北京豪宅集體闖關“10萬+”

“銀十”即將收尾之際，包括北京金茂府、泰禾·西府大院、昆侖域、璽萌壹號院等幾家準10萬+級別的高端建案取得預售許可證，打破了當下限競房幾乎一統天下的格局。

業內人士分析，10萬+項目獲批入市與前期調控取得效果、管理部門適當放寬高價盤入市有關。但從批準入市的價格上來看，豪宅的價格天花板依舊存在。對於企業而言，加上年關將至，面對業績壓力，開發商對單體建案售價心理預期也有所降低，貼地飛行豪宅渴望完成年底的業績衝刺。

頂豪入市

時隔數月，北京再度迎來單價破10萬元新盤取證。

北京商報記者查詢北京市住建委的官網了解到，10月14日、21日兩日，分別有兩批、5個建案取得預售許可證。而這幾家建案均為高端產品。其中泰禾·西府大院銷售均價為11.2萬元，昆侖域售價11.3萬元。此外，璽萌壹號院的公示單價也高達9.9萬元，北京金茂府銷售單價則是9.5萬元。5個取證項目中就有4個“10萬+”級別的建案。

事實上，近兩年來，北京建案新盤取證銷售很少見到10萬+建案入市。

成交方面，資料顯示2015-2017年的三年內，北京市年簽約10萬+豪宅均超過百套。但2018年截至日前，北京網簽的住宅價格超過10萬元項目合計只有67套。預計全年也將在90套左右，跌幅超過七成。

從全國範圍內來看，建案銷售均價能突破10萬元的目前以上海為主，北京項目銷售單價在全國前32名內只有4家建案。

從當前樓市供應來看，10月來，北京已經取得預售證的住宅項目多達14個，7374套住宅，其中限競房達到了4439套，佔比高達60.2%。而北京只是去年首批打破“限價紅線”入市的北京金茂府和昆侖域曾有過接近10萬元銷售單價的拿證記錄。

供應稀缺的10萬+豪宅能再度取證入市與北京今年調控任務進行得比較順利有關。中原地產首席分析師張大偉分析，今年北京限競房供應呈現井噴狀態，整體房價上漲勢頭已被控制，當下可能預防房價下滑變得更為主要。高端項目入市有利於平衡和穩定北京房價平均水準。

資料顯示，截至日前北京已入市25個新盤，合計29期15.6萬套限競房項目，但網簽只有2292套，簽約比例只有14.7%，即使計算預訂未網簽的，合計比例也只有30%左右。簽約均價在5萬元/平方米左右。而且預計後續還將有1萬-2萬套限競房將於四季度入市。

“貼地飛行”的價格

“期待政策放鬆無望或許是頂豪項目加快拿證入市的另一個原因。”一位樓市觀察人士指出，實際上入市項目多數心理的預期定價都遠高於目前取得的銷售定價。然而，面對種種窘境，企業不得不在權衡之下，在定價上放棄與管理部門博弈。

對於企業自身而言，在整體市場下行、全年銷售預期將難以實現的業績、開發商資金鏈收緊等多重壓力疊加下，放棄部分利潤，丟車保帥也是不得已。

業內人士分析，售價10萬+建案成功取證，也可能給北京另外一些計劃近期入市的豪宅項目帶來了契機，尤其是對統一板塊或者周邊區域項目可能更有參考意義。事實上，北京商報記者了解到，已經有多個豪宅項目正在醞釀以低於預期的價格取證入市。

此外，一些豪宅項目集中的區域內，高端項目入市的積極性可能更高。2015年前後，豐台區域內，從白盆窯到夏家胡同，從西局到樊家村、槐房村，曾拍出多塊“地王”地塊。

資料顯示，昆侖域當時的拿地樓面價接近4萬元/平方米，中國璽拿地樓面價4.97萬元/平方米；北京金茂府的拿地總價為50.25億元，住宅樓面價5.2萬元/平方米。葛洲壩取得的樊家村“地王”樓面價更是高達7.5萬元/平方米。根據拿地價格計算，若按照正常的豪宅開發銷售周期和設計配置標準，當初這些項目售價均會衝擊10萬+。然而世事多變，北京樓市風雲突變。北京樓市在2016年下半年開始不再出現高價項目，市場也逐漸形成了“預售價不超過8萬元/平方米”的價格紅線，導致一些高端項目陷入兩年多的靜默期。

不能忽視的是樓市整體環境的變化。

張大偉表示，樓市調控重壓、信貸收緊，尤其是近期包括北京在內的多個城市開始收緊公積金貸款，再加全面限價，房地產市場已經沒有淡旺季之分，市場繼續開始觀望，能否逆轉更多地看限價政策的嚴格與否。金九銀十成色不足的情況下，四季度是房企的最後衝刺階段，不少開發商都面臨資金鏈緊張、全年銷售業績難達預期的困擾。在這樣的背景下，頂豪項目們也開始放下身段，在定價上向現實妥協。

豪宅仍待考

北京商報記者了解到，當前還有為數不少的高端項目推盤意願較為強烈，但苦於心理預期的價格與管理部門建議定價區間相差過大，而陷入糾結。

但也有消息顯示，包括豐台板塊的葛洲壩中國府、泰禾·西府大院、璽萌壹號院、中國璽，孫河板塊的懋源·璟璽，海澱板塊世茂西山龍胤等豪宅均在近期有推盤計劃。部分項目還醞釀在年底前取證，為年底業績做最後的衝刺。

業內人士分析，很多當年的頂豪項目如今變成了成屋，嚴格意義上對於開發商來說，當下賣11萬元，遠不如兩年前賣8萬元。計算資金成本+項目成屋+客戶流失，這些豪宅可能會後悔失去的這兩年。

但一位豪宅項目操盤手則表示，“此一時彼一時，利潤率下滑不可避免，但豪宅價格低於市場預期入市某種程度上可以縮短項目的去化周期。以泰禾·西府大院為例，該項目在兩年前首次亮相時，坊間傳言售價會衝上15萬+。如今以11萬+的價格取證入市，對於等了兩年的客戶而言可以說是“賺大了”。除去售價低於市場預期外，區域配套更新、自身產品和服務的完善，給客戶帶來後續升值太空的同時也給項目快速去化帶來可能。

但頂級豪宅扎堆入市也帶來另一個問題——對財富階層客戶的爭奪。

“從市場角度上來看，當下整體市場放緩，特別是二手房市場處於低迷中，二手房業主不肯輕易低價出手。這對於大部分豪宅項目來說，無論是客戶騰挪資金還是取得購買資格的難度很大。這讓豪宅開發商尋找客戶變得十分困難。甚至前期積累的客戶因為遲遲無法拿證銷售而流失的現象也十分常見。”一位專家如是分析。

豪宅客戶還在流失。一位豪宅代理行人士表示，隨著當前經濟社會環境的變化，一些頂級豪宅的傳統買家也在流失。受“稅收門”和“娛樂限薪令”頒布影響，娛樂影視圈買家有減少的傾向；互聯網金融行業、投行等受經濟環境影響，業務規模下降，資金能力也有所削弱；此外，傳統的豪宅買家人群、IT互聯網產業高管人群數量也在開發商的購房名錄上不斷下滑。

合碩機構首席分析師郭毅分析，受價格因素影響，豪宅一般都有去化壓力，但豪宅畢竟賣一套少一套，具有稀缺性優勢。此外，高淨值人群對價值判斷有自己的邏輯，雖然當前受資金和資格影響，簽約周期會偏長，但他們不會輕易被短周期的市場環境所左右，從實際認購情況看，今年總價3000萬元以上的豪宅成交仍屬正常。

另一個擺在眾多豪宅面前的考題則是“減配”與否。近來已經有少數高端建案在交房後出現了因業主不滿品質問題而引發維權的現象。專家提示，豪宅買家越發稀缺，豪宅項目以減配縮水來彌補利潤不足，以企業與項目的品牌和口碑，顯然是不明智的。

北京商報記者 董家聲

（責任編輯：韓肖）