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深振業廣州拿地4年未售 土儲緊缺掣肘發展

  深振業廣州拿地4年未售土儲緊缺掣肘發展

  郭敏敏

  趙毅 被譽為廣州最大的舊城改造項目“廣鋼新城”,區域內項目振業天頌花園近日傳出將於5月入市的消息。

  據了解,作為深圳國資房企深圳市振業(集團)股份有限公司(以下簡稱:“深振業”,000006.SZ)在廣州的首個項目,振業天頌從2014年拿地起則被寄予厚望,然而原計劃於2017年4月開盤銷售的計劃卻一推再推,從拿地至今已近4年。

  對於遲遲未能入市的原因,市場解讀不一,有業內人士認為,深振業首入廣州,或存在水土不服,亦有市場人士指出,或基於市場調控存在放緩銷售計劃的可能,同時不排除政府交地較慢的客觀原因。

  對此,深振業董秘杜汛則表示:“深振業廣鋼新城項目確實有今年入市的銷售計劃,但具體的時間得根據現場的準備情況而定。”對於開發周期長達4年,其解釋稱:“項目開發周期上的安排。”

  開發周期長達4年

  時間回溯至2014年9月,深振業斥資20.3億元拿下位於廣鋼新城的地塊,折合樓面價約1.83萬元/平方米,這是深振業進入廣州的首個地塊,亦是其土地儲備中拿地金額最高的一塊地。

  日前,《中國經營報》記者實地探訪廣鋼新城注意到,目前區域內已齊聚中海、保利、葛洲壩金融街、北大資源、華發、金茂等房企,保利項目首批業主已經入住。

  與金茂項目一路之隔的振業天頌正在進行脫綠網工程,竣工時間預計是在2018年10月。據現場置業顧問介紹,該項目尚未獲得預售資格證,預計在5月份上市,銷售均價約4.2萬元/平方米,與目前區域內部分已超5萬元/平方米的房價相比處於較低水準。

  事實上,此前深振業在為該項目融資時,曾指出項目預計在2017年4月開盤銷售。但至今未有動作。

  在問及為何周邊同期進駐的房企開發進度遠快於深振業時,置業顧問表示:“主要是項目開發的安排,2017年的時候沒有銷售計劃。”

  在克而瑞廣州區域首席分析師肖文曉看來,開發商拿地無法預期到整個房地產市場的調控情況,而市場調控亦可能致開發商放緩開發進度,延後開盤計劃。此外,相較於本地房企而言,新進房企對於市場調控的應對能力也較弱。

  廣東中原地產項目部總經理黃韜則認為:“以往的經驗看,項目遲遲未能入市原因有很多,客觀原因是在拿地之後,政府方面遲遲未能交地,而主觀原因對於開發商而言可能是資金未到位,或者基於市場不好的預期,開發商不願意那麽早開發。”

  事實上,廣州市振發房地產開發有限公司曾公開表示,該地塊隱含一個限制條件,即政府在企業拿地一年之後才會交地。因此,振業天頌在2015年9月拿到土地之後項目才開始進行開發。

  根據深振業2017年度報告,2016年3月,振業天頌項目開工,公司對與振業天頌的總投資預計為30.63億元,截至2017年報告期末,公司累計投入24.59億元,資金來源主要是自籌和借款。

  而在開工前一個月,深振業曾公告稱要為廣州項目融資20.5億元,用於項目開發建設。根據2017年度報告所示,截至報告期末,深振業子公司以振業天頌項目土地使用權做抵押,曾借款4億元,另外向中國銀行廣東分行借款1.4億元。

  按此前深振業的融資公告顯示,廣州廣鋼新城項目的可售面積約11萬平方米,對應可售金額約46億元,若能在今年入市銷售,亦將給深振業帶來一定的業績保證。

  據了解,2018年深振業計劃實現回籠資金不少於28.67億元,合約銷售收入不少於32.24億元,合約銷售面積不少於22.97萬平方米。

  土地儲備瓶頸

  振業天頌項目是深振業2018年的重點項目之一,此外,深圳錦薈PARK和天津鉑雅軒等項目亦是深振業2018年發展的重點。然而在眾房企積極補倉拓展土地儲備之際,深振業在土地儲備方面亦露出發展短板。

  根據深振業2017年報告所示,截至報告期末,公司共有17個項目儲備,其中在手項目僅8個,預計2018年可入市銷售項目3個。中泰證券研報顯示,截至2017年上半年末,深振業合計持有未結算土地儲備建築面積約225萬平方米。

  在年報中,深振業也坦言存在土地儲備不足的風險:公司規模偏小,融資能力偏弱,參加土地市場競爭的壓力較大,對未來可持續發展造成不利影響。

  事實上,由於可售資源有限,近年來,在業績表現方面深振業也略顯薄弱。根據深振業2017年度財務數據,其營業收入同比減少11.89%至29.6億元,事實上,從2015年起,其營業收入就開始呈現逐年下滑,2015年和2016年的營業收入分別為36.54億元、33.59億元。

  面對土地儲備所遇到的瓶頸,深振業曾耗時半年進行資產重組,亦欲借此拓展一定的土地儲備。根據彼時披露的重組方案,深振業擬注入的標的資產為深圳市城市建設開發(集團)有限公司和深圳灣科技發展有限公司,其中,深圳市投資控股有限公司將在重組前先將部分優質科技園區資產劃轉至深圳灣科技發展有限公司。

  然而,在重組前迎來大漲行情,在2018年宣布終止重組後,深振業在二級市場遭遇投資者“用腳投票”。對於終止重組的原因,深振業在公告中解釋為所涉標的資產產權關係問題較為複雜,部分問題未能解決,解決時間無法預計,因此終止重組。

  按照深圳證券交易所相關規定,深振業承諾至少兩個月內不再籌劃重大資產重組事項。不過市場對於深振業重組的預期並未因此減弱,亦有投資者在互動平台上持續關注重組問題。

  記者在深振業2018年的工作部署當中亦注意到,其表示會堅決落實政府、市國資委的戰略部署,積極穩妥地推動集團重大資產重組。在記者問及限定期滿之後,是否還會重啟重組時,杜汛並未正面回答,僅強調根據公告,目前公司終止了該重組計劃。

  重組遇到困境,而身為深圳本地國資企業,深振業在拿地等方面的優勢亦未有所體現,尤其在城市更新方面甚至不如深圳本地民企所獲項目多。在深圳當地業內人士看來,近兩年深振業的發展頗為低調,市場關注度也不高。

  杜汛則坦言,公司一直在努力推進城市更新,但暫時還未有明確指向項目。對於深振業目前面臨的土地儲備發展瓶頸,“我們一直在尋找相關的方式,介入相關的項目,具體等有所進展後會進行披露。”

  突破土地瓶頸是2018年深振業的工作重點之一,在2017年度報告內談及2018年工作計劃時,深振業表示要進一步拓寬土地投資思路,多管道獲取土地資源,以粵港澳大灣區和目前已布點的一二線城市為重點,向周邊區域進行拓展和延伸。

責任編輯:關海豐

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