大家現在對2019年的樓市走勢都有了初步認同，2019年沒有大漲的契機，只會有局部的結構性機會，那2019年有值得買入的城市嗎？
要麽是選未來還有強大的房價上漲勢能的城市，例如深圳。
要麽是選在本輪房價回調之中，利空出盡，跌落到底部的城市，例如燕郊。
深圳值得買，幾乎是毫無疑問，而說到抄底燕郊，大家的第一反應想必會是——抄個屁底，不套死就是萬幸了，那可是腰斬過的地方啊。
是的，世間之事，盡在矛盾之間，對立和分化。
2019年，擁抱窪地，第一個要重點關注的就是——在本輪行情中房價腰斬、炒房客血賠上百萬、開發商死扛、中介“一條街關門轉讓”的燕郊。
北京是中國樓市的風向標，而偏居一隅的燕郊則是北京樓市的晴雨表，真可謂是中國樓市的一個側影。
在這裡，有人離場，有人折戟，也有人獲利頗豐。
它普通，是河北廊坊三河的一個經濟極其落後的小鎮，它特殊，離帝都中心天安門只有30公里，位於潮白河東畔，西與未來的北京副中心通州區隔河相望。
而真實燕郊正如它的地緣一樣，具有雙重屬性。
正如《南方周末》筆下的“兩個燕郊”。
一個燕郊壯志凌雲，朝著國際化都市高歌猛進，萬人小區林立，高密度建案與新興的商業圈以十餘倍的面積包圍了舊有的鎮中心。
而另一個燕郊被困在小鎮舊有的脆弱軀殼裡，被開發殆盡的土地上，公共設施嚴重滯後。
今天的燕郊，剛剛經歷過生死劫，售樓一條街基本都掛上環形鎖，門上的玻璃灰蒙蒙的，屋裡地上還有曾經擺放的桌椅落下的灰塵印。
當年，潮白河東岸的“瘋狂”，仿佛在目。
2012年，燕郊的售樓一條街——京榆大街興起。
那年，北京二手房一路狂飆，從2.4萬/㎡漲到3萬/㎡,那些被擠出北京的北漂剛需，攥著剛剛夠上車的首付，坐上看房大巴，來到了燕郊。
與通州僅僅一河之隔的燕郊，新房平均價格緊緊9000元/㎡，售樓部門口的廣告展板紅底金字——“北京給不了你們，在燕郊都能給你！”
這些買不起北京的北漂，把燕郊當做一塊跳板，手裡這點錢，在北京僅僅只能買一個廁所，而在燕郊，大可以買一個小三房，先有一個安身之所，然後漲起來之後置換成北京的房子，通過平衡過渡這個時間，自己不僅可以住，還可以給一定的時間多賺點錢，而且房子本身也會漲價。
而隨著剛需客而來的，還有大波看漲環京的投資客。
比起剛需客關注房子本身，他們更關心這裡的升值潛力，心裡都在計算著短期內可以有多少獲利空間，多久可以賣掉。他們是北京房價上漲的最大受益者。抵押貸、高利貸在燕郊是很正常的事情，高杠杆是環京炒房客最大的特徵。
燕郊炒房客最大的特徵是：高杠杆、多套。
在這些人眼中，京津冀一體化，北京發展方向向東，地鐵22號線平谷線橫穿燕郊，連接北京，甚至未來北三縣這塊“飛地”會劃入北京，最關鍵的是赤裸裸的價差，隔壁的通州在“帝都副中心”概念的加持下，房價可是7萬/㎡啊。
地鐵22號線平谷線
多重疊加的利好讓2017年初的燕郊乃至整個環京完全陷入沸騰，而且持續半年，這些高杠杆入市的投資的預期就是——全國都在漲，首都北京在漲，那麽有著強大價差的燕郊更是要暴漲。
那時，就這麽一個小小的河北小鎮燕郊，在樓市最鼎盛的時候，養活了將近4萬名中介。它面向的是全國性的市場，不僅僅是北京的人來買，還有山西開車大奔的煤老闆來買，操著一口渾厚東北口音的大哥來買，甚至還有看慣了房價欲與天公試比高的香港人來買。
中介一天帶看8組客戶已是習以為常，每天連喝口水的時間都得擠，運氣好的時候，成交四五套，月收入數萬，輕輕鬆松。
資本在這裡，上演最後的瘋狂。
所有人知道這個市場有問題，但他們都毫不猶豫地加入到這個擊鼓傳花的遊戲中。
2017年的4月，燕郊優質項目甚至叫價4.5萬/㎡，均價小步快跑，整體跑上3.5萬/㎡，大家就是鉚足一口勁，盯著燕郊跑上5萬/㎡。
而彼時，GDP全國排名第三的一線城市廣州，房價才3萬/㎡。
隨著“房住不炒”的利劍高高懸掛，北京頒布“326新政”打擊商辦物業炒作，北京開始回調。
而對標北京樓市的環京也開始祭出調控：2017年6月，廊坊頒布限購，只有持有3年社保才能購買，而且不認同補繳。
環京進入量價齊跌的窘境，燕郊房價更是高空跳水，近乎腰斬一半以上，炒房客悉數拋出，燕郊上演了中國房地產史上最知名的滑鐵盧。
根據新聞報導：
經過一年半的回調，燕郊二手房價格相比最高點普遍腰斬。
不少建案從最高點3.5萬元/平米，跌至目前1.5萬/平，縮水超6成。
不少小戶型二手房掛牌價為1萬元/平米，仍然無人問津。
本地三年的社保和納稅憑證就成了環京燕郊的死結。
北三縣是此輪調控中唯一被腰斬的區域，相比其他地方都是假限購，搶人落戶，政治正確的北三縣對自己真狠，各縣的社保只能買本縣的房子，三河只能買三河、大廠只能買大廠、香河只能買香河，完全把購房門檻堵死。
除了政治正確的原因，還有便是因為燕郊本身的價格虛高，價值不扎實。
多年以來，大家看多燕郊，就衝著兩個希望。首先是“行政上劃歸北京”，次之是“開通地鐵”。
“飛地”轉正，這個現在大家都看清了，完全不可能，次之便是還有地鐵平谷線河北段的建設一直不順利，畢竟是跨省建地鐵。所以燕順路每天依然堵成一條血管，綿延好幾公里，818路公車每天顫顫巍巍，翻山越嶺，串聯起燕郊和北京雙城生活的北漂。
因為沒有錢，土地已經出讓完畢，燕郊完全沒有錢來建設公共配套。
暴跌後的限購的環京，開發商架不住資金回流的壓力，所以在社保上一直都是暗箱操作：
先草簽購房合約，然後購房者補交3年社保再辦理網簽過戶。
各城市對這些事也是睜一隻眼閉一隻眼，畢竟不能不讓他們活，對吧？都是利益相關。
曾經大火的燕郊在樓市的低迷期，甚至一個月才成交了8套二手房，市場之涼，可想而知。
2015年，燕郊均價1萬多，2017年初，均價3.5萬，限購之後被打回原型，簡直就是坐過山車。
目前通州副中心新市政府附近的二手房均價在6萬左右，而北三縣的燕郊16000-22000，大廠14000-16000，香河11000-14000。
這一刻，燕郊16000-22000，這個價格，是已經經歷擠泡沫的價格，跌無可跌，市場已經把沒有資金實力和扛風險能力的炒房客都洗了出去。
環京的利空出盡，燕郊的抄底時機已經到了。
隨著菏澤放開限購、珠海全市5年社保變1年、衡陽放開限價，放鬆調控闖關成功，2019年的樓市路徑已經越來越清晰——因城施策、分類調控，地方在調控上有了更多的裁量權。
而樓市放鬆調控，這不就是給了之前調控太緊的環京得以喘息放鬆的機會嗎？
而且，根據數據顯示：
廊坊2017年上半年GDP為1360億，下半年GDP為1238.6億，整整下降了121.4億，增速-8.9%。
沒有了房地產，你讓依靠鋼鐵廠、紅木家具業為支撐產業的十八線小城市，哪裡搞錢去做承接幾十萬北漂的公共配套？
但畢竟全國人民都盯著環京，所以環京已經不會堂而皇之地頒布檔案鬆綁限購，應該是非正式、悄悄地放水，大方向一定是——在保持房價穩定的前提放鬆。
燕郊大跌、腰斬，有過嚴重的負面，相信很多朋友都是心有余悸的。
在此，我給你講講另一個曾經大跌過的城市的故事——杭州。
找找杭州在哪裡？
1998年，建案時代開啟，杭州先於北京上海，房價率先上漲。
2002年，杭州5861.6元/㎡。而當時的北京是4066.7元/㎡；上海是4553.8元/㎡。
你看，早在16年前，杭州的房價早已是一線城市的水準。
2004年，杭州8000元/㎡的房子佔了51.4％，10000元/㎡以上的竟佔27％。
2004年，深圳8000元/㎡的房子佔了13％，10000元/㎡以上的隻佔5％。
2008年，逢8之年，全國樓市一片哀嚎，深圳房價開始暴跌，從12500元/㎡，到直接跌破10000元/㎡。
只有杭州逆勢上漲，幅度還不小，漲了足足1000元/㎡。
隨著四兆放水收緊，樓市調控的深入，從2011年-2014年，杭州暴跌，市場54折的建案都有，7折的建案更是數不勝數。
2014年，杭州在高房價與高庫存之間掙扎，庫存量達到了12萬套，新房+二手房，則整體庫存超過了20萬套。
杭州降價、崩盤的消息甚囂塵上。
名盤德信·北海公園和天鴻香榭裡紛紛降價，業主一夜之間虧掉50萬元。
杭州業主打砸綠城售樓部，至今歷歷在目。
而融綠之戰，“杭州第一開發商都開始賣身了”，讓無數的投資客噤若寒蟬。
在中國20年的建案歷史上，杭州是唯一一個曾經經過腰斬、連跌5年的重點城市。
而後來的杭州，阿里巴巴在互聯網的浪潮中崛起、G20和亞運會的利好在這座城市集中爆發、再加上棚改的天量貨幣推動，雖然有過腰斬暴跌的負面，但是依然阻擋不了杭州在城運的加持下翻身，房價重新站在比以前更高的起點，並且大有超越廣州之勢。
而在2019年沒有大漲契機之下，曾經跌過，而價值夠扎實的燕郊，甚至放大到北三縣，就是最好的結構性機會，而我們做房產投資，就是要去擁抱這樣的負面，擁抱窪地，燕郊雖然大跌過，但是燕郊的價值不會變。
不僅僅是調控鬆綁，我之所以說燕郊值得抄底，最關鍵的還是因為燕郊本身的價值：
1. 地緣上無可替代。
它是30萬北漂“最後的堡壘”，優秀的地緣和滯後的公共配套，讓它更像野蠻、肆意生長的北京，又被北京拒之門外；
2.交通環境的改善。
以北京為半徑的50-70公里1小時交通圈將在2024年建成；環京的7條高速同步在修，交通通達性會更好；
3.斷崖式價差。
通州6萬，環京1萬多，這種斷崖式的價差在環滬環深環廣都絕無僅有。
燕郊曾經站上3.5萬/㎡，即使有泡沫的成分，但這也是市場曾經認可它的價格，總有一天，燕郊的房價還是會回歸3.5萬/㎡，只是時間問題而已。
燕郊已經沒有新房，只能買二手房，而如果你一定要買新房還是重點關注北三縣大廠、香河，其他的，不值得。
或許，這一刻的環京，售樓部已經悄悄在打開，迎接四面八方的人，只是你不知道而已。
不得不說，中國房地產真奇妙！
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室