瑞安歸來：不過是左手倒右手？

在上海，乘坐一號線到黃陂南路下，再往東北方向走幾分鐘，糅合了上海傳統的石庫門裡弄與現代都市元素的新天地就展現在眼前。這裡是上海的地標，也讓其創造者瑞安房地產（下稱“瑞安”）在內地一戰成名。

圖片來源：圖蟲創意

然而，在新天地後，瑞安似乎逐漸落寞。

高負債、現金流緊繃、利潤下滑，哪一項都讓這個流淌著港資血液的房企如履薄冰。

改變是必然的。

拋售項目、轉型輕資產、成立合資企業……為降負債，瑞安大刀霍霍。但與此同時，這家較早進入內地市場“吃螃蟹”的港資房企，卻也因其對風險與利潤的小心翼翼而在規模之爭上日漸掉隊，近年來在內地更是少有拿地補倉之舉。

不過，就當外界以為瑞安將如其他港資房企一般收縮戰線時，其近日在江蘇南京一舉拿下6幅地塊的行動卻又似乎釋放出不同的信號。

未來，瑞安究竟是退還是進？

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左手倒右手

近日，瑞安公告稱，其間接全資子公司將向瑞安建業（下稱“瑞建”）旗下公司收購其持有的好易發有限公司（下稱“好易發”）58%的股權，作價約1.5億元。

資料顯示，好易發目前持有南京江南水泥有限公司（下稱“江南水泥”）60%的股權。資產方面，江南水泥擁有6幅位於南京市棲霞區棲霞鎮棲霞山東側的土地地塊，總面積為31.99萬平方米，上述土儲或也正是瑞安收購好易發的主要原因。

記者發現，上一次瑞安涉足土地投資或還是在2018年7月，其聯合太平洋保險及黃浦國企永業集團以136.1億元的價格拿下新天地商辦地。這場在2018年業績會上依舊被瑞安董事會主席羅康瑞稱好的交易也改變了外界對於彼時其頻繁賣子的固有印象。

瑞安是否將加速布局內地市場？一時間，議論聲四起。但瑞安似乎並沒有在其他區域內的土地市場“乘勝追擊”，且再次出手就已是10個月後。

不過，此次收購並非為瑞安額外開辟新標的的結果。資料顯示，賣方瑞建本為瑞安的兄弟公司，早在2016年，其就曾有出售江南水泥權益的動作，但因未獲股東同意而最終擱淺。

事實上，從經營業務來看，瑞建與瑞安在房地產業務上有重疊，但由於其規模小、在內地市場缺乏競爭力，故在2013年時，瑞建選擇將其物業資產有序出售變現。兜兜轉轉，江南水泥最終傳到了瑞安手中。

若拋開上述關聯交易，瑞安獨自出手拿地之舉寥寥，更多時候，瑞安仍以謹慎姿態接觸市場，比如，其曾於2018年12月底時公告稱，其旗下間接全資子公司與中國人壽信託成立合營企業，借助籌集自全球投資者的資金，以投資上海及中國其他一線城市的物業。

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輕資產之路

對土拍保持審慎、減少自有資金的投入、實行輕資產策略構成了瑞安目前的發展基調，但這種經營模式並不僅僅源於瑞安的港資基因。

時間回調至2014年，瑞安當年獲得合約銷售97.5億元，較2013年同期的166.13億元減少41%，也未達到2014年初設立的130億元銷售目標。對於萎靡的業績，羅康瑞在年報中坦言，與公司資產重、周轉慢有關。具體來說，由於大部分項目仍在施工階段而投資金額主要由債務融資獲得，這導致瑞安在短時間內無法通過項目利潤覆蓋利息開支。據悉，瑞安在2014年資產周轉率僅為9%，而淨資產負債率則高達79%。

“舊改成本大且建造周期長，導致資金沉澱和項目斷供，業績自然停滯。”中原地產市場分析師盧文曦對記者歸納道。一個細節體現在，瑞安在2014年年報中就標為“進行拆遷洽談，進展順利”的瑞虹新城7號地塊，直至2019年2月才正式完成拆遷。

羅康瑞並沒有為瑞安的萎靡表現找借口，反之，其立下了一系列“軍令狀”，包括“目標在2016至2017年將資產周轉率提升至20%的水準”、“降負債率至50%”等。然而，對於習慣慢周轉的港資房企來說，如要達成上述目標並不輕鬆。

擺在羅康瑞面前最快的一條路便是出售資產。

“（瑞安）過去太封閉，現在要改變發展模式，要以回報為先，近1100億元總資產當中，除上海新天地等‘招牌’外，其他項目及土地儲備均會視價出售，‘變賣好過負債’。”在2015年接受採訪時，羅康瑞強調，瑞安有64%的資產為投資物業，包括商業物業、酒店及土地等，資產價值未能釋放。彼時，瑞安稱，其52%的資產均可供出售，或置換高回報項目。

話音剛落，瑞安便踏上了“賣子”的道路。上海企業天地、重慶瑞安天地、上海創智天地和楊浦物業、大連天地項目、上海瑞虹新城項目商業物業組合等項目相繼被出售，據《國際金融報》記者不完全統計，從2015年至2018年，瑞安出售資產超330億元。

截至2018年底，瑞安土儲總建築面積為850萬平方米，而4年前，這個數字為1230萬平方米。

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陷發展困局

在做完一系列減法後，2018年底，瑞安的淨資產負債率進一步降至40%。但是，這種嚴謹甚至有些保守的資金把控及投資邏輯也讓瑞安陷入規模之困。

截至2018年底，瑞安囊中合計擁有9個項目，分別位於上海、武漢、重慶及佛山四個主要城市。項目數量及範圍的局限背後也折射出這家最早開拓內地商業地產的房企並未高效布局、佔據行業先機。

與20年前不同，如今行業競爭已進入白熱化。一方面，新城和萬達等內房企正以更為“親民”的項目在三四線城市疾步擴張，並在無形中培育了當地的商圈業態，提高瑞安延伸版圖的壁壘。另一方面，在一二線城市，華潤、陸家嘴等房企也已先後入局。

“在銷售增長方面，我們不能和內房企競爭。”2017年業績會上，羅康瑞強調，瑞安要探索自己的發展路徑。只不過，這條路或也將十分曲折。盧文曦對記者表示，太古、興業等一批港資房企憑借獨樹一幟的設計和高端、國際的項目定位已經在內地核心一二線城市建立其商業品牌，這令瑞安“天地”品牌處於同質化比較中。

此前，羅瑞康曾意圖將旗下企業天地等優質商辦物業資產進行單獨拆分，通過成立子公司中國新天地並使其上市的形式拓寬瑞安融資渠道、減輕資金壓力並謀取發展空間。但距該計劃提出已過去了六年，曾注入過新天地資產包的項目已被陸續出售，羅康瑞在2018年業績會上也明確指出，因新天地“資產結構的折讓度太大”，目前不考慮上市。

據透露，瑞安2019年預計實現合約銷售額100億元，相較2018年141.2億元的合約住宅物業銷售額下降約30%。

規模的失速反映到資本市場上更為直接。5月17日，瑞安股價報收1.78港元，而同為港資房企的九龍倉、恆隆的股價則均在20港元上下。雖然羅康瑞已明確表示目前不會考慮私有化，但瑞安平淡的資本表現又將如何令投資者滿意或是羅康瑞亟需思考的課題。

記者 劉天天