首付貸換馬甲隱現深圳樓市

■中房報記者 翁曉琳 深圳報導

新政對於新房市場的影響已經在9月顯現。深圳中原研究中心數據顯示，對比8月平均每周成交800套，進入9月後，深圳新房的成交量開始下滑，第一周還成交了658套，第二周已經下降到551套。同時，新項目開盤的去化率普遍在兩成左右。

尤其是公寓市場，因為政策變動，個人、企事業部門或社會組織等法人部門新購買的商務公寓，自取得不動產權登記證書之日起5年內禁止轉讓，使得公寓成交開始萎縮。

銷售壓力之下，甚至有開發商推出“一成首付”來吸引買家。而深圳樓市已經明令禁止的“首付貸”又換了一個“馬甲”重新進入市場。

一成首付驚現市場

深圳中原研究中心數據顯示，8月新房市場共成交4840套建案，住宅佔比增加至69%，公寓僅成交960套，佔比18%，而年初公寓佔比還接近五成。深圳中原研究中心相關負責人表示，新批公寓用地隻租不售，恐後期公寓成交佔比難回五成。

交易周期的拉長抑製了投資需求，開發商不得不用新的方式吸引市場上的潛在客戶，“一成首付”重出江湖。

據悉，位於龍華區阪田附近的某公寓項目，面積在45平方米至88平方米，均價4.8萬元/平方米。以最小的戶型45平方米計算，總價要215萬元，如果是正常的公寓購買5成首付，需要103萬元。開發商則推出了“首付僅需20萬元”的宣傳。購房者可以先交20萬元，剩餘的83萬元，申請在半年到兩年內分期支付，而且免利息。

無獨有偶，在羅湖區東門附近的一個更小型的公寓項目，同樣也採用這樣的操作手法。68套房源，面積在20平方米至60平方米，均價4.2萬元/平方米。開發商打出的廣告是“首付可以8萬元”，5成首付剩下的尾款只需在兩年結清，同樣是免利息。

中國房地產報記者了解到，“一成首付”並不是首次在深圳市場出現。去年7月，深圳整體樓市環境因為預售證難拿，陷入膠著狀態時，坪山新區的一個公寓項目同樣推出了“首付兩成”的銷售模式。開發商墊資免利息，第一年付20%，第二年付20%，最後一年付10%，如果購買此產品交樓兩年後覺得回報略低，開發商會簽訂回購合約，兩年後按原價上浮10%予以回收。

均價4.3萬元/平方米的公寓，憑借著“低首付”的模式，開盤兩天就售出了304套房，即便第三天兩成首付的賣點被禁，項目的銷售目標依然完成了大半。

有房企人士對中國房地產報記者直言：“一些大開發商都會做一成首付的事情，更何況急需回籠資金的中小開發商了。建造成本擺在那裡，政府限價擺在那裡，要刺激購房者入市，肯定要有自己的銷售方法。這種事情都是屢見不鮮的。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹對中國房地產報記者表示：“目前市場的成交是比較冷清，但也沒有到十分冷淡的程度。目前首付分期主要出現在商務公寓市場上，主要還是因為銷售壓力及資金回籠壓力。”

“首付貸”換馬甲

儘管深圳官方明令禁止“首付貸”，尤其是“7·31”新政後，深圳十部門聯合出擊整頓樓市，將捂盤惜售、惡意炒作、“首付貸”等投機炒房行為列為重點打擊對象。

但在實際市場銷售中，開發商為了走量，還是“上有政策、下有對策”。中國房地產報記者了解到，“低首付”有的是中介機構或者開發商提供自有資金“墊資”，有的是網貸平台通過投融資需求錯配提供貸款資金，還有中介和地產商將銀行機構的信用消費貸款轉換為首付款“曲線入市”。

此外，“首付貸”並未隨著調控完全銷聲匿跡，仍有貸款資金披著“馬甲”出現。

有購房者對中國房地產報記者透露，“中介和我們說可以用‘金融貸’來解決我們購買公寓首付不足的難題。如果我們首付三成，另外兩成可以做金融貸。在我們看來這其實就是變相的首付貸。不過，並不是所有中介都會這麽說，除非你強調資金有困難，他們才會提及。”

不僅僅是中介，部分小貸公司、消費金融公司，還繼續活躍在深圳金融市場上。“你要知道，最低成本的錢是親戚朋友的錢，最好借的錢是銀行的錢。我們這邊就是利率比較高，在基準利率上上浮30%。你這邊出一部分首付，剩下的我們可以做成10年期的貸款，貸款500萬元也不是問題。”一位做金融貸的員工在電話中對中國房地產報記者表示。

不過，對於具體要如何操作，上述員工則非常警惕：“每一家操作手法不同，如果你想詳盡了解可以到我們公司來面談。還有，我們這個並不是首付貸，只是金融貸。”

變相“首付貸”的存在，除了面對一些首付不足的剛需客，還面對一些投資客。深圳中原研究中心數據顯示，上半年深圳三級市場投資佔比約為26%，與去年基本持平。

有業內人士對中國房地產報記者直言：“深圳之前房價上漲過快，就是因為市場上利用銀行以外‘加杠杆’配資入樓市的購房者比例大概在5%~10%，其中‘首付貸’又佔了近一半的比例。由於貸款資金來自民間，利息會比銀行高很多，各種成本加上手續費，購房者至少要承擔高達20%的借貸利息。”

“雖說小貸行業總額度只有幾十億元，比起房地產市場總量九牛一毛，但是這種貸款放大了資金風險，部分不滿足房貸標準的客戶，因為首付貸的幫助順利過關，實則是變相的次級貸，會讓銀行房貸的品質下降，對整個鏈條來講都是安全隱患。”上述人士表示。

盈科信榮（全國）房地產律師團隊首席律師張茂榮也對中國房地產報記者解釋稱：“購房者規避了國家規定的最低首付比例貸款政策，拉長了資金杠杆，增加了違約風險，與樓市調控政策精神相悖，本質還是違規行為。”