深圳市住建局網站從4月份開始不再公布新房成交金額。新華社 圖
近期，作為地方政府唯一的建案大數據平台——深圳市住建局網站，調整了數據披露的內容。從4月份開始，該平台隻公布每日、每月的新房成交套數、成交面積、可售套數、可售面積，以及新批售項目“一房一價”等類目，不再公布新房成交金額。由此，市場也無法據此來計算每月的新房成交均價，以及各面積段、各區域的簡單均價。未來，了解深圳商品住房價格的唯一途徑，就是國家統計局每月發布的房價指數，包括新房和二手住房同環比變化。
與房價水準一同“消失”的，還有新房預售時由測繪生成的戶型信息。未來，套房戶型及面積以房屋交付以後的實際查勘為準。對於房價數據“消失”，市住建局回應稱，由於深圳市場規模有限，價格水準易受結構性影響，直接公示價格信息並不能很好的反映市場真實情況，也難以為市場傳達準確合理的信號，並為樓市調控提供決策依據。於是，就不再公布成交金額及價格信息了。筆者認為，類似深圳這樣的城市，新房價格的代表性越來越差。
目前，深圳每年的新房成交面積大概在300-400萬平米，僅佔全部住宅（新房和二手房）成交面積的35%。再考慮到商務公寓（成交量大概是新房的1/3）等“類住宅”和人才住房供應，新房的成交佔比更低了。因此，就像官方解釋的那樣，如果少數單價高、體量大的新盤（500套的新盤在深圳就是大盤了）入市，新房均價很容易被一下子拉高。另外，近年來新房供應呈現出兩個特點，一是整體價格開始走高，二是高價盤和低價盤兩級分化。
新房整體均價走高，主要原因是2016-2017年“地王”、高價地頻出，整體地價水準上了一個台階。2018年以來，儘管“限地價”常態化，“地王”少了、土地溢價率也降低了，但整體地價水準依舊在高位徘徊（包括近期出讓的5宗地）。再加上，城市更新的成本越來越高，於是造成了新房“豪宅化”趨勢。另外，深圳低價新盤集中在龍崗、坪山和光明等外圍區域，南山等主城區基本都是高價區域，新房價格“兩極分化”明顯，導致供應均質性較差。
基於此，筆者讚同深圳地方政府不再披露新房均價的做法。特別是，深圳是全國樓市的“風向標”，大大小小的地產媒體密集。一直以來，媒體將新房均價作為解讀樓市形勢及走向的重要內容。當前，“穩預期”上升為調控戰略，客觀上需要更有代表性、能準確反映價格走勢的指標。基於“同質可比”（同品質、同片區、同戶型）原則計算的房價指數，消除了房屋的異質性，更能反映市場整體走勢，也是全球房價披露的一般規則（比如美國的凱斯-席勒指數）。
因此，國家統計局公布的房價指數，也是基於國際房價統計的一般規則，平滑異質性影響，更能反映房價變動趨勢。2018年8月份，廣州官方平台——陽光家園網不再公布成交均價，也是同樣的邏輯。未來，隨著更多城市進入存量房市場，出於“穩預期”和代表性考慮，還會有其他城市加入“不再披露新房均價”的隊伍。當然，深圳不再公布新房價格，還有一個難言之隱，就是自2016年10月以來，控制新房價格穩定的調控目標越來越難以支撐了。
前面講了，2016年以來地價上漲，外圍房價也在上漲，客觀上倒逼房價上漲。借助延緩高價盤入市、“高低搭配”入市等，簡單均價能夠維持在2016年10月份的水準。但是，當新房實際均價越來越高，絕對的低價盤已經很少了，維持簡單均價不漲的承諾越來越脆弱。另外，延緩入市、“高低搭配”入市等，造成了供應下降、買賣雙方維權、供求和價格信號嚴重失真等。於是，2018年10月份，住建部與國家統計局聯合發文，嚴禁數據造假和人為操作。
因此，深圳不再披露新房均價，意味著限制新房均價的調控措施退出了。未來，隨著長效機制建立，限價政策會退出。當然，這並不意味著中短期內房價就可以隨意上漲，而是明確波動區間的目標後，地方政府基於主體責任和“一城一策”的自主決策和調控。類似深圳，未來新房供應60%是保障房及人才住房，如果這部分供應通過每一宗地塊配建能夠保證，價格適度放開是必然的。這樣，建案價格就真實了，也就能發揮市場資源配置準繩的功效了。
對於百姓而言，房價指數太抽象，還是均價水準更直觀一些。像國外那樣，將城市劃為幾百個片區，由行業協會或頭部中介企業發布片區房價，對置業更有幫助，也是利民之舉。目前，由於誠信體系尚待完善，行業自律和社會組織建設滯後，具有公信力的行業協會、中介機構比較少。當然，國家及各地政府目前都在培育和完善行業自律、社會誠信體系，鼓勵從業者做大做強。這是一個過程，也是房地產行業走向成熟的標誌。對於房屋面積，以交付後實際勘測為準，而不是預售為準，也是基於近年來“偷面積”、“高贈送”頻繁而考慮。房價也好、住宅面積也好，只有這些基礎數據準確了，市場監測和調控才有有效開展。
（作者系廣東省住房政策研究中心首席研究員）
責任編輯：計思敏
校對：劉威
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