長租公寓一九格局凸顯前7月投融資同比降70％

中國基金報記者 莫琳

8月7日，管理超過20萬套公寓的樂伽公寓正式宣布停止經營。樂伽方面表示，公司高進低出的經營模式存在嚴重缺陷，給長租市場帶來較大風險。

2016年，資本裹挾著長租公寓的風口而來。兩年時間裡，長租公寓問題不斷爆出，“甲醛門”、“租金貸”在2018年把長租公寓推向風口浪尖。2018年下半年，一級市場“募資難”的問題開始凸顯，行業風險逐一爆發，杭州鼎家、寓見公寓、好租好住、北京昊園恆業、蘇州樂棧等公寓接連出現資金鏈斷裂。

長租公寓市場

“一九格局”凸顯

據CV Source的數據顯示，2018年總共發生49起長租公寓的投資事件，其中下半年比上半年足足下降47%。同時，據記者不完全統計，2018年至今，共有10多家長租公寓倒閉。

不過，長租公寓市場正呈現越來越明顯的“一九格局”。就在今年上半年，自如和蛋殼公寓分別以5億美元的融資金額傲視其他超過90%的融資企業，成為2019年上半年第二大融資事件。

從CV Source的數據統計來看，2019年前7個月，僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%。而這能融到錢的11家長租公寓中，自如、蛋殼、窩趣、魔術方塊、鏈家網以及鄉墅早已經是長租公寓裡的知名頭部品牌。

啟賦資本的一位投資經理表示，經過2018年的大洗牌，行業內馬太效應愈發明顯。不論集中式抑或分散式長租公寓，綜合實力強大的頭部玩家資源優勢進一步顯現，而勢單力薄的小品牌則面臨被並購或倒閉的境況。所以，現在資本看長租公寓的項目，基本只看行業裡的前三。

租賃市場明明很賺錢，且利潤很可觀，為什麽長租市場不以盈利為目的地持續擴張規模呢？

“絕大部分運營商壓根沒指望通過租賃賺錢，他們想的是融資，然後上市，最後套現退出。如何才能打動投資人？就是在規模上談增值服務，例如精準行銷、應用場景等。”自如一位離職的投融資經理這樣告訴記者，“互聯網時代，流量是所有合作的基礎。”

長租市場裡，通過“高進低出”的方式迅速擴大規模的後果就是，一旦運營商把租賃者的租金用完，又沒有資本進入的話，長租公寓會像P2P一樣爆雷，樂伽公寓就是其中的一個典型案例。我愛我家前副總裁胡景暉曾放言，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”一向激進的資本也因此暫緩了前進的腳步。

大型房企在退出

阿里、騰訊積極入局

2016年，國務院提出建立租購並舉的城鎮住房制度，加快發展專業化租賃市場。一系列支持住房租賃的政策頒布後，長租公寓成為一隻飛起來的“豬”。

隨後三年時間裡，長租公寓運營商接連崛起，也吸引了萬科、朗詩等多個大型房產企業紛紛進場。

根據《2019年上半年中國長租公寓規模排行榜》顯示，從房企已拓和已開房源量來看，萬科、龍湖、旭輝位居前三。其中，排名第一的萬科泊寓2019年上半年拓展房源23萬間，目前開業規模7萬間。

然而，2019年上半年，房企長租運營商整體風向收斂，拓展增速放緩。對比2018年，萬科泊寓、碧桂園碧家國際社區、朗詩寓、招商公寓拓展規模均無明顯增長。7月更有消息稱，萬科的“萬村計劃”正在與已簽約城中村房東洽談違約賠償事宜，準備放棄部分已簽約農民房房源。

深圳萬科回復稱，在推進過程中，“萬村計劃”確實遇到了一些實際困難，綜合推進過程中的客觀情況，擬對現有房源結構進行部分調整和優化，相關工作正在有序推進中。

事實上，這並不是萬科第一次被曝出“萬村計劃”出現調整。2018年11月，“萬村計劃”被曝將暫停簽約新房源，儘管深圳萬科一開始回應稱“正常推進”，但此後在萬科2018年南方區域媒體會上，時任南方區域CEO的張紀文親口證實了這一消息。

今年5月13日，朗詩綠色集團有限公司公告稱，公司旗下間接全資附屬公司近日與控股股東朗詩集團簽訂五項協議，將處於虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建築設計、園林綠化景觀等非地產業務剝離至控股集團，預計所得款項淨額約為9.81億元。

而在2018年初，朗詩高層還曾提出進入長租公寓行業前三名的目標，但事實上該公司長租公寓業務去年虧損額高達1.94億元。朗詩青杉資本董事總經理方旭東更是公開表示，長租公寓在兩三年前站上政策風口，現在就已進入血流成河的行業血拚期。

就在大型房企退出長租市場的同時，阿里、騰訊卻積極入局。2019年3月，蛋殼公寓完成5億美元C輪融資，此輪融資由老虎環球基金(Tiger Global)、螞蟻金服聯合領投，春華資本跟投，同時，CMC資本、高榕資本、愉悅資本等老股東繼續跟投。此輪融資結束後，蛋殼公寓的估值已超過20億美元。

2019年6月，自如公寓完成5億美元的B輪融資。本輪由泛大西洋資本領投，騰訊、紅杉資本、天圖資本等跟投。自如本輪投前估值約45億美元。

事實上，螞蟻金服從2017年3月開始就初嘗租房市場，戰略投資“蘑菇租房”，在金融、支付、流量方面向其傾斜，而後於2017年10月開放100萬間公寓入駐支付寶，憑借“信用免押”將租房市場推向高潮。

不甘示弱的騰訊也在2017年高調進入租賃市場。2017年8月，58同城5000萬元投資窩趣公寓。作為58同城的最大股東，此次對窩趣的投資，也被視為騰訊系在租房市場的新動作。2019年2月，鏈家旗下的貝殼找房進駐微信九宮格，更是獲得了騰訊8億美元的投資。