北京豪宅升溫真相

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先是泰禾的1號搶收計劃猛推齊下四大高端產品，後是市場曝出單價10萬＋的霄雲路8號上演漲價疑雲，近來北京高端樓市話題不斷。統計顯示，2019年前兩個月，北京高端住宅市場成交同比上漲145%，其中，眾多此前蟄伏的高端項目終於又錄得久違的網簽記錄。此外，近期有消息顯示，包括中國府、融創北京壹號院、懋源璟璽、中糧瑞府等新老豪宅在內的頂級豪宅項目也躍躍欲試，計劃在近期推盤。分析顯示，受高端網簽開閘、限競房低密產品扎堆入市倒逼等因素影響，高端項目推盤期前置的趨勢已有所顯現。

豪宅真假升溫？

春節後，原本低調的北京高端樓市聲音漸起。先是泰禾北京公司率先發起“泰禾1號搶收計劃”，旗下金府大院、金尊府、西府大院、北京院子二期等4個高端項目聯合行動，隨後不久企業官方宣傳“20天銷售50億”銷售業績；繼而，樓市再度曝出單價10萬＋的豪宅標杆霄雲路8號上演漲價疑雲；隨後融創整體收購北京頂豪標杆泛海國際再度將樓市焦點指向一直被限競房搶去風頭的北京高端樓市。

與此同時，北京前兩個月住宅成交數據也似乎印證了高端樓市回暖的市場印象。

來自地產研究機構地產行銷人發布的統計數據顯示，今年1-2月，北京市建案新增供應3018套，同比去年上漲6%；成交7060套，上漲66%；成交面積87.74萬平方米，上漲65%；成交均價47689元/平方米，上漲30%；成交金額418.41億元，上漲115%。值得注意的是，單價在7萬元/平方米以上的高端建案共成交642套，同比上漲145%；成交均價8.8萬元/平方米，上漲4%；成交金額79.05億元，上漲125%。

從網簽高端項目來看，其中包括不少10萬+豪宅，華潤昆侖域、泛海國際、首創天禧、中駿天宸、懋源璟嶽等均實現久違的網簽記錄。

“高端市場升溫一方面受到整體市場回暖帶動，部分高端改善型需求結束觀望。”一位地產觀察人士判斷。

地產行銷人韓樂表示，當前北京樓市整體回暖較為明顯，建案成交量到去年4月數值，北京樓市的“春風”比去年提前了兩個月到來。以別墅市場為例，今年前兩個月的成交就先於限競房啟動，尤其是總價在2000萬元以上的高端別墅，成交套數今年1月同比去年增長高達337.14%，2月雖遇春節長假，少一周沒有網簽記錄，但成交量依然同比增長近10%。

“不難看出，即使在樓市低迷行情下，高端別墅的客戶對於樓市底部的判斷比普通購房者要早，且出手迅速。同時也說明市場中擠壓的終極改善置業需求依然很大”。韓樂補充道。

來自克兒瑞北京發布的數據顯示，北京高端項目在2月依然延續了1月的成交態勢，其中，包括登上成交排行榜的九章別墅、泰禾·金府大院、華潤昆侖域、梵悅·萬國府、格拉斯小鎮都是北京高端市場的典型項目。

對於高端市場升溫，業界也有不同聲音。合碩機構首席分析師郭毅分析，現在說高端樓市升溫還為時尚早。一方面，年初有個別資金緊張的公司通過降價拉動銷售的方式的確釋放了部分高端需求。尤其是前兩個月的高端項目集中成交的關鍵，還在於此前一直被管理部門收緊的網簽放開簽約價格管控的結果。換句話說，更多的是累積的存量簽約而非增量。

推盤意願增強

即便對高端市場升溫有不同看法，但當前北京樓市整體回暖已成共識。

中原地產首席分析師張大偉認為，目前來看，北京政策再收緊的可能性非常小，當前信貸已有所寬鬆，社會上的資金量會增加，資金成本下調。從這個市場周期看，不論是購房者還是開發商都在搶奪“窗口期”。

“當前北京平層豪宅推盤意願加強的確是事實”，郭毅分析，當前北京樓市受限競房影響，中小戶型和類別墅產品的供應明顯增加。大平層城市豪宅產品反而變得稀缺，此前市場新增供應量很少。前一階段受政策管控影響，這些產品推盤意願低迷，而當下網簽已放開，以往壓抑的市場需求也有望隨著這些項目的入市得到釋放。未來一段時間內，很多城市豪宅項目希望把握當前市場的空白點，加緊制定推盤計劃。

實際上，此前通州珠江闕在2019年農歷春節之前開盤時已經實現了20.17億元銷售額；融創北京壹號院表示最後一棟湖岸水晶宮即將入市；懋源璟璽也表示近期還會推出瞰景疊墅的最後幾套產品；霄雲路8號將於近期陸續推出後期新品。值得關注的是，曾經備受關注的豐台地王級項目葛洲壩中國府在蟄伏數年後，也計劃在近期入市推盤。

限競房倒逼高端

“為避免與限競房低密度產品的正面衝擊，也是的當前部分高端項目的將推盤計劃前置的原因。”一位樓市觀察人士指出。限競房扎堆入市，各家建案為了符合“7090”政策，又要實現項目利潤需求，很多容積率相對不錯的地塊通常會采取“拉高排低”的設計方案：將項目規劃成高層產品搭配合院、聯排、疊墅這類低密度的類別墅產品。這也導致當前北京90平方米產品集中入市的同時，低密度類別墅項目在未來也將呈現供應井噴的局面。而這些產品在具備“高端氣質”的同時，與豪宅項目相比又有了低密度及低總價的優勢。

事實上，從1-2月北京單價在7萬元/平方米以上項目成交30強的榜單上就可發現，排名前兩位的建案分別是西城天鑄及佑安府。而這兩個項目均為限競房項目。銷售均價分別為7.8萬元/平方米、8.3萬元/平方米。與同區位的純建案10萬+的價格水準相比，性價比優勢非常明顯。

截至去年12月底，北京新房市場已有36個限競房項目開盤，佔已取證限競房項目的92%。數據顯示，2018年北京新房市場限競房總成交4530套，入市去化率僅為24%，整盤去化率僅為11%。在土地市場方面，2018年北京共有85宗限競房地塊成交，後續供應量巨大。

業內人士表示，當前北京限競房項目前期大多以推90平方米中小戶型產品為主，後續隨著低密度產品的不斷入市，整個低密度產品市場會出現一個爆發式的增長，未來競爭會十分激烈，這對純高端改善型商品項目無疑衝擊很大。

近年來，北京豪宅市場成交數量相對穩定，因此面對競爭，豪宅項目只有憑借自身獨有的優勢和限競房項目難以匹敵的產品品質，來鎖定高端買家，護住基本盤。

上述人士補充表示，豪宅產品將面對同類產品和限競房低密部分等眾多對手的競爭，選擇盡快提前入市符合邏輯，隨著後續越來越多高端項目加入戰團，高端樓市出現非網簽因素之外的實質性升溫將成為可能。