一向堅持“佔領城市核心區”的港資，最終還是拚不過“農村包圍城市”的內地房企。這不只是企業奔跑的快慢，也是時代的一種選擇。
據瑞安房地產發布的三季度報顯示，2018年前三季度，瑞安集團累計合約物業銷售額及其他資產處置額達到人民幣 185.99 億元，同比去年上升 60%。其中資產處置額為77.49億元，同比去年上升87%，在整個業績中佔比鋼彈42%。
截止於2018 年6月30日，瑞安土地儲備總建築面積為840萬平方米，其中可供出租及可供銷售面積為680 萬平方米。合共九個項目，分布於上海、武漢、重慶及佛山四個主要城市的中心地段。其中瑞安集團應佔可租售建築面積僅僅為440萬平方米。
而根據2017年全年財報數據，瑞安在全國還擁有土儲1150萬平方米，瑞安這幾年資產變賣速度驚人！
瑞安上海舊改輝煌： 新天地和瑞虹新城
近年來，隨著一線城市主城區的地塊稀缺，土地價格高企，招拍掛公開市場競爭激烈，而通過城市舊改入駐市中心不為是一條捷徑。華僑城、珠江集團、朗詩、嘉凱城等房企不同程度參與上海舊改項目。縱觀上海，最成功的舊改莫非瑞安。
瑞安自接盤上海棚改後，便開啟了其在上海以至中國內陸的市場。在上海的舊改歷時長達近20多年，這主要是由於太平橋和虹鎮老街兩個舊改項目棚改面積大、搬遷戶數多、用地功能複雜等。
作為一線城市中人口密度最大、歷史較為悠久的上海，其城區舊改項目一般具有體量大、人口多、持續周期較長、搬遷成本頗高等難點。參與舊改項目的房企不僅要具備一定的資金實力，而且摸索出一套有效的經營模式將是成功與否的關鍵。
瑞安通過在上海舊改，不僅助力企業穩固了上海市場，期間還成功創造出了一條獨具特色的新天地舊改模式，並將其複製到杭州、重慶、武漢、大連、佛山等城市。可是新天地模式在上海能夠順利成功，在其它城市能一帆風順嗎？舊改這個燙手山芋向來時間周期長，涉及人員複雜，麻煩是非多，很難運作。還記得那個曾經跌入谷底、差點被孫巨集斌收購的舊改之王佳兆業嗎?
克而瑞在一份專題報告中研究發現，瑞安舊改項目有這樣一個共性：位於一線城市或經濟發達城市，如上海、杭州、武漢等城市；開發地塊都是擁有厚重的歷史文化及獨特的區域文化，且地塊內有遺留城市較有代表性的歷史文化建築。由此，企業在舊改項目的選址中就已經形成自己的特色，這有利於其模式的複製。
此外，瑞安把新天地打造成一種融合中西式文化的獨特悠閑街區，面向城市年輕階層，具有消費實力的中產階級，也包括外籍人士以及遊客。項目內不僅具有歷史悠久的石庫門建築，且還具有餐飲、娛樂、購物、文化等一站式的消費服務，人流集聚效應強，獲得非常大的成功。
自瑞安2006年上市以來，淨利潤率每年都能在保持20%以上，其中2008年高至100%。瑞安的淨利率仍然處於行業較優水準，盈利水準較好。瑞安能歷年保持較高的利潤率，與其舊改項目銷售順暢不無關係。
瑞安操盤的多個新天地中，除了大連天地、虹橋天地、創智天地、瑞虹天地是知識產業園或社區型商業外，其余均是基於舊城改造的文化旅遊型商業項目。
總結瑞安舊改運營模式就是：商業先行，銷售在後。即在舊改開發時序上率先開發商業，其次啟動住宅的開發和銷售，最後以住宅銷售回款再投入建設辦公樓、酒店。這樣先將商業盤活，培育項目所在區域的旅遊氣息和商業氛圍，帶來人流的集聚效應，可使得整個區域實現價值增值。
這對於後來的住宅銷售大有裨益：一方面，讓投資客或購房人從現狀上看到區域的配套成熟，從而從根本上消除相關的危機感，提升購買欲望；另一方面，隨著商業的成熟，住宅的銷售價格也是與日俱增。更重要的是，企業的利潤也隨著物業的價值增值而獲得保障。
在後續多年，翠湖天地和瑞虹新城住宅銷售獲得成功，也一直是瑞安的主要業績來源。
瑞安內地發展困境：規模受限 速度太慢
與傳統港資房企一樣，瑞安在內地采取的一直都是“先囤地、再緩慢開發”的重資產模式，以吃透土地溢價。有媒體對瑞安房地產多年發展脈絡進行梳理，面對長周期、大資金的開發壓力之下，瑞安在內地開發陷入停滯不前，規模遠落後於快周轉的內地房企。
自1996年進入內地市場開始，瑞安便大量布局舊改和商業地產物業，其中最具標誌性的項目就是上海新天地。然而，動輒百億的資金投入，以及漫長的回報周期下，瑞安面臨的資金壓力也水漲船高。
與此同時，隨著巨額土地增值稅支出及內地新興房企的異軍突起，和大多數港資房企一樣，瑞安也都不得不走向出售資產的尷尬境地。
就在2010年，內地房企規模突飛猛進，萬科銷售額銷售額已超1000億，當年還有6家房企的銷售額超過千億，而瑞安規模還不足百億。而規模化快周轉已是當前房企發展大勢，許多才進入百億規模的房企都把千億目標提上日程瘋狂追趕。
瑞安2012年報顯示，期內該公司錄得合約銷售額為57.32億元，同比下降47%，遠低於年度120億銷售目標。為挽回頹勢，2013年6月，已經辭任行政總裁的羅康瑞正式復出。
2013年，瑞安轉變經營模式，不再直接參與舊區重建動遷，以加快開發的步伐。數據顯示，2013年瑞安銷售業績出現回暖，全年實現銷售166.13億元。
然而步入2014年後，瑞安再次陷入業績下滑的境況，2014年累計合約物業銷售額97.5億元，較2013年下跌41%。
2015年，羅康瑞正式提出輕資產戰略，過去幾年中瑞安也一直致力於收縮戰線，並降低負債。據媒體不完全統計，自2012年起，瑞安以11.68億出售沈陽項目二期，到最近一次2017年11月，將持有的大連天地全部股權以44.6億對價賣給了億達，羅康瑞在出售物業上已經套現將近400億。
僅2017年，瑞安就接連出售大連天地、海創智天地及楊浦物業49%股權、上海瑞虹新城21.4%股權及重慶天地79.2%股權多處物業。至此，瑞安房地產在國內僅剩下8個發展項目，分別位於上海、武漢、重慶、佛山四個主要城市的黃金地段。
在拋售物業的同時，瑞安在內地鮮有新地進账。數據顯示，2014年瑞安房地產的土地儲備總建面為1230萬平方米，而在2017年6月30日，該公司的總建築面積已降至1170萬平方米。而在2017年年底，瑞安房地產在全國還擁有土儲1150萬平方米。到2018 年6月30日，土地儲備總建築面積為840萬平方米。
開啟賣身之路：輸血不能停
瑞安在內地的項目大多是以舊改獲取，拆遷安置曠日持久，對其資金鏈提出極強的考驗；再加上瑞安項目中商辦項目佔多數，更加拖慢了其周轉率。因此，在住宅市場不旺盛的市場，瑞安也陷入泥潭。
而從瑞安以往項目的開發過程來看，不管是上海新天地，還是佛山的嶺南天地，都是商業先行，然後通過商業增加住宅的附加值從而高價出售住宅物業，最終這些定價較高的住宅項目往往會成為該區域甚至城市的價格高點，並為瑞安帶來豐厚的利潤回報。
2015年前後，瑞安調整策略，“轉守為攻”，先後出售包括企業天地在內的大量商辦物業，並宣稱52%資產可供出售。
瑞安近三年主要賣地和出讓股權梳理
就在今年6月，瑞安間接全資附屬公司虹得投資，向大悅城間接持有50%股權的曉盛有限公司，出售彩橋控股全部股權的50%，出售銷售股權的對價初始金額為人民幣45.89億元。
交易中所提及合作投資組合，為瑞虹新城項目的兩幅地塊（即第1號及第7號地塊，1號地塊為瑞虹新城8期；7號地塊為瑞虹新城9期。）的土地使用權，佔地面積72856.7平方米。據了解，過去2017年，瑞虹新城6至7期住宅均價已經達到10.13萬/平方米。按此價格推算，第1號及第7號地塊可售住宅貨值超過270億元。
而就在去年12月，瑞安將瑞虹新城月亮灣（第3號地塊）、星星堂（第6號地塊）、瑞虹坊3區（購物商場二期）及太陽宮（第10號地塊）的49.5%權益售予中國人壽，作價金額為38.69億。
瑞安大連天地全數出售給億達，重慶天地和佛山嶺南天地股權和部分項目也都分拆出售。
“負債率都那麽低了，為什麽還要變賣優質資產”。有投資者在論壇上質疑。通過查詢，瑞安房地產淨資產負債率已經從2015年中期的最高位87%，降至如今的43%。
羅康瑞在今年年中業績會上回應，“主要是看這個資產能不能給我們帶來滿意的回報，如果不能或者資產性質方面有限制，從商業的角度來講應該要置換這個資產，所以我們不會說現在什麽都不賣了。”
通過這三年不間斷的資產變賣，瑞安2017年整體業績為213.66億，其中物業合約銷售額僅為104.15億，資產處置額達到109.51億。而在2018前三季度，瑞安集團累計合約物業銷售額及其他資產處置額達到人民幣 185.99 億元，其中資產處置額為77.49億元，佔比鋼彈42%。
未來之路很迷茫：“港三代”任道重遠
在2017年7月，瑞安房地產聯合太保壽險、永業集團，以136.1億的總價拿下上海黃浦區淮海中路街道123、124、132街坊地塊，樓面價約為44963元/平方米，溢價率0.22%。
這是瑞安多年後一直在叫賣旗下優質資產，終於出手拿下了上海史上總價第三高土地——新天地商辦地塊。
拿地當日，瑞安同時公告稱，就該項目成立合資公司，其中太保壽險擁有70%股權，SODH（瑞房全資子公司）擁有25%股權，上海永業擁有5%股權，瑞安僅具有小股東身份。
瑞安一路賣賣賣走過來，讓很多外部人看不懂，甚至內部人都開始迷茫。
此前界面新聞也有報導，就在今年上半年，瑞安多名高管密集離職，從瑞安管理、瑞安商業、瑞虹新城項目以及新天地都有重要人員離開，其中包括羅康瑞的左膀右臂式人物。
原因大致有兩點：一是港資沒落，儘管最近瑞安剛剛聯合拿下了136億的新天地商辦用地，但此前已經多年沒有擴張動作，還不斷售賣優質資產和項目股權，對於個人來說，能施展的太空越來越小；二是公司的治理出現問題。
羅康瑞把35歲的女兒羅寶瑜推到前台，媒體稱之為“港三代”開始接班，羅寶瑜擔任瑞安管理（上海）有限公司執行董事以及中國新天地副主席，並協助主席負責長官公司發展策略。
瑞安這批老人的出走，可能意味著一個時代的徹底結束，或者說瑞安沒有踏準內地市場節奏，跟上內地房企發展之路。
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室