一條突如其來的政策通知攪動了整個房地產市場。
9月21日，廣東省房地產協會向各副會長部門下發《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》（以下簡稱《通知》）稱，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於建案預售許可事項調整”的材料”，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。材料將於9月25日上報住房城鄉建設部。
由此，整個市場都在傳聞“廣東醞釀取消建案預售製”。
21日晚間，據中國經營報報導，住建部房地產市場監管司相關人士表示，向廣東、湖北、四川等各地下發逐步取消建案預售、全面實施現售征詢意見情況並不屬實——“沒有，該情況並不屬實，具體我們也在調查處理當中，具體情況不方便透露。”
業內人士表示，市場或過度解讀了廣東省房地產協會的這一通知，儘管近年來房地產預售制度的弊端逐漸顯現，但在目前房地產行業嚴格調控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預計短期內尚無法取消預售制度。
是否調整仍在研究論證階段
建案預售製是國內現階段房地產行業發展的基石之一，已經運行了25年。
建案預售製，是指房地產開發企業將正在建設中的建案預先出售給受買者，並由受買者支付定金或房款的制度。
這一制度借鑒於香港樓市的 “預售樓花”，並在1994年的《城市房地產管理法》和隨後《城市房地產經營管理條例》、《建案預售管理辦法》等法律檔案中予以明確，並被廣泛運用。
中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，本次《通知》的背景是住房城鄉建設部近日向廣東、湖北、四川、江蘇、河南、遼寧等省住房城鄉建設廳下發《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，其中要求，對建案預售許可進行深入研究，無論建議保留或取消，均需提出相關理由和措施。
9月21日，發布《通知》的廣東省即為此次被下發評估函的省份之一。
有地產人士對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，從網傳的公文函件來看，本次向多省征詢的是，在國務院大力推行的“放管服”及簡政放權背景下，建案預售制度行政許可是否要保留或取消，取消預售制度僅為廣東省房地產協會的建議，市場存在過度解讀之嫌。
多位房企人士認為，市場或過度解讀了這一資訊，但目前的建案預售制度並非沒有改進太空，而且個別地區已經開始開展實施成屋銷售的試點。
或僅為征詢意見方向之一
按照現行法規，獲得建案預售許可的條件是：已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證和施工許可證；投入開發建設的資金達到工程建設總投資的一定比例或已完工到一定比例（各地規定不一），並已經確定施工進度和竣工交付日期。
據房企人士透露，獲得預售許可的過程非常繁瑣。
中國證券報（ID：xhszzb）記者查閱資料發現，2016年，建案預售許可審批權限即已下放至市、縣一級的房產管理部門，住房建設部僅為中央業務指導部門。
前述地產人士分析認為，本次住建部面向各省的意見征詢或許聚焦於是否調整建案預售的行政許可，建議保留或取消都是征詢意見方向之一。而廣東省房地產協會結合本省及全國的情況，建議取消預售制度。
預售製弊端逐漸顯露
廣東省為何會作出建議取消預售制度的征詢意見呢？
據了解，我國住房制度改革初期，房地產開發企業普遍缺少資金、建案供應量小，建案預售制度大力促進了我國房地產行業的發展，但也造成了一系列行業和社會問題。
近年來，已經有多種聲音呼籲重視房地產預售制度的弊端。
中國證券報（ID：xhszzb）記者了解到，現行規定下，地產項目開工後6-12個月能夠拿到預售證，房企即可開始銷售項目以回籠資金。而若以成屋銷售，則回收資金的時間至少延長一年。“先交錢後收貨”的預售制度下，交易風險被轉嫁給了購房者和社會，買方缺乏對賣方的利益製衡手段。
今年兩會上，全國政協委員周世虹就提出了建議取消商品預售製的提案。他在提案中指出，目前預售已成為我國建案銷售的主要方式，部分城市建案預售比例甚至達到90%以上，存在的問題也開始逐漸顯露。
周世虹此前在接受媒體採訪時也曾表示，預售制度下，個人購房者處於弱勢地位，遇到相關糾紛時，購房者不能對開發商進行有效的監管與製約。開發商將後期工程建設的風險完全轉嫁給購房者和銀行，易引發社會不穩定及金融風險。此外，建案預售變相鼓勵了低水準惡性競爭，許多實力不足的中小房企得以進入市場，人為製造供需緊張，助長房產泡沫。
廣東省住建廳擬定的事項調整材料中指出，建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、 交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，其中特別指出，2017年全省房企資金鏈斷裂類矛盾總數達到61宗。
張大偉表示，當下房地產市場各種品質問題、交付問題，基本都與預售制度有關係。預售制度對於消費者來說保障度低，不確定因素太多，帶來了大量的矛盾和糾紛，這些矛盾和糾紛讓購買者付出了不小的代價。
預計短期內無法取消預售制度
多位房企人士對中國證券報（ID：xhszzb）記者表示，在目前房地產行業嚴格調控、房企資金壓力普遍較大的背景下，預計短期內尚無法取消預售制度。
《通知》同樣也指出，考慮到當前的信貸政策持續收緊和開發企業資金壓力較大，如直接取消預售，將會對市場產生較大衝擊。因此建議在一些城市逐步試點取消預售制度，讓房地產行業和社會公眾都做好充分的準備。同時，逐步提高建案預售許可條件，使開發企業降低資金杠杆，引導市場有序適應改革。
周世虹此前表示，目前取消建案預售制度已經具備一定基礎。房地產開發目前可通過銀行貸款、發行股票、債券融資、發行信託計劃、理財產品等方式補缺預售建案籌資的功能。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，通過取消預售制度，有助於為相關企業形成較大的約束。他認為廣東省的建議是房住不炒的政策思路體現，也有助於發揮房屋的消費屬性。
目前，已經有城市開始試水全現售。2018年7月，廣東江門住建局發布了《江門市住房和城鄉建設局建案現售管理辦法（公開征求意見稿）》。意見稿中提出，2018年10月開始江門所銷售的建案必須是竣工驗收合格的成屋或已辦理不動產首次登記的車位（庫）。這意味著在江門售賣預售屋將會成為過去式。
責任編輯：楊群
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