在二手房交易過程中，買賣雙方因細節問題未能達成一致，出現“僵持”的情況，業主單方面認為對方“違約”，擅自將物業二次放盤出售。出現這種“一屋二賣”的情況，消費者該怎麽保護自己的權益？近日，廣州市房地產中介協會通報的一起二手房交易糾紛案例顯示，守約方要注意保留證據，在糾紛仲裁中能更好地獲得主動權。
案件回放
業主梁某與買家盧某就位於荔灣區中山八路的物業簽署《房屋買賣合約》，約定出售價240萬，定金10萬元，買方應在房管部門出具本次交易的過戶受理回執當天自行交付賣方首期樓款62萬，剩餘購房款約定以商業貸款方式支付。雙方一致委託某中介公司A門市經紀人小陳為其辦理交易過戶手續。
由於房屋存在抵押，經紀人小陳陪同業主梁某到貸款銀行核實剩餘貸款金額，得知業主梁某還欠銀行72萬元。業主表示自己手頭資金不足以提前還貸，買賣雙方經過協商後，同意簽署《補充協議》約定由買方提前支付房款72萬元，用於業主提前贖契，剩餘房款在交易的過戶受理回執當天自行交付賣方。中介公司協助製作《廣州市存量房買賣合約》（下稱網簽合約），買賣雙方簽訂網簽合約後，盧某擔心梁某收到首期款後不用於贖契，故建議一並到銀行辦理提前還款手續，將72萬的墊資款存入梁某的貸款銀行進行凍結，待梁某完成提前還款審批後，由銀行直接劃款。此時，梁某提出盧某應按合約約定支付10萬元定金，否則視其違約。但盧某認為凍結在銀行的72萬款項已包含合約約定的10萬定金及62萬首期款，故認為無需再另行支付。由於雙方就該問題無法達成一致，梁某一直未辦理提前還款手續。
兩個月後，梁某認為盧某未按合約約定支付定金，已違約，故其將房屋再次放盤出售，該中介公司另一分店的經紀人小林的客戶嚴某對梁某的房屋感到興趣，希望小林能促成交易。經紀人小林主動聯繫梁某，最後經其促成，梁某與嚴某簽訂《房屋買賣合約》，房屋出售價260萬，嚴某支付10萬定金給梁某。經紀人小林為梁某及嚴某製作《網簽合約》時，發現該房屋已被網簽。經紀人小林立即詢問業主梁某該房屋是否與第三人做過交易。梁某說三個月前曾通過A門市的經紀人小陳促成與買家盧某簽訂《網簽合約》，但買家盧某逾期未按合約約定支付定金，已經違約，因此中介公司應當將該《網簽合約》撤下，以便其與新買家嚴某進行房屋交易。
因梁某與盧某之前已就該房屋的《網簽合約》進行簽字確認，如中介公司要撤下該《網簽合約》，須經買賣雙方同意方可撤下，而盧某已明確不同意撤下該《網簽合約》。由於梁某無法依約履行合約，最終嚴某向仲裁機構申請仲裁，要求梁某支付違約金並賠償損失。經仲裁審理查明，梁某確實存在一房二賣情況，故裁定梁某賠償嚴某的雙倍定金。
案件分析
案件中，業主梁某已與買家盧某簽署房屋買賣合約，但在交易過戶期間卻以未收到合約約定的定金為由不配合辦理過戶手續。在與第一個買家產生交易糾紛後，未處理完畢該交易糾紛的情況下，便將房屋再次放盤出售，與嚴某簽署買賣合約，收取其定金，最後造成“一屋二賣”的局面。案例中的《房屋買賣合約》均是雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強製性規定，屬有效合約，雙方當事人均應按照合約約定享有權利、履行義務，任何一方不得擅自變更或解除合約。
協會提醒
廣州市房地產中介協會提醒消費者：一方遲延履行主要合約義務，如未付首付款、不配合辦理貸款手續、過戶手續等，守約方應當先發出通知催告對方繼續履行，且應以用書面形式送達，可通過中國郵政郵寄等快遞方式，並在快遞面單上寫明文件內容即：解除合約通知，並保留快遞單回執，留作證據。如符合約定單方解除條件，守約方應當通知違約方。通知到達對方時合約即解除。若無法證明已經通知違約方，可能合約繼續有效，存在守約方變違約方的風險。另，B門市的經紀人小林急於促成交易，未對房源進行內部系統的排查，導致同一公司就同一物業促成兩宗交易，公司應加強管理。
新聞回顧
【記者】許蕾
【作者】 許蕾
【來源】 南方報業傳媒集團南方+客戶端
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室