房租爆漲50%的真相：資本壟斷房源牟利 後患無窮

　　房租爆漲50%的真相：資本壟斷房源牟利 後患無窮

　　來源：任易

　　我再次親身感受到資本對居民生活的巨大影響，那就是當自如、蛋殼這種長期租賃公寓手持52億（自如在2018年1月A輪融資40億，蛋殼在2018年6月B輪融資1.75億美元）掃貨北上廣深等八大城市的租賃房源時，房租暴漲50%。

　　根據鏈家官網數據，到2017年6月收錄北京小區數量10465個，房屋總數為688.2萬套，當前在租房源17455套。自如在北京和上海的規模根本不在同一個量級上，所以自如融資40億的五成，都可能會投放在北京市場。
 
      而2015年1月成立的蛋殼公寓，到2018年6月已經進入北京、深圳、上海、杭州、天津、武漢、南京、廣州8個城市，房源規模為12萬間；融資之後，蛋殼公寓計劃加快布局速度，2018年底目標管理30萬間公寓。這就意味著蛋殼公寓在半年時間內要拿下18萬個房間，保守估計6萬套房源。而短短半年時間，並不足以完成收購商業地產並改造用於出租，所以無論蛋殼也好、自如也好，他們手握巨資的第一選擇，就是從正規房屋租賃市場上掃貨。
 
        據8月13日北京日報報導，北京平均租金已達5000元，單間租金為2500-3000元。漲價原因，自然就是去年那起大火之後，五環外房屋拆遷、禁止自建公寓出租導致房源供應減少；加上巨頭持幣掃貨導致房租暴漲。
 
       所以才有中介在朋友圈花高價獲取房源，推薦成功一間房給1000獎勵，巨頭用這種方式搶奪市場中的剩餘房源，收割新客戶，同時謀取市場壟斷地位，真形成壟斷的時候就會開始收割老客戶了。
 
        但是北京市居民真的承受得起這種掃蕩麽？2018年上半年，北京人均可支配收入（元）如下：

西城區：40575
海澱區：38839
東城區：37395
朝陽區：35465
石景山：34188
豐台區：30535

　　就按2500一個單間計算，上半年朝陽區京漂年輕人可支配收入3萬5，但是僅房租就花掉1萬5，如果房租再漲500，那麽上半年年輕人能花的錢又少了3千；剩下2萬塊錢要在6個月裡解決衣食住行和社交培訓；消費能力還能剩下多少？發展潛力還能剩下多少？

　　資本家不怕，因為資本家只要壟斷了市場，只要有剛需在，總能連本帶利的收回來。但是居民可不像資本家這麽富有，房租價格的上漲對居民來說，就是切膚之痛。多少錢能撬動北京的租房價格呢？ 

　　想推高房租價格，只要重點小區有3-5個房源漲價出租，接下來所有周邊房東會喜聞樂見的組團漲價。

　　換個算法，當前北京有17455套房源在出租，就算資本家（手持資本的巨頭）全部以漲價50%掃貨吃下，月均價從5000漲到7500計算，年租金總額也不過15.7億；而蛋殼和自如融了多少錢？52億！！！推高房價並不需要資本家把出租房源全吃下去，市場上只要有大買家溢價採購了15%的房源，就已經能成功帶動房租上漲了。

　　資本家哪裡來的錢？因為長租融資在金融系統的口子一直是開著的，只要掛上長租公寓的噱頭，都可以融到錢，比如中介長租公寓鏈家自如發行的5億元ABS（資產支持計劃）、創業型公寓新派公寓發行的2.7億元ABS、開發商保利近期發行的保利一號16.7億元ABS。

　　於是，到2017年底，北上廣深的集中式長租公寓品牌數量合計達300多個，管理房間數量超過200萬間，自如對外公寓的已開業房源數量近50萬間、我愛我家約40萬間、萬科約8萬間、魔術方塊約4.35萬間、世聯紅璞約3萬間。最可怕的是，資本家有充足能力吃下北上廣深新放出來的所有房源，直接推高租金和租售比。

　　政府注意到了麽？好像政府更重視對人口數量的限制。

　　2017年一季度，北京市住宅施工面積4451.8萬平方米，建案銷售面積134.3萬平方米，待售面積820萬平方米；

　　2018年一季度，北京市住宅施工面積4705萬平方米，建案銷售面積54.2萬平方米，待售面積807萬平方米。

　　住宅施工面積的確在增長，但建案銷售面積顯著減少了62%。也就是說上半年房屋供應量在減小；北京市更多的是存量房交易，上個月網簽16589套，總面積153萬平方米，二手房交易的規模遠大於新盤交易。北京就是個存量市場，而流到市場上的租賃房源總是有限的——有限的房源卻被資金相對無限（融資）的中介資本家全部吃了下去，結果就是剛需被收割。

　　結論

　　銀行業內資深人士悲觀的認為，這種方式變相提高了租售比，促使房屋市場價格和現金流折現法一致，我國房價將正式和發達國家接軌；然而收入並沒有同步提升，這也意味著以後核心城市居民想改善居住條件，將愈發困難了。

　　平民的力量不足以對抗資本，所以才需要人民政府對資本進行監管。長租公寓是讓企業把商業地產改造成租賃住房，發展增量用以填補需求，結果企業和資本先聯手吃下一輪存量，變相推高了房價，真心嗶了狗。這樣比起來，收割股民的小燕子和黃某明，已經算是業界良心了。

插播重要新聞，中國證監會行政處罰決定書（高勇）[2018] 47號文中，高勇及16個關聯账戶涉嫌操縱精華製藥股價，共獲利8.97億元。其中有一個账戶可能是屬於知名藝人黃某明的，決定書中提到黃某明账戶開立後由其母親張某霞管理使用。而黃曉明的母親恰好叫張素霞。

　　
       事實上，核心城市聚集的產業、資本和人才，才是中國通過發展高端製造業和服務業，打贏中美貿易戰的關鍵。房價、房租價格的高速上漲，只會讓人才望而卻步，就像華為出走東莞松山湖一樣，這也將直接削弱城市的競爭力和購買力。
 
       當核心城市的幼兒教育稀缺、學區難求、教育暴漲、醫療昂貴、房租暴漲、房價暴漲時，再面臨中美貿易戰的挑戰，這個城市如何留住人才？沒有人才，如何發展產業？沒有產業，資本還能光靠炒房掙錢？皮之不存毛將焉附？
 
        MDZZ。教育、住房、醫療、投資，怎麽都充斥著這麽多的不公平呢？

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責任編輯：陳合群