全國房貸利率23月來首次下降，釋放2019年樓市重大信號！

公開數據顯示，2018年12月份，全國首套房貸款平均利率為5.68%，環比下降0.53%，為23個月以來首降。截至12月，北上廣深四大一線城市的最低首套利率排名均處於前十（上海為5.09%，北京為5.45%，深圳為5.55%，廣州為5.57%。），這意味著一線城市的房貸利率已經松動。

首套房貸利率為何下行？

1、去年下半年以來，貨幣政策邊際寬鬆，央行通過公開市場操作和降準的方式給市場注入了些許流動性。不過，“寬貨幣”向“寬信用”傳導管道並不順暢，一方面促使銀行放貸才是關鍵，另一方面銀行也有意願適當擴大房貸規模來吸引客戶。而隨著市場利率的走低，房貸利率也隨之下行。

2、由於房地產的嚴控，一二線需求持續降溫，三四線需求也因為棚改貨幣化安置比例下降而下滑，因此由於供需關係影響，首套房貸利率出現下滑比較正常，這也是市場自發調整的過程，並非釋放房地產調控政策轉向信號。

3、不少一二線城市表態稱，將大量增加土地供給和租賃住房，雖然目前的量還不足以抑製房價，但市場預期已經給房價造成了巨大的壓力。需求少了，未來供給多了，房貸利率作為樓市的前瞻性指標，自然就走低了。

對樓市意味著什麽？

1、樓市可能進入過剩時代。大家還記得前幾年房企大肆進軍三四線、頻頻拿地王的日子嗎？儘管那時房貸利率還不高，甚至還有打折，但那時是樓市最瘋狂的時候，搶房事件頻頻上演。而當下多地加碼調控政策，又增加土地供給，再加上經濟基本面嚴峻，此時首套房房貸利率下行，不是什麽政策轉向，而是樓市的供求關係已經發生微妙變化，或許房價不會跌，但無疑未來房地產必將會進入過剩時代。

2、緩解樓市資金鏈風險。在去杠杆的背景下，委外資金、消費貸等被堵截，房企的融資被切斷，不少房企面臨著巨大的資金鏈斷裂風險，降價促銷頻現。此時房貸利率下行，會讓許多蠢蠢欲動的剛需上車，一定程度上加速了樓市去庫存進度（針對三四線而言），有利於緩解房企的資金壓力，加快回款速度，降低負債率，推動去杠杆進程。

3、樓市或引來增量資金。數據顯示，房貸利率階段性峰值滯後10年期國債利率峰值大約2至3個季度左右。

顯然是市場利率帶動房貸利率下行。因此在市場利率走低時，由其他資產收益降低所溢出的一部分資金可能或流向樓市。

4、引導樓市理性發展。為何這麽說？因為目前投機炒作之風已經被抑製，但廣大的剛需仍然因為高房價而被拒之門外。如今房貸利率下降是一個很好的引流，去除投機，引入剛需。此外，在去年11月初央行發布的《中國金融穩定報告》中也提到：合理管控個人住房貸款增長，加強居民消費貸款管理，防止資金挪用與購房行為。未來對於剛需購房者，尤其是一二線城市，購房成本會降低，是一個利好的兆頭。

總結：儘管就目前來看，房貸利率平均水準走低了，但依然還是在高位。寬貨幣、寬信用一定會有資金流進房地產，但不可能讓房地產重演瘋狂，監管層也不希望看到。所以，不要指望房貸利率短期內會降到原來打折的水準，因為它也有周期性。至於未來走勢，還需要根據政策的走向。不過這是剛需上車的利好信號，謹慎為好，切忌盲目跟風。

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