一二線城市二手房掛牌價下跌 賣方想脫手買方比三家

本報記者 王麗新

在北京連續的高熱氣象中，經紀人小王（化名）早早就上班了。一會兒要來一位看房的客人，早早約好的，就看這個小區的房子。小王希望這一次能成交，也好賺一筆傭金。畢竟，這套房的業主誠心賣房，一次性將掛牌報價降低了20萬元。

“這一年半以來，這個小區的房價從6萬元/平方米一路下滑到5.1萬元/平方米，之後價格就基本在5萬元-5.3萬元/平方米之間浮動。”小王告訴《證券日報》記者，要是碰到一下子降價超過20萬元的業主，估計出貨率就會很高。

遺憾的是，這筆買賣沒有成交。第二天小王告訴記者，房子沒賣出去，原因是買房人之前看了好幾套，最後沒選這套。傭金沒賺到，小王有些失望。但他也說，“今年二手房市場算是‘不溫不火’，有的房子掛了600多天沒成交，有的房子掛了6天就成交了，但凡成交的，基本都是業主降了價的。”

一二線城市掛牌均價下跌

諸葛找房統計數據顯示，今年上半年，一二線城市雖然有小陽春或者部分城市回暖跡象，但由於政策面趨緊、房價高企、需求降溫等影響，一季度延續2018年下半年以來的弱勢，下跌幅度分別達到1.29%和1.55%。二季度隨著房貸環境略有改善、熱點城市帶動等，一二線整體略有回溫，但依然累計下跌，上半年整體累計下跌分別達到1.72%和1.54%，遠高於百城平均水準。

從一線城市議價空間及成交周期來看，均大於重點城市。一線城市房價遠高於其他城市房價，購房者更加謹慎理性購房。一季度，一線城市議價空間下跌較為明顯，累計下跌近1個百分點。市場預期改善下，業主信心增加，議價空間有所回落，但隨著新房供應增加，置換需求釋放，部分購房者為了換房，加快二手房銷售速度，議價空間有所上漲。一線城市平均成交周期在4個月左右，相對而言較長。

諸葛找房分析師認為，一二線重點城市降價房源佔比正在逐漸擴大，市場信心二季度後逐漸下降。從調價房源情況來看，賣方依然處於較為活躍的狀態，希望能夠促成成交，但買方觀望情緒濃厚，整體看市場對後市預期並不樂觀。

6月份，北京成為調價房源量佔比最高的城市，達32.26%，降價房源量明顯增多；上海、蘇州調價房源依然處高位，佔比分別為27.69%、26.85%，廈門漲價房源量佔比收窄明顯，業主預期發生改變，紛紛降價銷售。而青島雖然整體上掛牌房源量漲價跌，但降價房源量也較多，賣方信心不足。

從重點城市上半年漲降價房源量佔比來看，今年一季度，漲價房源量佔比有所擴大，3月份達到上半年高點，漲價房源量佔比為27.47%。4月份之後，隨著部分市場調控加碼，市場預期發生轉變，買方觀望情緒增強，業主紛紛下調價格，降價房源量佔比逐步擴大，6月份降價房源量在調價房源中佔比達到77.22%，年內僅次於1月份。

“自今年4月份以來，北京二手房市場一直比較穩定，價格每個月在上下2%之間波動。”

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者採訪時表示，據鏈家數據推算，目前北京月均成交量為1.2萬套，預計三季度還將是這個水準。

重點城市成交量小幅回升

諸葛找房統計數據顯示，2019年上半年，南京等10個重點城市累計成交48.29萬套，同比上漲14.09%，近三年首次上半年同比上漲；成交量與2013年、2015年及2017年上半年基本持平，僅次於2016年的超高點。

許小樂向《證券日報》記者表示，在貝殼跟蹤的25個城市中，二手房價格波動都不大。從成交量方面看，今年上半年，除重點城市中蘇州等城市成交量上漲外，其他城市變動比較小，增減參半，都在10%以內。

“由於市場回暖，重點城市議價空間春節後快速下跌至近年較低水準，並保持在3%-4%；進入6月份，隨著市場環境變化，觀望情緒進一步增厚，議價空間有所回升，但目前仍舊在低位。”上述諸葛找房分析師表示，與此同時，成交周期卻處於較高水準，說明市場仍舊較為弱勢。重點城市上半年新房供應均有不同程度增加，新房供應量增加，稀釋部分二手房需求，使得二手房成交周期拉長。

該分析師表示，總體來看，今年上半年，10個重點城市成交量整體表現出“前高後低”趨勢，城市間分化明顯。隨著調控加碼，市場預期改變加上市區新房項目放量入市二季度成交量有所下滑；從市場情緒各類指標來看，市場觀望情緒有所加重，二手房市場升溫面臨較大壓力。