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三類人,不落戶也可在燕郊購房?

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關於北三縣的一城一策的定向鬆綁政策,市場已經傳聞很久。但是由於北三縣緊靠北京城市副中心,定向鬆綁之後難免會導致房價暴漲。這一點不管是對於官方而言,還是民間,都心知肚明。

【1】

價格腰斬,供應激增

北三縣急需去庫存

其實自從2017年整個廊坊進入“三年社保或納稅”的限購之後,北三縣的房價已經基本被“腰斬”。其中燕郊從接近4萬的高點,直接降到了2萬出頭;大廠從3.5萬高點直接降到1.5萬;香河從2.5萬直接被擼到了1萬出頭。

不僅房價出現腰斬,同時銷售量直接歸零:直接導致北三縣庫存出現大量積壓,成為了廊坊,乃至河北地區庫存量最大的區域。根據最新的數據表明,北三縣地區的庫存量已經高達30個月以上,被自然資源部限定為“減少土地供應”區域。

但是對於北三縣地區而言,今年又面臨與通州區的“四統一”規劃起始之年,各種項目紛遝而來,導致2019年土地供應量及開工量均出現猛增。其中:燕郊地區的2019年預計開工項目就接近20個,總規模預計在200萬平米以上,包含了住宅、辦公及商住等各種類型。

大廠地區2019年預計上市銷售項目預計有10個左右,總貨值達90個億。保守估計,整個北三縣地區2019年的在售總貨值會高達300個億以上,如果按照每套房子150萬/套估算,至少需要銷售2萬套。

根據數據顯示,限購之後,北三縣表現最好的燕郊地區,一年最多銷售2000-3000套房。整個北三縣在限購條件下,一年最多去化1萬套房。北三縣房地產去庫存已經迫在眉睫。

【2】

限購定向鬆綁成謎

官方稱三類人可在北三縣購房

2019年4月中旬,廊坊三河市公布了《2019年度國有建設用地供應計劃》,在這個計劃中,不僅要求新增住宅供地75萬平米,同時還明確提出了三類人有望在北三縣購房。

其中明確指出:2019年三河市的住宅供地總規模為75萬平米,如果按照容積率2.0估算,預計新增住宅150萬平米。

最關鍵的在於,這份文件中,明確提出了關於北三縣的購房群體變化:北三縣地區未來要立足於解決三類群體的住房需求。

第一類、北京非首都功能疏解人員:我的理解應該是北京企業轉移到北三縣/副中心之後的職工住房問題,包括學校、醫院、高新技術企業等。北三縣地區自從2018-2019年針對北京招商項目就高達53個,其中就包括了中國人民大學的“三區一基地”項目,國家京劇院、中冶總部基地等。目前傳聞中國人民大學的教師已經可以在大廠進行網簽購房。

第二類、入駐副中心的北京機關部門工作人員:關於入駐副中心的北京機關工作人員可以在北三縣購房,這個是基本可以確定的事實。北京市入駐副中心的機關工作人員,在副中心僅僅擁有周轉房,相當於宿舍,是沒有個人產權的,這顯然對於機關人員來說,非常不方便。因此北三縣針對北京機關工作人員放開限購,服務好副中心,基本上是一個趨勢:我們預計未來入駐北京城市副中心的機關工作人員數量可能會在2-3萬人。

第三類、北三縣未來增加的人口:這部分人口我們認為主要是指,北三縣自己的機關部門及國企,招商進來的高新技術企業等部門職工。尤其是未來入駐北三縣的高新技術企業的職工,將有可能迎來落戶/購房的最佳時機,這就意味著北三縣落戶政策有可能會針對性放開,當然不用落戶也可以購房。從三河市公布的文件看,以上三類人,未來不用落戶,也應該可以直接在北三縣購房:相關文件有可能即將在近期公布。

【3】

限價+限售

北三縣短預售屋價不會暴漲

長期價值空間巨大

就算北三縣“限購”政策真的實現了“定向鬆綁”,是不是會迎來短期內的房價暴漲呢?答案是難度偏大。

第一,北三縣本次限購定向鬆綁,同時肯定將會限售三年,確保房住不炒,限售政策已經成為絕大多數城市的標配。第二,北三縣地區將會嚴格執行河北地區的網簽備案制度,這意味著對網簽價格將會受到嚴控,房價過快上漲將無法備案網簽。

比如燕郊地區的網簽最高限價可能將是23000-25000元/平米左右;大廠地區有可能控制在20000元/平米以下等等。通過嚴格的網簽備案制度,北三縣的網簽價格將會被嚴格限制在一定的範圍內波動,房價短期暴漲的可能性不高。

但是作為首個與北京執行“四統一”政策的北三縣來說,未來房價的投資空間就非常大了,尤其是定向鬆綁之後,北三縣地區真的即將迎來真正的“北京化”:產業升級轉型,政商環境改善,人口持續攀升。

或許過了5-8年之後,整個北三縣地區逐漸提高“北京化”之後,可能將會迎來“入京”的最好時機:比如深汕合作區歷經7年,最終也並入了深圳,成為了深圳第十一個區

當然,這都是後話了。

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