李庚南：現在取消建案預售製或許不是時候

　　中新經緯客戶端9月26日電題：《李庚南：現在取消建案預售製或許不是時候》

　　作者李庚南(財經專欄作家)

　　日前，一份出自廣東省的《關於請提供建案預售許可有關意見的緊急通知》觸動了市場神經。該《通知》關於取消建案預售製的動議，在進退維艱的樓市如一石激起千層浪。

　　顯然，取消建案預售製將牽動諸多利益方的神經。對擬購房的消費者而言，自然是利好：以後可以先看房再下單了，省卻“貨不對板”的煩心事；但對於房地產開發商而言，小心髒大概又要緊張了。曾幾何時，恰是借助預售製這一靈巧的機制，開發商一手拿銀行開發貸進行項目工程建設，一手收購房者的預付款，在樓市大展“空手套白狼”的神技。

　　儘管取消建案預售製呼聲由來已久，——該項制度帶來了的開發商盲目擴張、“爛尾樓”等現象長期為各界所詬病，但此時提出此動議，筆者以為或許並非最好的時候。

　　首先，取消建案預售製動議的提出或許與其背景存在邏輯上的偏差。

　　資料顯示，該《通知》的直接背景是住房城鄉建設部司《關於對現有行政許可事項進行清理論證並對已取消下放落實情況進行全面評估的函》，而大背景則是《國務院關於取消一批行政許可等事項的決定(國發〔2018〕28號)》，其實質是要進一步落實國務院關於簡政放權要求，進一步清理不必要的行政許可，其本質是要消除對實體企業不必要的行政束縛。

　　因此，單從其背景看，合理的邏輯應該是：按照國務院“放管服”的導向，研究探討“對建案預售這種銷售行為需不需要實施行政許可”的問題，而不應是取消預售製本身。雖然從制度規範的角度看，建案預售製是一項行政許可，但同時它也是特色背景下形成的一項促進房地產行業發展的機制；換言之，建案預售製本身就是一種放寬管理的機制：原本建案需成屋才能銷售，在預售製下，預售屋就可以銷售。

　　廣東省的這則《通知》則表現為：醞釀的實際上卻完全是另外一件事情：建案預售制度存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險，建議降低預售製帶來的高杠杆效應，逐步取消建案預售制度，全面實施現售。或者可以換一種說法：原來可以預售的，現在不能預售了，必須成屋銷售。不知有關方面是否會錯了中央簡政放權的政策意圖？

　　其次，也是更值得探討的是，取消建案預售製，現在或許還不是合適的、最好的時機。

　　誠然，建案預售制度的確存在導致工程爛尾、違法違規銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發展和低效率競爭等風險。無論從降低房地產開發商杠杆率、消除房地產領域“空手套白狼”式“野蠻生長”，還是有效遏製“爛尾樓”的發生、維護好購房者的權益，取消建案預售制度都是大勢所趨。

　　筆者曾在2016年1月4日發文《預售製是房地產去庫存的攔路虎》，極力倡導取消預售製。我認為，從市場消費的角度看，預售製實際上已構成對建案市場消費能力的透支。由於建案預售製的存在，現實存在的建案市場購買力被大量提前消費，使得現有待售建案的去化庫存變得遙遙無期。這或許是房地產去庫存所面臨的最大“攔路虎”。從長遠看，取消建案預售製的意義，其實遠不止於為房地產去庫存找到現實突破口。更深遠的意義在於，有助於引導開發商穩健經營、量力而行、快建暢銷，讓“空頭套白狼”的野蠻生長亂象不再；同時有效遏製“爛尾樓”對購房者的侵害，維護購房者的合法權益，讓購房者可以買看得見、摸得著的成屋。

　　然而，此一時彼一時。

　　建案預售製是中國房地產市場發展特定時期的產物。在住房制度改革初期，由於房地產開發企業普遍缺少資金，建案供應量小，政府為刺激投資和供應，扶持房地產企業發展，借鑒香港房地產開發經驗，引入了建案預售制度，於1994年在全國開始實施《城市建案預售管理辦法》。

　　從預售製的歷史功能來看，主要有兩方面：一是促進房地產開發企業資金周轉，通過預售屋銷售方式加暢銷售節奏，緩解特定時期的房地產開發企業資金緊缺問題；二是加大建案市場供應量，通過“預售屋+成屋”並舉模式緩解市場供需的矛盾。

　　總體看，無論是整個房地產市場的發展程度(由最初的短缺到相對過剩)，還是房地產開發商資本積累的程度、融資管道的多元化，建案預售製的確已經到了該壽終正寢的時候。但是，目前並非恰當的時候。因為，在該項制度的退出方面，我們不僅要考量制度本身的合理性，同時還需充分論證其實施的效應、對市場形成的衝擊，——包括對市場供需的影響，對開發商資金鏈的影響。

　　目前房地產市場相關運行指標恰恰提醒我們，現在並非預售製退出的最好時機(或者說，我們曾經錯過了最好的時機，就是“去庫存”攻堅戰啟動的時候)。

　　一方面，取消建案預售製對市場的直接影響，短期內將大幅度減少建案的供給，勢必加劇這種供需不平衡矛盾，從而加大控房價的壓力。從歷年房地產銷售情況看，預售屋銷售面積(一般從開盤銷售到竣工交房需2年以上)平均佔75%以上，而今年以來該佔比達81%。新近出爐的國家統計局數據顯示，1-8月全國建案銷售面積102474萬平方米，同比增加4%；銷售額89396億元，同比增長14.5%；8月末建案待售面積53873萬平方米，已降至近50個月以來最低點。大多數城市去化周期已低於12-16個月的正常水準。廣州去化周期大致在10-12個月之間。這意味著市場供需正悄然逆轉。在這種格局下，若取消建案預售，意味著市場供給將縮減7-8成，其對市場供需平衡的影響不言而喻。

　　另一方面，取消建案預售製短期內或將使房地產企業特別是中小房企資金鏈風險凸顯。一是房地產開發企業資金面總體趨緊、結構分化。自2017年以來，房地產企業的融資全面收緊，開發貸、發債和非標均呈收緊狀態，只有ABS還相對支持。房地產開發企業資金面分化加劇，進入各大銀行白名單的房企目前融資總體問題不大，但新增也受到嚴格控制，但中小開發商融資難度不斷加大。據東吳證券測算，今年下半年以來，房地產企業的資金充足率(房地產開發資金來源/房地產開發投資完成額)已跌破歷年平均值，且有繼續回落趨勢。二是房地產行業將迎來債務到期高峰期，償債壓力增大。據Wind原始數據統計，2018-2021年房地產到期債券分別為2.9兆元、6.1兆元、5.9兆元、3.4兆元，還不包括新增債券。三是房地產企業負債規模總體上升。據有關資料，A股大型房企的有息負債總規模呈現較為明顯的上升趨勢。2018上半年A股總資產規模1000億以上的20家房企中，有息負債總規模達1.77兆，較年初增長13.5%。

　　儘管國家加強房地產行業調控的基調不變；但必須清醒的是，調控房地產行業與防範房地產資金鏈風險是一個問題的兩個方面，我們要為這個行業降溫、降低其杠杆率，但並非一定要以房企的退出為代價。從目前情況看，在強監管、去杠杆諸多政策效應下，房地產行業的資金鏈風險正在顯現。

　　因此，無論從緩解房地產市場供需矛盾、減輕房價上漲壓力(行政化的價格管制畢竟非長遠之計)，還是防範房地產行業資金鏈風險、防止風險放大並擴散至金融等其他領域，當前退出建案預售製顯然不是合適的時機。

　　需知，在適當的時機頒布適當的政策，這不僅是提高政策決策效率的要求，實際上也是決策智慧的體現。一項政策的頒布，不僅要評估其本身的合理有效性，還需要評估與其他政策的疊加性，尤其需要警惕因政策共振導致的風險放大與擴散，而時機的把握至關重要。(中新經緯APP)

　　李庚南

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