融信中國無意出售江浙地產項目股權 毛利率降至16.6%

　　融信中國無意出售江浙地產項目股權

　　來源：長江商報

　　長江商報消息 針對市場傳聞出售地產項目股權緩解資金壓力，融信回應長江商報稱——

　　□本報記者 江楚雅

　　中國房地產第22強、布局7大核心城市圈、總投資額超5000億元的融信中國（3301.HK）近日被曝正出售江浙多個項目股權，交易方式以出售股權或者合作開發方式為主，以此緩解資金壓力。

　　4月13日，融信中國回應長江商報記者稱，目前位於江蘇和浙江的房地產開發項目運營情況正常，公司無意出售布局於江蘇、浙江的項目或項目股權。近期，公司購得杭州蜀山南地塊，繼續加碼高價值土地。

　　蘇寧金融研究院特約研究員江瀚在接受長江商報記者採訪時表示，房地產企業要習慣於現在房地產開發和資金融通的速度降低而導致整個資金面趨緊的狀態，找到適合自己的開發節奏。

　　毛利率下滑至16.6%

　　3月26日，融信中國發布2017年度業績公告顯示，期內實現銷售額502.35億元，同比增加103.88%；營業收入303.41億元，同比增加166.82%。

　　業績提升、規模擴張的同時，融信中國的高杠杆率一直為市場詬病。長江商報記者梳理數據發現，近幾年融信中國負債呈現升降不均的狀態。

　　2014年底，融信中國淨負債率高達1541%。近兩年有較大幅度下降，2015年底和2016年底，分別為247%、98%，2017年淨負債率上升為159%。

　　同時，由於高負債帶來的高資金成本，銷售大增的時候融信中國的賺錢能力卻在下降。

　　數據顯示，融信中國2016年淨利潤同比下滑9.8%至12.92億元，銷售成本同比增長92.96%至90.69億元。毛利率則由36.6%下滑至20.2%。2017年期內實現毛利潤50.85億元，同比增加118.30%，但毛利率僅有16.6%。

　　“融信中國2017年負債攀升，主要原因是2016年貸款和借錢拿地過多，大部分來自銀行貸款，還有一部分來自非標，比如信託基金，公募私募和境外公司債券。”地產專家謝逸楓認為，即使2017年的銷售額達到這個700多億，但由於負債率過高，持有土地過大，開發速度比較緩慢，再加上調控周期，負債率上升也是很正常的。

　　拿地成本提高壓縮利潤太空

　　土地市場上，融信中國慣以“激進”著稱。

　　根據年報顯示，2016年融信中國在福州、上海、杭州、廈門等地共收購了21宗地塊，總建築面積為527.12萬平方米。2017年土儲相比2016年新增1257萬平方米，同比上升118.8%。

　　融信中國在2016年的拿地規模超過了之前公司所有的土儲量。其在土地高溢價的年份拿地，代價就是土地成本的大幅增加。

　　土地成本提高，壓縮房企的利潤太空。實際上，2016年底，融信中國的毛利率和純利率分別為20.24%和14.97%，同比下降16%和4%。

　　融信中國方面則表示，在公司土儲日益豐富的同時，平均土地儲備成本卻在下降。截至2017年年底，融信的土地儲備達2315萬平方米，土地成本僅為6568元/平米，同比減少24.06%；合約銷售平均單價21046元/平米，同比增長19.91%。

　　“一家房地產公司的核心命脈就是土地儲備，衡量一家房地產公司能否長期可持續發展關鍵在於其土儲。所以融信當時的拿地行為和現在的聯合開發都符合其戰略考慮。”江瀚認為，融信一方面將核心土地儲備掌握到自己手上，另一方面在開發時融入多方力量，這種處理方式並沒有什麽問題。

　　聯姻合作開發做大規模

　　進入2017年，融信的拿地策略有所改變，加大合作開發、並購及舊改比例。

　　融信中國在並購上的大動作是與海亮“聯姻”。2017年，公司以總計28.97億元通過旗下全資控股公司分別受讓安徽海亮房地產有限公司、寧波海亮房地產投資有限公司各55%的股權，與浙江第二大民營企業海亮集團旗下子公司海亮地產進行戰略合作。

　　杭州是融信擁有項目最多的城市，融信中國2017年半年報數據顯示，其在杭州合計擁有15個項目，但僅有融信杭州公館和靖江花神廟地塊權益為100%。

　　采取合作開發、並購擴張已成為房企做大規模的趨勢。對此，江瀚認為，從整個產業的角度來看，今年的大背景大方向是房地產企業資金鏈趨緊。未來中國房地產面對的問題，一方面是資金從緊，一方面是兩極分化。對於很多房地產企業來說，特別像融信這樣的大型房企來說，資金鏈並不會那麽緊張，對於融信來說現在選擇合作開發可以節省成本，對長期發展有利，但並不能以此判斷資金鏈從緊。

責任編輯：郭一晨 SF160