采寫 | 溫姑娘
3月份，新房住宅的成交套數為3088套，環比上升141.44%。二手住宅成交4551套，同比下降15%。
深圳樓市回暖跡象明顯，事實上更多是看房活躍，遠沒有達到火爆的行情。
梳理過去十年來二手房成交數據可知，深圳歷經了三次月均破萬套成交量的時間，但前兩次爆發卻沒有引發後續價格的質變，唯獨在2015-2016年間實現了價格大跨越。
另外，一季度以來，深圳樓市微觀成交數據不溫不和，但是土地拍賣市場、信貸數據、開發商動作卻是市場不可忽略的風向標。3月，開發商拿預售的積極性也在增加，全市7個項目取得批售，供應新房4699套，其中住宅1411套，商務公寓2102套。
01
這是什麽成績？
從2010年以來，最近10年來同期對比，今年的新房表現屬於中上水準，有6年的數據是低於今年的成交水準。3月深圳新房住宅成交套數，超出去年月均成交套數約26%。
單從數據面來看，3月新房月成交情況比2018年都要好。
而二手住宅成交4551套，同比下降15%，仍處於中低位水準。
在深圳，行業內有5000套中位數指標的說法。低於5000套表明行情較差，超過7000套表明行情向好。從市場的反饋來看，成交數量理應超過5000套，但由於歷年的官方數據都有滯後性，這也給了對比的空間，同在一條滯後的水準線下，3月的情況仍然不算理想。
02
十年三次爆破窗口期，價格實現大跨越
據樂居統計，2019第一季度新房成交數為6866套，環比減少4.6%，同比增長22.6%。
今年一季度的行情明顯比去年一季度要好得多。但是相比去年底四季度還是稍差了1000多套。從這半年的新房成交走勢而言，除了12月份受到市場幾大剛需盤影響，購房者積極入市外，其他時間都未走出“731新政”的陰影。
深圳規劃國土委數據顯示，3月末深圳新房住宅可售房源33259套，去化周期13.0個月，2月春節影響成交低量，本月供應量逐步回升，令到庫存量小幅上升，去化周期略有延長。
3月開始，開發商與中介聯動增加，尤其是一些賣點較強的剛需建案成交較好。阪田的大族雲峰、保利達廣場、滿京華雲著，龍華璽園、沙井的萬科星城等。市場新房傭金最高達6-7%。
二手房方面，從這10年來的成交量走勢圖可見，二手房成交量是向下傾斜。2013、2016年實現了爆發性的增長突破1萬套，而房價也是在這兩個窗口期實現了較大幅度的跨越。
自從2008年推出的4兆救市計劃後，2009年3月行情開始爆發，量價起升，直接2008月均3442套，一起飛起到上萬套。
實際上這樣的行情在2007年的3-8月份也出現過，月均成交破1.2萬套，但那時候的房價基本穩定在1.2萬元/平方米。
隨後救市資金回落到樓市，2009-2010之間出現過可以說與2015-2016一樣的瘋狂行情，但三波行情帶來的卻是截然不同的後果，前兩波行情在價格方面基本維穩，沒有離開1字頭的均價。
而2015年那波行情後，深圳新房均價從2014年的2.4萬元/平，隔年就跳到3.8萬元/平，最後2016年是5.1萬/平，自那開始深圳房價開啟了5萬均價時代。
即使從數據面上來看，2019年3月的成交數據不如人意，不到5000套，但是價格已經是在穩穩的上揚，達到5.5萬元/平。
03
看似不溫不火的行情，卻讓不少購房者焦慮
“我兒子今年大二，在黑龍江上大二，學的計算機，我們家在東北做小本生意，現在手上有200萬現金，想要給兒子買套能增值的房子，他畢業是要來深圳發展的，我們也很讚同，希望能在深圳買，可惜沒有買額，但是臨深又不知道是坑還是機會，有沒有好的推薦？”
東北的紅姐已經不只是第一次來深圳看房，最近打算在兒子意向的公司附近看房，居然從東北來深圳阪田租房住了半個月，就為了看房。兒子未來還要考研，紅姐已經早早做打算，她重複的理由是，“等兒子畢業出來，我們怕供不起了。”
比怕供不起的，更多的是勇敢上車後怕降價的。
90年小李年初買了前海鼎太豐華，總價600多萬，父母給了200萬做首付，買完以後一直擔心會降價，本身想買，買了又擔心。“主要這不是我自己的錢，月供2萬多，雖然在可承受範圍內，但是如果房價跌了，父母多年的血汗就化為烏有了。”
資深中介王先生三月份成交3套二手房，總價在300-800萬，全是首套剛需置業，幾乎都是90後借力父母，希望實現彎道超車，成交恰巧都是南山核心地段優質剛需盤。“最近看房的多起來，一般帶看3個月左右也就會成交，剛需盤很活躍，但是沒有其他中介傳說中的那麽火，比如諾德國際、松坪山三期從去年底到現在都漲了近5%。”
其實上不只是剛需盤，據微信號“今日成交”公布的南山豪宅成情況來看，5000萬起的豪宅同樣成為資金看中的重點標的。以下為部分成交數據：
華潤悅府，
263㎡4房，中高區，成交5400萬±
325㎡4房，中高區，成交6500萬±
362㎡4房，E戶型，成交8200萬±
364㎡4房，a戶型，成交8500萬±
恆裕濱期二期
5-a，168㎡4房，25樓+，成交3360萬±
2-b，224㎡4房，成交4200萬
2-c，224㎡4房，成交4250萬
2-d，227㎡4房，成交4400萬±
翡翠海岸
89㎡4房，成交1650萬±
177㎡4房，成交3000萬
343㎡5房，成交5500萬±
半島三期
84㎡2房，45樓+，1100萬±
197㎡5房10樓+，成交3000萬-
260㎡5房，10樓±，3700萬±
312㎡5房，30樓+，成交5400萬±
04
土地市場區域分化嚴重
除了微觀成交數據，宏觀數據也值得留意。人口、土地供應情況、信貸走勢都可以作為選擇的基礎數據。
土地市場方面，2019年3月，據克而瑞統計40個典型城市土地成交建築面積2905.6萬平方米，環比僅增長 2%。3月份量能不濟；同比大幅下降34.6%，且已經連續5個個月下降，40城土地成交量相比去年下降明顯。
雖然房企整體拿地態度偏謹慎，但二線土地爭奪則異常激烈。這與多數房企也將回歸二線作為2019年的投資戰略不無關係，數據顯示銷售百強新增土儲建面中有46%分布在二線。
克而瑞分析，排名中下遊的的企業仍然保持對規模的渴望，整體拿地銷售比高於行業平均。可以預見，在拿地集中度愈發集中和中小房企求生存的困境下，整體投資格局會愈發分化，優質城市優質地塊爭奪會更加激烈。
對於土地市場來說，全國市場依然以降溫為導向，這在很大程度上也說明房屋交易市場降溫以後，多少使得此類土地市場也跟著降溫。
從實際情況看，部分城市土地市場是有所回暖的，廣東3月掛牌166宗土地，成交金額239.99億。其中廣州在近日出讓了6宗地，成交價超87億。這也說明近期資金面改善以後房企會積極去拿地，也對2019年的市場也是持樂觀態度的。
05
信貸信號反應資金流動方向
另外，從官方公布的信貸數據上，可以更為直觀判斷資金到底有沒有流向房地產。
3月10日，央行公布的數據顯示，前兩個月人民幣貸款增加4.11兆元，同比多增3748億元。分部門看，住戶部門貸款增加9192億元。
而2月份，住戶部門貸款減少706億元。其中，短期貸款減少2932億元，中長期貸款增加2226億元；非金融企業及機關團體貸款增加8341億元。
值得注意的是，1月份信貸數據為正，2月份的表現為負，但2月份的信貸漲幅仍然同比增長近17%。出現負數的原因這裡或許有春節的因素，也或許是資金下在尋找更好的出口。如果3月份數據出來是一路向好，說明全國樓市的仍然處在上升的買買買階段。如果接下來數據一直是向下的趨勢，很可能說明資金在離開樓市。
房價很大程度上與信貸寬裕與否有關。如何信貸寬鬆，房價放鬆上揚的可能性大，目前深圳各大銀行的房貸利率仍然是在基準利率基礎上浮5%。
如果信貸減少，銀根收緊，觀望情緒就會加重。因此不可單一判斷成交量火爆，價格就一定會隨勢而上。開發商拿地的區域策略、不同城市的人口與土地供應情況、金融環境都應該成為你買房的參考指標。
數據來源：深圳市房地產信息平台、中國人民銀行、美聯物業、克而瑞、深圳貝殼研究院
責任編輯：劉萬裡 SF014
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