交。”郭毅對證券時報記者說。