取消預售製傳言重挫房產股 專家：現售是長期趨勢

原標題：取消預售製傳言重挫房產股 業內人士認為 短期內取消預售制度可能性不大 但現售是長期趨勢

業內人士指出，短期內取消預售制度可能性不大。同時，短期內如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入成屋銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。

繼中秋假期港交所內房股全線下跌之後，A股房地產板塊昨日開盤走低，整個房地產板塊下跌2%，其中新城控股下跌6.25%，招商蛇口下跌5.89%，萬科A下跌4.50%。分析人士指出，這一切緣於“取消預售製”傳言的影響。雖然相關部門對檔案中的部分內容進行了否定，但許多業內人士認為，現售雖然短期內很難實施，但長期來看是一個趨勢，而這將對目前開發商的生態造成巨大的影響。

緣起

取消預售製檔案“真實存在但非定稿”

9月21日晚間，一則“廣東省房地產協會向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》”的消息備受各界關注。該《通知》稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的有關材料，並將於9月25曰上報住房和城鄉建設部。

《通知》稱，建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應。為了解決預售所帶來的管理風險、消費風險、社會風險、金融風險，建議在當前建立房地產市場長效機制的“視窗期”，對預售製進行改革，降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。

《通知》還提出，考慮到當前的信貸政策持續收緊，開發企業資金壓力普遍加大，如直接取消預售，房地產開關企業融資的周期必然大幅變長，產生相應的風險。因此，建議在一些城市逐步試點取消預售制度，對於新出讓土地，逐步實行現售，並擬定取消預售，全面實施現售的時間表，分階段推進。第一階段若乾年內保留預算許可，把預售條件的工程形象進度提高至主體結構工程封頂；第二階段全面實施現售，並將時間表向社會公布，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。

當晚，北京青年報記者從廣東省房地產協會相關人士處獲悉，該檔案內容屬實，不過目前還處在內部討論階段，並不是最終定稿。

回應

住建部否認就全面實施現售征詢意見

該《通知》稱，日前，住房城鄉建設部向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，根據疑似住建部發的函文要求，按照國務院辦公廳有關要求，對現有行政許可事項進行清理和論證，並對已取消下放落實情況進行一次全面評估。其中第三點標明，對建案預售許可進行深入研究，建議保留或提高許可條件的，要列明法律法規依據外的理據，充分論證繼續保留或提高許可條件的合理性、必要性；建議取消的，要同步研究提出事中事後監管措施。

不過，住建部隨後在接受媒體採訪時表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消建案預售，全面實施現售征詢意見情況並不屬實。具體的情況仍在調查處理中。

雖然住建部否認了全面實施現售征詢意見情況，但多名業內人士表示，建案現售是一個趨勢。

觀點

當下樓市品質問題多與預售制度有關

中原地產首席分析師張大偉表示，房地產市場對預售制度非常敏感，特別是強調高周轉和高負債的企業。從對股市的影響看，房地產股全線下調體現了資本市場對政策調控繼續收緊的擔憂。雖然短期內全面實施取消預售制度的可能性不大，但在部分城市試點的可能性則明顯增加。

張大偉稱，從過去歷史看，預售制度的確問題非常多，當下房地產市場各種品質問題、交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多。建案預售制度是房地產行業能夠快速發展最重要的基礎條件之一，但同時也帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。成屋銷售制度可以倒逼開發商更關注品質。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，房屋成屋銷售模式即“一手交錢、一手交貨”的模式，在此類模式下，房屋品質問題會減少，開發商也不會有各類扯皮的現象。甚至包括此前類似公設面積的爭論問題，也會消失。在成屋銷售模式下，或也會減少各類行政審批。現在的很多政策都是圍繞預售制度制定的，實際上若是成屋交付，房子品質和具體情況購房者可以看到，就不會有各種違約貓膩。從法律層面看，未來就沒有預售一說，而是直接成屋認購和直接交易。

分析

取消預售製將給房產行業帶來洗牌

張大偉認為，短期內取消預售制度可能性不大，因為當下房地產市場依然中小企業集中，龍頭房企佔比份額不高，取消預售有利於資金寬裕的國企、大企業，而對小房企來說是滅頂之災。

同時，短期內如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入成屋銷售必須要在房價平穩周期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。

嚴躍進表示，在預售製的情況下，類似30層的房子，開發商建造到5層以後，基本上就可以辦理預售證，這樣資金弱的房企，可以通過此類方式來回籠資金和進行後續建案的追加投資。但現在可能需要30層全部建造完畢，中小房企的資金鏈問題會變得嚴峻，取消預售製將給房地產行業帶來洗牌。