遇上“一房二賣”,房子該歸誰？

遇上“一房二賣”,房子該歸誰？

甘肅經濟日報 記者 蘇葉

案例：2013年，小王與某集團蘭州新區置業有限公司簽訂《認購書》，約定其認購被告房屋一套。認購書簽訂後，其向對方支付定金3萬元、購房款10萬元，但雙方並未簽訂正式的《建案買賣合約》。此後，他多次找某集團蘭州新區置業有限公司交涉後得知，該公司在沒有取得建案預售許可證的情況下，與其簽訂認購書，且該公司已將房屋出售給第三人。隨後，他要求該公司退還定金及購房款，卻遭到拒絕。為維護自身的合法權益，小王起訴至法院，要求解除雙方簽訂的《認購書》；被告向其返還雙倍定金；被告返還其已支付的購房款及利息。

蘭州城關區法院審理後判決，解除小王與某集團蘭州新區置業有限公司於2013年10月簽訂的《認購書》。某集團蘭州新區置業有限公司於判決生效後十日內向小王返還房款13萬元。

現實生活中，有些開發商或者房主為了從房屋買賣中獲得巨額利益，會有“一房二賣”的行為，一旦購房者遇到此類情況該如何維權？房子應該歸誰的？本期以案說法中，甘肅正步律師事務所的薑劍霄律師將為您解析“一房二賣”的相關法律問題。

記者：遇到“一房二賣”如何維權？房屋該歸誰所有？

薑律師：一房二賣，指出賣人先後或同時以兩個買賣合約，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。

房屋買賣合約關係成立後，房屋出賣人全面、正確地履行合約，是合約的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由於標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合約的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合約後，對另一合約的履行必然產生違約問題。

“一房二賣”，應依《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

記者：出賣方該承擔什麽樣的法律責任？

薑律師：“一房二賣”，應依《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

其中的第九條，出賣人訂立建案買賣合約時，具有下列情形之一，導致合約無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：(一)故意隱瞞沒有取得建案預售許可證明的事實或者提供虛假建案預售許可證明;(二)故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實;(三)故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。“一房二賣”屬於違約行為，也違背了民法的誠實信用原則，如果是二手房，作為知情人的中介也是需要與房東一起承擔連帶責任的。

薑律師提醒，如賣房者是非房地產開發企業的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應以合約法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息並賠償損失。